ORAVA ASUINKIINTEISTÖRAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS

Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj

Osavuosikatsaus 7.8.2014 klo 8.45

ORAVA ASUINKIINTEISTÖRAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.6.2014

1.4.-30.6.2014

- Liikevaihto 4,1 miljoonaa euroa (1.4.-30.6.2013: 1,9 miljoonaa euroa)

- Laaja voitto 2,4 miljoonaa euroa (1,3 miljoonaa euroa)

- Tulos/osake 0,58 euroa (0,86 euroa)

- Taloudellinen vuokrausaste 92,7 % (95,5 %)

- Bruttovuokratuotto 6,8 % (8,2 %)

- Nettovuokratuotto 4,9 % (4,7 %)

- Voitot myynneistä ja arvonmuutoksista 2,6 miljoonaa euroa (1,2 miljoonaa euroa)

- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,28 euroa/osake (0,27 euroa/osake)

1.1.-30.6.2014

- Liikevaihto 8,4 miljoonaa euroa (1.4.-30.6.2013: 2,0 miljoonaa euroa)

- Laaja voitto 4,8 miljoonaa euroa (0,8 miljoonaa euroa)

- Tulos/osake 1,15 euroa (0,49 euroa)

- Taloudellinen vuokrausaste 87,4 % (95,5 %)

- Bruttovuokratuotto 6,6 % (8,1 %)

- Nettovuokratuotto 4,2 % (4,7 %)

- Voitot myynneistä ja arvonmuutoksista 5,6 miljoonaa euroa (0,7 miljoonaa euroa)

- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,56 euroa/osake (0,54 euroa/osake)

Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n (”Orava Asuntorahasto”) osakekohtainen nettovarallisuus kasvoi 12,10 euroon (+4,9 %), kun se vuoden alussa oli 11,54 euroa. Yhtiö on jatkanut kasvuaan ja sijoituskiinteistöjen arvo päätyi katsauskauden lopussa 100,5 miljoonaan eurooon (31.12.2013: 79,2 miljoonaa euroa).

Toimitusjohtajan kommentti

”Orava Asuntorahaston ensimmäisen vuosipuoliskon tulos oli tavoitteen mukainen. Katsauskauden aikana päätettiin hankinnoista, jotka nostavat sijoituskiinteistöjen käyvän arvon yli 100 miljoonan euron.

Asuntojen hintakehitys on vuonna 2014 pysynyt vaatimattomana heikon yleisen taloustilanteen pitkittymisen myötä. Vallinnut markkinatilanne on toisaalta tarjonnut tukkuostajalle mahdollisuuden tehdä hyviä hankintoja. Katsauskaudella toteutettiin 249 huoneiston hankinta sekä sovittiin 26 huoneiston hankinnasta yhteensä kymmenestä eri kohteesta 21,1 miljoonalla eurolla. Asuntorahaston omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi vuoden 2013 lopun 79,2 miljoonasta eurosta kesäkuun lopun 100,5 miljoonaan euroon.

Toisen vuosineljänneksen 1.4.-30.6.2014 taloudellinen vuokrausaste oli 92,7 %, koko katsauskauden 1.1.-30.6.2014 vuokrausasteen ollessa 87,4 %. Viime vuoteen verrattuna alempi vuokrausaste johtuu ennen kaikkea tyhjinä hankittujen uusien huoneistojen vaikutuksesta. Asuntomarkkinoiden vaikea tilanne on heijastunut yhtiön huoneistomyynteihin ja tavoitellusta myynnistä on jääty jälkeen.

Sijoituskiinteistöjen hoito- ja korjauskuluihin ei liittynyt yllättäviä kulueriä. Toisella vuosineljänneksellä hoitokulut laskivat ensimmäisestä vuosineljänneksestä kausivaihtelun vaikutuksesta. Korjauskulut olivat kokonaisuutena jonkin verran suunnitellun mukaisen tason alapuolella.

Orava Asuntorahaston osakkeenomistajien määrä jatkoi kasvua ja oli heinäkuussa noin 4 800. Yhtiön osakkeen kaupankäynti Helsingin Pörssissä on jatkunut vilkkaana; keskimääräinen päivävaihto tammi-kesäkuussa 2014 on ollut yli 289 000 euroa. Kesäkuun lopussa yhtiö laski suunnatuissa anneissa liikkeelle 418 923 uutta osaketta. Uusille osakkeille ei makseta osinkoa vuonna 2014.

Yhtiökokous 18.3.2014 päätti vuosineljänneksittäin maksettavaksi osingoksi 0,28 euroa osakkeelta. Osinko maksetaan aina vuosineljänneksen viimeisenä arkipäivänä. Yhteensä vuonna 2014 osinkoa maksetaan 1,12 euroa vuoden 2013 tuloksesta osakkeelta eli vajaat 10 prosenttia vuoden 2014 alun osakekohtaiselle nettovarallisuudelle. Katsauskaudella osinkoa on maksettu 0,56 euroa osakkeelta.

Yhtiö arvioi edelleen, että vuonna 2014 sillä on hyvät edellytykset ylläpitää hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman pääoman kokonaistuottotavoite.”

Toimintaympäristö

Kansantalous

Suomen bruttokansantuotteen kasvun ennustetaan kuluvana vuonna olevan -0,2 % - +0,7 % ja ensi vuonna noin +0,6 % - +2,0 %. Asuntomarkkinoihin kannalta keskeisen yksityisen kulutuksen kasvuksi ennustetaan tälle vuodelle noin -0,5 % - +0,4 % ja vuodelle 2015 +0,4 % - +1,1 %. Euroalueen markkinakorkojen taso on edelleen alentunut ja lyhyiden markkinakorkojen myös odotetaan pysyvän alle 2 prosentissa seuraavien 4-5 vuoden ajan. Arvion perusteena edellä on käytetty 15 Suomen talouskehityksestä ennusteita tekevän tahon tuoreimpia julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan Keskuspankin julkaiseman eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden korko-odotuksia.

Heikot, joskin hitaasti piristymässä olevat talousnäkymät edelleen vaimentavat asuntomarkkinoita, joita toisaalta entisestäänkin alentunut korkotaso tukee.

Asuntomarkkinoiden kysyntä

Kotitaloudet nostivat huhti-kesäkuussa 2014 uusia asuntolainoja Suomen Pankin tilastojen mukaan 4,1 mrd. eurolla eli 1 % vähemmän kuin vastaavana ajankohtana vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli kesäkuun lopussa 89,0 mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 1,8 %.

Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin mukaan nousi maaliskuun 103 päivästä kesäkuussa 119 päivään, kun se vuosi sitten kesäkuussa oli 92 päivää.

Asuntomarkkinoiden kysyntätilanne on pysynyt heikkona.

Asuntomarkkinoiden tarjonta

Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin toukokuussa Tilastokeskuksen mukaan 1 741 asunnolle, joka oli 1 % enemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti tammi-toukokuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 8 481 kappaletta eli 25% enemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman vuosimuutos puolestaan oli 0 %.

Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos huhtikuussa oli -7 % ja muutos vuodentakaiseen -13 %.

Tarjonnan supistuminen asuntomarkkinoilla on edelleen jatkunut.

Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot

Vuoden 2014 toisella neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat edellisestä vuodesta 3,3 %. Asuntojen hintojen muutos toisella vuosineljänneksellä oli -0,3 % vuodentakaisesta. Asuntohintojen suhde vuokriin on jonkin verran pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella; toisen vuosineljänneksen neliöhinnoista ja vuokrista laskettuna suhde oli 15,9. Neliöhintojen ja vuosivuokrien suhteen 40 vuoden keskiarvo Suomessa on 16,7.

Odotamme edelleen seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen alkavan hieman nousta ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhdin pysyvän likimain ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet toteutuvat keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan.

Vuokraustoiminta

Vuokraustoiminnan käyttöasteet olivat katsauskaudella edellisvuotta alhaisemmalla tasolla. Tähän ovat ensisijassa vaikuttaneet vuoden 2013 lopussa ja sen jälkeen tehdyt hankinnat, joissa vuokraamattomina hankittujen huoneistojen osuus on ollut aiempaa suurempi. Lisäksi pitkittynyt heikko yleinen taloustilanne on osaltaan jonkin verran vaikeuttanut vuokrausta.

Toisen vuosineljänneksen taloudellinen vuokrausaste oli 92,7 %, kun se koko katsauskaudella tammi-kesäkuussa oli 87,4 %.

Asuinhuoneistoja katsauskauden lopussa oli yhteensä 1 002 kappaletta (2013: 491 kappaletta) ja huoneistoja yhteensä 1 024. Vuokrasopimuksia oli katsauskauden päättyessä 979 kappaletta ja myytävänä oli 48 huoneistoa (2013: 30).

1.1.-30.6.2014 1.1.-30.6.2013

Bruttovuokratuotto,% 6,6 8,1

Nettovuokratuotto,% 4,2 4,7

Taloudellinen käyttöaste, % 87,4 95,5

Toiminnallinen käyttöaste, % 86,2 94,3

Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 1,9 2,2

Asuinhuoneistojen koko vuokrasopimuskannasta määräaikaisesti voimassa olevia sopimuksia oli 20 kappaletta. Päättyneitä sopimuksia katsauskaudella oli yhteensä 56 kappaletta (2013: 48).

Hankinnat

Katsauskaudella toteutetut tai sovitut hankinnat

Velaton Yhtiö-

kauppahinta laina Osakkeita Asuntoja

Ajankohta Kohde (milj. €) (milj. €)(kappaletta)(kappaletta)

31.3.2014 2 kohdetta 12,7 1,7 - 118

(Helsinki, Vantaa)

sekä huoneistoja

yhdestä kohteesta

(Tampere)

25.6.2014 4 kohdetta 4,1 - 311 123 131

(Kotka, Riihimäki,

Savonlinna ja Varkaus)

26.6.2014 Huoneistoja 3 4,4 3,4 - 26

kohteesta (Tampere ja

Jyväskylä)

YHTEENSÄ 21,2 5,1 311 123 275

Yhtiö hankki 31.3.2014 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella yhteensä 118 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 12,7 milj. euroa. SATO-konserniin kuuluvalta Vatrohousing Oy:ltä ostettiin 74 huoneiston asuinkiinteistö Vantaan Maauunintie 14:stä. Lujatalo Oy:ltä hankittiin 20 asuntoa kesäkuussa 2014 valmistuneesta Asunto Oy Tampereen Ruudista. Lisäksi Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa tehtiin sitova sopimus Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n osakekannan kaupasta. Sopimuksen mukainen kauppa toteutettiin 30.4.2014. Kohteessa on 24 asuntoa.

Yhtiö hankki A. Ahlström Kiinteistöt Oy:ltä ja sen tytäryhtiöltä 25.6.2014 toteutetuilla kaupoilla yhteensä 131 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 4,1 milj. euroa. Kauppaan sisältyi 1,34 miljoonan euron apporttiluovutus, joka maksettiin yhtiön liikkeeseen laskemilla 104 415 uudella osakkeella sekä 206 708 uuden osakkeen merkinnällä myyjälle suunnatussa annissa. Uusien osakkeiden merkintähinta 12,82 euroa/osake oli yhtiön osakkeen kaupan toteutuspäivää 25.6.2014 edeltävän viiden kaupankäyntipäivän vaihdoilla painotettu keskimääräinen pörssikurssi Helsingin Pörssissä korjattuna yhtiökokouksen päättämillä mutta maksamattomilla osingoilla (0,56 euroa/osake).

Yhtiö teki 26.6.2014 sitovan sopimuksen yhteensä 26 huoneiston hankkimisesta Pohjola Rakennus Oy Sisä-Suomelta velattomaan kauppahintaan 4,4 miljoonaa euroa. Kauppa toteutettiin sopimuksen mukaisesti 28.7.2014. Hankitut huoneistot sijaitsevat kolmessa asunto-osakeyhtiössä, Tampereen Vuoreksen Emiliassa (14), Jyväskylän Ahjottaressa (8) ja Jyväskylän Kyläsepässä (4).

Huoneistomyynnit

Yhtiö myi katsauskaudella asuinhuoneistoja yhteensä 14 kappaletta kuudesta eri asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 1,2 miljoonaa euroa. Huoneistomyyntien kokonaismäärä on haastavassa markkinatilanteessa jäänyt jälkeen tavoitellusta. Myynnin välityspalkkiot olivat 48 tuhatta euroa.

Yhtiön sijoitusstrategian mukaisesti huoneistoja pyritään myymään yhtiön avaavan taseen sijoituskiinteistöjen arvosta 10 prosenttia vuosittain siten, että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen.

Sijoituskiinteistöt 30.6.2014

Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 100,5 miljoonaa euroa (31.12.2013: 79,2 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli 30.6.2014 yhteensä 1 024 huoneistoa (31.12.2013: 791), joiden yhteenlaskettu vuokrattavissa oleva pinta-ala oli noin 64 026 m² (31.12.2013: 50 129 m²). Huoneistot sijaitsivat 50 eri asunto-osakeyhtiössä, joista viidessätoista yhtiön omistusosuus oli 100 %. Tarkempia tietoja sijoituskiinteistöistä on esitetty taulukko-osassa.

Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat (€, käyvin arvoin)

30.6.2014 30.6.2013

Uudemmat kohteet (1990 - ) 55 % 20 %

Vanhemmat kohteet (– 1989 ) 45 % 80 %

Helsingin seutu 43 % 37 %

Suuret kaupungit 19 % 19 %

Muu Suomi 38 % 44 %

Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan käypään arvoon vähintään kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty vuoden 2013 tilinpäätöksessä.

Konsernin katsauskauden tulos

Konsernin liikevaihto katsauskaudella oli yhteensä 8,4 miljoonaa euroa (2013: 2,0 miljoonaa euroa). Liikevaihto jakautui varsinaisiin tuottoihin 2,8 miljoonaa euroa (2013: 1,3 miljoonaa euroa) sekä voittoihin 5,6 miljoonaa euroa (2013: 0,7miljoonaa euroa). Varsinaiset tuotot sisältävät vuokratuottot, käyttökorvaukset ja muut tuotot. Voitot muodostuvat sijoituskiinteistöjen myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneistojen välityspalkkioilla sekä huoneistojen käyvän arvon muutoksesta.

Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 2,7 miljoonaa euroa (2013: 1,0 miljoonaa euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 1,0 miljoonaa euroa (2013: 0,6 miljoonaa euroa). Kulujen kasvu on seurausta sijoitussalkun kasvusta.

Liikevoitto oli 5,7 miljoonaa euroa (2013: 1,0 miljoonaa euroa).

Rahoitustuotot ja -kulut olivat -726 tuhatta euroa (2013: -297 tuhatta euroa) ja katsauskauden verot olivat 22 tuhatta euroa (2013: 11 tuhatta euroa).

Katsauskauden voitoksi muodostui 5,0 miljoonaa euroa (2013: 0,7 miljoonaa euroa). Laajan tuloksen erät olivat -204 tuhatta euroa (Q1 2013: 158 tuhatta euroa) ja katsauskauden laaja voitto 4,8 miljoonaa euroa (2013: 0,8 miljoonaa euroa).

Rahoitus

Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.-30.6.2014 välisenä aikana yhteensä 726 tuhatta euroa (2013: 297 tuhatta euroa) ja konsernin rahalaitoslainojen lyhennykset yhteensä 330 tuhatta euroa (2013: 350 tuhatta euroa). Emoyhtiön rahalaitoslainat on kokonaisuudessaan korkosuojattu Danske Bankin kanssa tehdyillä koronvaihtosopimuksilla.

Orava Asuntorahaston korolliset lainat ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainat olivat 30.6.2014 yhteensä 45,5 miljoonaa euroa (31.12.2013: 37,3 miljoonaa euroa).

Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy näiden lisäksi myös vuokralaisten maksamia vuokravakuuksia 350 tuhatta euroa (31.12.2013: 251 tuhatta euroa).

Orava Asuntorahaston osake ja osakkeenomistajat

Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n yhteensä 1.366.558 aiemmin listaamatonta osaketta yhdisteltiin vanhojen osakkeiden kanssa arvo-osuusjärjestelmässä ja otetiin kaupankäynnin kohteeksi 3.2.2014. Tämän jälkeen yhtiön julkisen kaupankäynnin kohteena olevien osakkeiden kokonaismäärä yhdistely huomioiden oli 4.288.707 osaketta, kaupankäyntitunnus OREIT ja ISIN-tunnus FI4000068614.

Listattujen ja kaupankäynnin kohteeksi otettujen osakkeiden jälkeen listaamattomiksi jäivät vielä maaliskuun 2013 osakeannissa merkityt 25.687 osaketta, jotka poikkeavat osinko-oikeudeltaan edellä mainituista osakkeista ja jotka yhtiö aikoo hakea julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin pörssilistalle sen jälkeen, kun osinko-oikeudet ovat tulleet yhteneviksi listattujen osakkeiden kanssa joulukuussa 2014.

Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on OREIT. Katsauskaudella osakkeen keskimääräinen päivävaihto oli 289 tuhatta euroa, keskikurssi 12,73 euroa ja päätöskurssi 13,09 euroa.

Yhtiö toteutti kesäkuun lopussa yhteensä 418 923 osakkeen suunnatut annit, teki listalleottoesitteen sekä haki osakkeet kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin päälistalle (kaupankäyntitunnus OREITN0114) 30.6.2014. Suunnatuissa anneissa merkintähintaan 12,82 euroa/osake osakkeita merkitsivät A. Ahlström Kiinteistöt Oy 311 123 osaketta ja Nordea Pankki Suomi Oyj 7 800 osaketta. Tämän lisäksi yhtiö suuntasi itselleen maksuttoman osakeannin 100 000 osaketta.

Yhtiöllä oli noin 4800 osakkeenomistajaa heinäkuun lopussa.

OMISTAJALUETTELO 31.7.2014, 10 SUURINTA

Osakkeenomistaja Osakkeiden lukumäärä %

Länsi-Suomen Vuokratalot Oy* 351 000 7,42

A. Ahlström Kiinteistöt Oy 311 123 6,57

Avaintalot Oy* 247 794 5,24

Godoinvest Oy** 229 360 4,85

Sysmäläntien Kiinteistöt Oy *** 219 368 4,63

Maakunnan Asunnot Oy* 102 205 2,16

Etra Oy 100 000 2,11

Livränteanstalten Hereditas 81 000 1,71

Alte Invest Oy 70 248 1,48

Signe och Ane Gyllenbergs Stiftelse 50 000 1,06

Yhteensä 1 762 134 37,23

* Hallituksen jäsenten Tapani Rautiaisen ja Timo Valjakan määräysvaltayhteisöjä. ** Hallituksen

jäsenen Timo Valjakan määräysvaltayhteisö. *** Hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö.

Asuntorahaston hallinnointi

Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava Rahastot vastaa asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä, hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä.

Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 % rahaston vuotuisesta kuuden prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta. Tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna.

Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa. Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden 1.1.-30.6.2014 aikana olivat 273 tuhatta euroa (2013: 118 tuhatta euroa).

Vuoden 2014 aikana on tulossidonnaista hallinnointipalkkiota kirjattu 934 tuhatta euroa (2013: 0 euroa). Tulossidonnaiseen hallinnointipalkkioon lisätään kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero. Orava Asuntorahaston hallitus ja hallinnointiyhtiö päättivät 8.5.2014 muuttaa hallinnointisopimusta siten, että vuoden 2014 päättävänä kurssina ja sen jälkeen tulossidonnaisen palkkion laskennassa käytetään pörssikurssin sijaan osakekohtaista nettovarallisuutta.

Newsec Asset Management Oy:lle on maksettu katsauskaudella taloushallinnon ja muiden tukitoimintojen hoitamisesta sekä huoneistojen vuokraustoiminnasta ja hallintopalveluista yhteensä 182 tuhatta euroa sisältäen arvonlisäveron.

Henkilöstö

Orava Asuntorahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiön liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa asuntorahaston operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista.

Hallitus ja tilintarkastajat

Orava Asuntorahaston hallituksessa on kuusi jäsentä: Peter Ahlström, Mikko Larvala, Tapani Rautiainen, Veli Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta ja Timo Valjakka. Hallituksen puheenjohtaja on Jouni Torasvirta ja varapuheenjohtaja Tapani Rautiainen. Hallitus kokoontui katsauskaudella yhteensä yksitoista kertaa. Hallituksen jäsenten osallistumisprosentti kokouksiin oli 100.

Orava Asuntorahaston tilintarkastaja on KHT-yhteisö PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Eero Suomela. Tilintarkastajalle maksetaan palkkio laskun mukaan.

Hallituksen valtuutukset

Hallituksella on yhtiökokouksen 18.3.2014 myöntämä osakeantivaltuus 5 000 000 osaketta.

Katsauskaudella hallitus käytti saamaansa osakeantivaltuutta suunnattuihin anteihin 418 923 osakkeen verran. Yhtiökokouksen myöntämää osakeantivaltuutta on jäljellä 4 581 077 osaketta.

Johto

Orava Asuntorahaston toimitusjohtana toimii Pekka Peiponen. Orava Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Rahaston operatiivisen toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista.

Sääntely

Voimassa olevat Finanssivalvonnan hyväksymät kiinteistösijoitustoiminnan säännöt on esitetty ohessa liitteenä, minkä lisäksi ne ovat luettavissa luettavissa yhtiön kotisivuilta www.oravaasuntorahasto.fi .

Lähiajan riskit ja epävarmuudet

Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät sijoituskiinteistöjen hankintoihin, asuntojen arvonmuutokseen ja korjausmenoihin.

Yhtiön voi olla vaikeaa hankkia kannattavasti kohteita, jotka täyttävät sijoitusstrategian tavoitteet. Yhtiön voi olla myös vaikea turvata investointien vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.

Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi vaikutusta vuokrausasteen laskuun, vuokratuottojen menettämiseen ja kannattavuuteen.

Oleelliset tapahtumat 1.1.-30.6.2014

Orava Asuntorahaston yhteensä 1 366 558 osaketta, joiden osinko-oikeudet listattuihin osakkeisiin nähden tulivat yhteneviksi joulukuun osingonmaksun yhteydessä, on yhdistelty vanhojen osakkeiden kanssa arvo-osuusjärjestelmässä ja otettu kaupankäynnin kohteeksi 3.2.2014. Yhtiön julkisen kaupankäynnin kohteena olevien osakkeiden kokonaismäärä yhdistelyn jälkeen oli 4 288 707 osaketta, kaupankäyntitunnus OREIT ja ISIN-tunnus FI4000068614.

Helmikuussa listattujen ja kaupankäynnin kohteeksi otettujen osakkeiden jälkeen listaamattomiksi jäivät vielä maaliskuun 2013 osakeannissa merkityt 25 687 osaketta, jotka poikkeavat osinko-oikeudeltaan edellä mainituista osakkeista ja jotka yhtiö aikoo hakea julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin pörssilistalle sen jälkeen, kun osinko-oikeudet ovat tulleet yhteneviksi listattujen osakkeiden kanssa joulukuussa 2014.

Orava Asuntorahaston hallitus valitsi toimitusjohtajaksi 6.2.2014 KTM Pekka Peiposen.

Yhtiökokouksen päätöksellä sijoitustoiminnan sääntöihin on lisätty uusi ehto tulossidonnaisen hallinointipalkkion maksusta (nk. High watermark –ehto). Uuden ehdon mukaan tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna.

Yhtiö hankki 31.3.2014 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella yhteensä 118 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 12,7 milj. euroa. SATO-konserniin kuuluvalta Vatrohousing Oy:ltä ostettiin 74 huoneiston asuinkiinteistö Vantaan Maauunintie 14:stä. Lujatalo Oy:ltä hankittiin 20 asuntoa kesäkuussa 2014 valmistuneesta Asunto Oy Tampereen Ruudista. Lisäksi Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa toteutettiin 30.4.2014 kauppa Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n osakekannasta (24 huoneistoa).

Yhtiö teki Ovenia Oy:n kanssa palvelusopimuksen katsauskauden lopussa. Palvelusopimus kattaa asuntomanagement-, isännöinti- ja asuntojen vuokrauspalvelut. Osa katsauskauden lopussa hankituista kiinteistöistä ja niissä sijaitsevat huoneistot annettiin sopimuksen mukaisesti Ovenia Oy:n manageerattaviksi.

Yhtiö teki yhden miljoonan euron vaihtovelkakirjalainasopimuksen erikoissijoitusrahasto UB View:n kanssa 26.6.2014. Vaihtovelkakirjalaina on tarkoitettu ensisijaisesti kohdehankintojen rahoittamiseen ja toissijaisesti yhtiön yleisiin käyttöpääoma tarkoituksiin. Sopimuksen mukaisesti molemmilla osapuolilla on oikeus vaihtaa vaihtovelkakirjalainan pääoma Yhtiön uusiin osakkeisiin. Osakkeiden merkintähinta on yhtiön uuden osakkeen merkintäilmoituksen esittämispäivän vaihdolla painotettu osakekurssien keskiarvo NASDAQ OMX Helsingin pörssikaupankäynnissä.

Yhtiö toteutti kesäkuun lopussa yhteensä 418 923 osakkeen suunnatut annit, teki listalleottoesitteen sekä haki osakkeet kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin päälistalle (kaupankäyntitunnus OREITN0114). Kaupankäynti uusilla osakkeilla alkoi 30.6.2014. Suunnatuissa anneissa merkintähintaan 12,82 euroa/osake osakkeita merkitsivät A. Ahlström Kiinteistöt Oy 311 123 osaketta ja Nordea Pankki Suomi Oyj 7 800 osaketta. Tämän lisäksi yhtiö suuntasi itselleen maksuttoman osakeannin 100 000 osaketta.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Kesäkuussa 2014 sovittu 26 huoneiston kauppa Pohjola Rakennus Oy:n kanssa toteutettiin suunnitelman mukaan 28.7.2014. Ostetut huoneistot sijaitsevat kolmessa uudiskohteessa: As Oy Tampereen Vuoreksen Emilia (14 huoneistoa), As Oy Jyväskylän Ahjotar (8 huoneistoa) sekä As Oy Jyväskylän Kyläseppä (4 huoneistoa). Huoneistot olivat kaupantekohetkellä vuokraamattomia.

Uusien osakkeiden (kaupankäyntitunnus: OREITN0114) markkinatakauksesta tehtiin sopimus Nordea Pankki Suomi Oyj:n kanssa ja sopimuksen mukainen markkinatakaus alkoi 7.7.2014. Sopimuksen mukaan Nordea antaa Orava Asuntorahaston uudelle osakkeelle osto- ja myyntitarjouksen siten, että suurin sallittu osto- ja myyntitarjouksen välinen erotus on 4 prosenttia laskettuna ostotarjouksesta. Tarjoukset sisältävät vähintään osakemäärän, jonka arvo vastaa 4 000 euroa.

Yhtiön tekemän vaihtovelkakirjalainen ehtojen mukaisesti yhtiö on 30.7.2014 mennessä luovuttanut omia osakkeita vaihtovelkakirjalainen konversioissa yhteensä 78 948 kappaletta. Näiden konversioiden jälkeen yhtiöllä oli hallussa omia osakkeita 21 052 kappaletta.

Orava Asuntorahasto allekirjoitti 6.8.2014 Erikoissijoitusrahasto UB View:n kanssa aikaisemman lainan ehtojen mukaisen toisen yhden miljoonan euron vaihtovelkakirjalainan.

Osinko

Yhtiökokous 18.3.2014 päätti, että vuoden 2013 tuloksesta jeataan osinkoa vuonna 2014 vuosineljänneksittäin 0,28 euroa eli yhteensä vuonna 2014 enintään 1,12 euroa osakkeelta (100 % osinko-oikeus). Osingon maksu on vuosineljänneksen viimeisenä arkipäivänä. Vuoden 2013 voitonjako maksetaan vuonna 2014 kahden eri osinko-oikeuden mukaan.

Katsauskaudella maksetut osingot euroa osakkeelle:

FI4000068614 FI4000061072

(100 %) (75 %)

31.3.2014 I osinko 0,28 € 0,21 €

30.6.2014 II osinko 0,28 € 0,21 €

Yhteensä 0,56 € 0,42 €

Tulevaisuuden näkymät

Orava Asuntuntorahasto arvioi edelleen, että vuonna 2014 sillä on hyvät edellytykset ylläpitää hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman pääoman kokonaistuottotavoite.

Sijoitussalkun asuntojen arvon odotetaan pysyvän loppuvuoden aikana likimain ennallaan ja alkavan myöhemmin maltillisesti nousta ennustetun yleisen talouskehityksen vahvistumisen seurauksena. Vuokratuoton arvioidaan palautuvan loppuvuonna hieman ylöspäin ensimmäisen vuosipuoliskon tasosta. Kohteiden hankintojen tulosvaikutuksen odotetaan alenevan loppuvuotta kohti, koska hankintojen kokonaismäärän ennakoidaan jonkin verran pienentyvän ensimmäiseen vuosipuoliskoon verrattuna. Hoito- ja korjauskustannusten suhde sijoitusomaisuuden arvoon pysynee loppuvuonna likimain ensimmäisen vuosipuoliskon tasolla.

Helsingissä 6.8.2014

Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj

Hallitus

Lisätietoja:

Toimitusjohtaja Pekka Peiponen, puh. 010 420 3104

Talous- ja hallintojohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102

ORAVA ASUINKIINTEISTÖRAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.6.2014

Attachments