Leasinvest Real Estate - Toelichting van de zaakvoerder over het voorbije boekjaar 2016
- Vooruitzichten voor 2016 bevestigd door cijfers per 31/12 die resulteren in één van de beste resultaten sedert de oprichting van de vennootschap;
- Toevoeging van Oostenrijk als 4de land;
- Stijging van de geïnde huurinkomsten van € 50,5 miljoen tot € 56,6 miljoen (+12%);
- Stijging EPRA Winst*[1] (exclusief waardeschommelingen op financiële instrumenten en meerwaarden op de vastgoedportefeuille) tot € 27,9 miljoen of € 5,65 per aandeel (+ 9%);
- Stijging van het netto resultaat van € 30,6 miljoen tot € 31,1 miljoen of € 6,30 per aandeel* (+ 2%);
- Hoge bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille op 96,8%;
- Schuldratio bedraagt 58% (eveneens 58% op 31/12/2015) na capital recycling gedurende het voorbije jaar;
- Gemiddelde financieringskost* is gedaald van 3,38% naar 2,90%
- Stijging van het bruto dividend van € 4,70 tot € 4,90 (+4,26%)
Jean-Louis Appelmans: "Met fierheid melden wij dat 2016 één van de beste jaren ooit was sinds de oprichting van Leasinvest Real Estate in 1999."
Inleiding
Niet alleen zijn de huurinkomsten sedert de oprichting verviervoudigd, ook de EPRA Winst en het netto resultaat zijn quasi verdrievoudigd. De beurskoers is over deze periode verder meer dan verdubbeld, ondanks de financiële en economische crisis van 2008 die ondertussen heeft plaatsgevonden.
2016 was een zeer belangrijk jaar voor Leasinvest Real Estate, niet alleen omwille van het feit dat één van de beste resultaten werd behaald, maar ook omdat onze strategie van focus op retail en kantoren en geografische diversificatie werd verdergezet met de acquisitie van het Frun® retailpark in Asten, Oostenrijk. Verder worden bestaande panden herontwikkeld om de kwaliteit van onze portefeuille te verbeteren opdat deze beter zouden beantwoorden aan de huidige vraag van onze huurders en de markt. Voorbeelden zijn het retailpark in Strassen in het Groothertogdom Luxemburg, Treesquare en Montoyer 63, beide in de CBD van Brussel. Ondertussen werd ook het prestigieuze kantoorgebouw Royal20 aan de boulevard Royal te Luxemburg opgeleverd (ex-hotel Rix) en gedesinvesteerd ingevolge een in 2015 afgesloten verkoopovereenkomst ingevolge een opportuniteit, die resulteerde in een belangrijke meerwaarde.
Naast een stijging van de EPRA Winst*[2] (exclusief waardeschommelingen op financiële instrumenten en meerwaarden op de vastgoedportefeuille) tot € 27,9 miljoen of € 5,65 per aandeel van 9% t.o.v. 31/12/2015, noteren we eveneens een stijging van het netto resultaat van € 30,6 miljoen tot € 31,1 miljoen of € 6,30 per aandeel* (+ 2% t.o.v. 31/12/2015).
Deze zeer mooie resultaten maken een verhoging van het bruto dividend mogelijk van € 4,70 tot € 4,90. Netto resulteert dit in € 3,43.
De bezettingsgraad van de portefeuille is de laatste jaren gestaag hoog gebleven en bedraagt actueel 96,8%. Samen met het duurzaam verlengen van de gemiddelde looptijd van onze vastgoedportefeuille, maakt dit de essentie van onze commerciële strategie uit.
In het kader van onze financiële strategie werden diverse kredieten die vervielen in 2016 alsook begin 2017, hernieuwd en gehernegocieerd, en dit aan lagere marges, waardoor de financieringskost 2,90% bedraagt versus 3,38% eind 2015. Leasinvest Real Estate beschikt eind 2016 over € 608 miljoen beschikbare kredietlijnen met een marge van € 90 miljoen aan onbenutte beschikbare kredietlijnen voor bijkomende investeringen.
Tenslotte bedraagt eind 2016 de EPRA NAW[3] per aandeel € 82,0 (31/12/15: € 81,3) t.o.v. een slotkoers van het Leasinvest Real Estate aandeel van € 105,5 hetzij een premie van 29%.
1. Activiteitenverslag
Acquisities en desinvesteringen
Acquisities
Oostenrijk
Acquisitie belangrijk retailpark in Oostenrijk en versterking geografische diversificatie
Op 8/11/2016 heeft Leasinvest Real Estate het Frun® retailpark verworven in Asten, Oostenrijk. Het park in U-vorm werd geopend eind oktober 2013 en betreft een efficiënt concept dat bestaat uit een ruim, gratis en centraal gelegen parkeerterrein met daarrond een groepering van nationale en internationale merken, een aanpak die de commerciële doeltreffendheid en de duurzame ontwikkeling van het park versterkt.
Het dak van het Frun® retailpark in Asten werd ook uitgerust met zonnepanelen om de duurzaamheid van het park te optimaliseren. Hierdoor wordt jaarlijks op de site meer dan 500.000 KWh groene stroom geproduceerd met een CO² uitstoot reductie van 400 ton tot gevolg.
Het Frun® retailpark te Asten is gelegen op 200 km van Wenen en vlakbij Linz en omvat 18.300 m² met 26 winkels en 600 parkeerplaatsen en is zeer succesvol met een jaarlijkse opmerkelijke stijging van het bezoekersaantal. Alle winkels zijn verhuurd aan zowel internationale als lokale ketens zoals C&A, Intersport, Spar, Action en Zeeman.
Deze acquisitie vertegenwoordigt een reële waarde van € 38 miljoen met een jaarlijks huurinkomen van € 2,3 miljoen. De financiering van deze acquisitie werd volledig gerealiseerd via het aanwenden van ongebruikte beschikbare kredietlijnen.
Op basis van o.a. de stabiele economie, de AAA-rating, een hoog BBP per capita en een gezonde vastgoedsector, is Oostenrijk het 4e land geworden waarin Leasinvest Real Estate actief is.
Desinvesteringen
Groothertogdom Luxemburg
Finaliseren verkoop opgeleverd kantoorgebouw Royal20 in de stad Luxemburg
Op 30/06/2016 werd, volgens de vooropgestelde planning, de 2e notariële akte verleden betreffende de verkoop op termijn[4] van het opgeleverde kantoorgebouw Royal20 gelegen aan de boulevard Royal in het centrum van de stad Luxemburg in het Groothertogdom Luxemburg, voor een bedrag van € 62,5 miljoen (exclusief BTW), wat hoger is dan de reële waarde, aan een privé investeerder. Het gebouw was volledig voorverhuurd sinds eind 2014.
Deze succesvolle realisatie is een perfect voorbeeld van gedurfd en berekend ondernemerschap van de Vennootschap om van het oude 'Hôtel Rix' een nieuwbouwkantoor als referentiepunt op de Boulevard Royal te maken. De uitstraling van dit door het Franse gerenommeerde architectenbureau Agences Elizabeth et Christian de Portzamparc in diamantvorm ontworpen nieuw kantoorgebouw is een sterk architectonisch ijkpunt voor de Stad Luxemburg.
België
Verkoop aan eindgebruiker van het pand Zeutestraat Mechelen
Op 17/06/2016 werd de verkoopakte voor het gebouw Zeutestraat te Mechelen verleden en het pand verkocht aan een eindgebruiker voor € 4,5 miljoen, wat overeenstemt met de reële waarde. Het betreft een niet-strategisch opslaggebouw met kantoorruimte met een totale oppervlakte van 7.363 m2.
Projecten in herontwikkeling
Groothertogdom Luxemburg
Herontwikkeling retailpark Strassen
De succesvolle retailsite aan de Route d'Arlon te Strassen, die 22.721 m2 omvat, wordt gedeeltelijk herontwikkeld naar een retailpark concept dat naast handelszaken o.a. ook een restaurant zal omvatten (zie infra). Deze site zal het grootste retailpark zijn in de Luxemburgse periferie aan de ingang van de stad Luxemburg.
De herontwikkeling verloopt in 2 fasen teneinde rekening te houden met de bestaande huurders Adler Mode, Bâtiself en Roller, met wegeniswerken en de heraanleg van de parking. De aangevangen verbouwingswerken van de 1ste fase zullen beëindigd worden in Q2 2017. Voor de 2de fase is de oplevering voorzien in 2020.
België
Herontwikkeling kantoorgebouw Montoyer 63 in CBD Brussel
Dit gebouw, dat nog tot december 2016 verhuurd was aan het Europees Parlement, zal na volledige afbraak en heropbouw 6.052 m2 state-of-the-art kantoorruimte omvatten. Montoyer 63 is gelegen in de Brusselse Leopoldswijk (CBD) te midden van de Europese instellingen waar nog steeds schaarste heerst aan nieuwe kwalitatieve kantoorgebouwen. De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2016 afgeleverd en het objectief is om voor dit gebouw een BREEAM 'excellent' te bekomen. De afbraakwerken zullen aanvangen in Q1 2017 en de oplevering ervan is voorzien in het tweede kwartaal van 2018.
Bij de oplevering zal het Europees Parlement er zijn intrede doen in het kader van een vruchtgebruikovereenkomst voor een vaste duur van 21 jaar (zie infra).
Herontwikkeling Treesquare (Square de Meeûs) in CBD van Brussel
De stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd in januari 2016 en de afbraakwerken van het kantoorgebouw dat vrijkwam sinds het tweede kwartaal 2015 zijn ondertussen gefinaliseerd. De bouwwerken zijn aangevangen in september 2016 en het bouwproject heeft ondertussen de naam Treesquare gekregen, verwijzend naar de groene oase die gelegen is op de square. Treesquare geniet een unieke ligging te midden van de Brusselse Leopoldswijk (CBD), die nog altijd als de beste kantoorlocatie van België wordt beschouwd.
Dit gebouw van 5.936 m2 wordt volledig heropgebouwd als AAA-gebouw, dat zal voldoen aan de hoogste kwaliteitsnormen inzake technologie en duurzaamheid (verwacht BREEAM 'excellent' certificaat). De oplevering van het nieuwe duurzame kantoorgebouw is voorzien in Q4 2017. Door de schaarste aan nieuwe kwalitatieve gebouwen in de Leopoldswijk wordt verwacht dat het gebouw bij oplevering volledig verhuurd zal zijn.
Bezettingsgraad en verhuringen
Evolutie bezettingsgraad en huurhernieuwingen
De totale bezettingsgraad bleef de laatste jaar constant hoog en bedraagt op heden 96,80% versus 95,80% eind 2015 dankzij ons commercieel beleid dat erop gericht is proactief huurverlengingen of -vernieuwingen na te streven.
Voor enkele logistieke panden en het retailgedeelte van het Brixton Business Park (België) werden huurverlengingen ondertekend waardoor de bezettingsgraad hiervan respectievelijk 97,48% en 100% bedraagt.
De belangrijkste huurvervaldagen in 2016 (10,7% van het totale huurincasso van de portefeuille) werden succesvol verlengd en vervangen. De globale bezettingsgraad van de portefeuille is daardoor gestegen van 95,8% naar 96,8% einde 2016.
Groothertogdom Luxemburg
Verlenging huurovereenkomst Strassen
Op 17/03/2016 werd de bestaande huurovereenkomst met Roller voor een vaste duur van 15 jaar verlengd in ons herontwikkeld retailpark van 22.721 m² aan de route d'Arlon te Strassen (zie supra).
Alle bestaande huurders hebben ondertussen hun huurcontract verlengd.
Verlenging en uitbreiding huurovereenkomst Route d'Esch
Met een van de bestaande huurders werd een huurovereenkomst verlengd en uitgebreid met een extra verdieping tot 09/2023 (voorheen 09/2020).
Verlenging huurovereenkomst site CFM
Met een bestaande huurder werd een huurovereenkomst hernieuwd voor een periode vanaf 01/01/2017 - 31/12/2025, met een eerste opzegmogelijkheid tegen 31/12/2022).
België
Vruchtgebruikovereenkomst afgesloten met het Europees Parlement voor het te herontwikkelen gebouw Montoyer 63 in CBD Brussel
Voor dit gebouw werd op 27/04/2016 een vruchtgebruikovereenkomst voor een vaste en onherroepelijke duur van 21 jaar afgesloten met het Europees Parlement, die een aanvang zal nemen bij de oplevering van het gebouw, voorzien in het tweede kwartaal van 2018 (zie supra).
Gedeeltelijke verlenging huurovereenkomst kantoorgebouw Mechelen
In het derde kwartaal 2016 werd met de bestaande huurder een overeenkomst ondertekend voor de verlenging voor de helft van de kantoorruimte in het kantoorgebouw gelegen in het Ragheno Park te Mechelen. Een deel van de resterende kantooroppervlakte zal ingericht worden als een business center naar het voorbeeld van The Crescent in Anderlecht en Gent. Voor het andere deel zullen nieuwe huurders worden gezocht.
Opname in BEL MID en EPRA Gold Award voor jaarlijks financieel verslag 2015
Sinds 21/03/2016 maakt het Leasinvest Real Estate aandeel deel uit van de BEL Mid index op Euronext Brussels[5].
In oktober 2016 heeft Leasinvest Real Estate voor de 4de maal op rij een EPRA Gold Award ontvangen voor haar Jaarlijks financieel verslag 2015[6].
Beheer van de financiële middelen
Het beheer van de financiële middelen in 2016 stond voor Leasinvest hoofdzakelijk in het teken van capital recycling met enerzijds de voltooiing en de verkoop van het prestigieuze project Royal 20 te Luxemburg en anderzijds de aankoop van Frun® retailpark Park te Asten Oostenrijk en de lopende kapitaalsbestedingen in de projecten Montoyer 63, Treesquare en Retailpark Strassen. Hierdoor stagneerde de schuldgraad over het afgelopen jaar op 58%.
In 2016 werden € 126,2 miljoen vervallen kredieten hernieuwd bij verschillende banken, bovendien werd voor de helft van de kredieten reeds succesvol geanticipeerd op vervaldagen in 2017 (herfinancieringen werden afgesloten voor 53% van de openstaande vervaldagen in 2017). Deze kredieten werden genegotieerd aan lagere marges.
Hierdoor beschikt de vennootschap eind 2016 over € 608 miljoen beschikbare kredietlijnen met een marge van € 90 miljoen aan onbenutte beschikbare kredietlijnen voor bijkomende investeringen.
Verder werden in de loop van het laatste kwartaal een aantal rente-indekkingen verlengd voor een notioneel bedrag van €85 miljoen waardoor de rentevoet van deze indekkingen eveneens werd verlaagd.
Bijgevolg daalde de gemiddelde fundingkost van 3,38% einde 2015 naar 2,90% per jaareinde 2016.
2. Geconsolideerde kerncijfers
| Kerncijfers vastgoedportefeuille (1) | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| Reële waarde vastgoedportefeuille (€ 1.000) (2) | 859 931 | 869 361 |
| Reële waarde vastgoedbeleggingen inclusief participatie Retail Estates (€ 1.000) (2) | 930 689 | 939 786 |
| Investeringswaarde vastgoedbeleggingen (€ 1.000) (3) | 876 747 | 886 390 |
| Huurrendement obv reële waarde (4) (5) | 6,78% | 6,88% |
| Huurrendement obv investeringswaarde waarde (4) (5) | 6,65% | 6,75% |
| Bezettingsgraad (5) (6) | 96,77% | 95,80% |
| Gemiddelde looptijd huurcontracten (jaar) | 4,37 | 4,84 |
- De vastgoedportefeuille omvat zowel de gebouwen in exploitatie, de projectontwikkelingen, de gebouwen bestemd voor verkoop als de gebouwen voorgesteld onder financiële leasing onder IFRS.
- Reële waarde ('fair value'): de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS. De reële waarde van Retail Estates werd bepaald op basis van de beurskoers op 31/12/2016.
- De investeringswaarde is de waarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten nog niet zijn afgetrokken.
- Reële waarde en investeringswaarde geschat door de vastgoedexperten Cushman & Wakefield en Stadim (BeLux), SPG Innercity (Zwitserland) en BAR (Oostenrijk).
- Voor de berekening van het huurrendement en de bezettingsgraad komen enkel de gebouwen in exploitatie in aanmerking, exclusief de projecten en de activa bestemd voor verkoop.
- De bezettingsgraad werd berekend op basis van de geschatte huurwaarde.
De geconsolideerde directe vastgoedportefeuille van Leasinvest Real Estate eind 2016 omvat 33 sites (inclusief activa bestemd voor verkoop & de projectontwikkelingen) met een totale verhuurbare oppervlakte van 449.885 m². De vastgoedportefeuille is geografisch gespreid over: het Groothertogdom Luxemburg (49% van de portefeuille), België (42%), Zwitserland (5%) en Oostenrijk (4%).
De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 859,93 miljoen eind 2016 t.o.v. € 869,36 miljoen eind december 2015. Deze daling wordt verklaard door de verkoop van het opgeleverde project Royal 20 in Luxemburg (boekwaarde 31/12/2015 € 50,75 miljoen) en van het gebouw Mechelen Zeutestraat (boekwaarde 31/12/2015 € 4,39 miljoen) enerzijds, en door de acquisitie van het Oostenrijkse Frun® retailpark Asten voor € 37,1 miljoen anderzijds.
Na deze gerealiseerde transacties bedraagt het aandeel retail van de vastgoedportefeuille 48% (2015: 42,2%), kantoren 37% (2015: 42,1%) en logistiek 15% (2015: 15,7%).
De globale directe en indirecte vastgoedportefeuille (inclusief de participatie in GVV Retail Estates NV) bedraagt per einde 2016 een fair value ten belope van € 930,7 miljoen.
Per jaareinde 2016 werden drie logistieke panden (Heesterveldweg in Tongeren, Nijverheidsstraat in Wommelgem en Canal Logistics fase 1 nabij Brussel) geclassificeerd van vastgoedbeleggingen naar activa bestemd voor verkoop in overeenstemming met de gangbare rapporteringsstandaard IFRS 5.
Het huurrendement van het vastgoedpatrimonium in exploitatie o.b.v. de reële waarde bedraagt 6,78% (tegenover 6,88% eind 2015), en o.b.v. de investeringswaarde 6,65% (tegenover 6,75% eind 2015).
| Kerncijfers Balans | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| Netto actief aandeel groep (€ 1.000) | 356 407 | 362 405 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel[7] | 72,2 | 73,4 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel obv inv. waarde | 75,6 | 76,9 |
| Netto actief aandeel groep per aandeel EPRA* | 82,0 | 81,3 |
| Totaal activa (€ 1.000) | 988 441 | 976 302 |
| Financiële schuld | 541 064 | 532 249 |
| Financiële schuldgraad (conform wettelijke regelgeving GVV) | 58,05% | 58,03% |
| Gemiddelde looptijd kredietlijnen (jaar) | 3,94 | 2,96 |
| Gemiddelde kost van de schuld* | 2,90% | 3,38% |
| Gemiddelde looptijd afdekkingen (jaar) | 6,30 | 6,58 |
| Kerncijfers Resultatenrekening | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| Huurinkomsten (€ 1.000) | 56 647 | 50 455 |
| Netto huurresultaat per aandeel | 11.48 | 10,22 |
| EPRA Winst (€ 1.000) (1)* | 27 875 | 25 564 |
| EPRA Winst per aandeel* | 5.65 | 5,18 |
| Netto resultaat aandeel groep (€ 1.000) | 31 118 | 30 618 |
| Netto resultaat aandeel groep per aandeel | 6,30 | 6,20 |
| Globaal resultaat aandeel groep (€ 1.000) (2) | 18 126 | 48 901 |
| Globaal resultaat aandeel groep per aandeel | 3,67 | 9,90 |
- Het EPRA Winst, voorheen netto courant resultaat, bestaat uit het netto resultaat met uitsluiting van het portefeuilleresultaat* en de variaties in reële waarde van de niet effectieve rente-indekkingen.
- Globaal resultaat = comprehensive result
Het netto resultaat, aandeel groep bedraagt € 31,12 miljoen eind 2016 t.o.v. € 30,62 miljoen eind 2015. In termen van netto resultaat per aandeel* geeft deze verhouding € 6,30 einde 2016 tegenover € 6,20 eind 2015 (+2%).
De huurinkomsten zijn significant toegenomen tot € 56,6 miljoen (+ € 6,1 miljoen) vnl. als gevolg van de acquisitie van Tour & Taxis Koninklijk Pakhuis eind 2015. Anderzijds zijn de vastgoedkosten ten laste van de eigenaar gestegen tot € 9,4 miljoen (+ € 1,3 miljoen) door hogere technische en commerciële kosten op de toegenomen portefeuille en niet-recupereerbare onroerende voorheffing en leegstandsbelasting ingevolge de tijdelijke leegstand in de herontwikkelde gebouwen.
Het resultaat op de portefeuille* bedraagt € 2,6 miljoen eind 2016 (2015: € 9,9 miljoen, inclusief een meerwaarde van € 4,1 miljoen op de Zwitserse portefeuille als gevolg van de opwaardering van de Zwitserse frank), dankzij € 3,1 miljoen gerealiseerde meerwaarde op de verkoop van Royal 20 in Luxemburg en van Zeutestraat in Mechelen,en de variatie in reële waarde op de rest van de portefeuille blijft beperkt tot -€ 0,5 miljoen.
Het financieel resultaat evolueert van -€ 17,1 miljoen eind 2015 (waarvan -€ 4,09 miljoen negatieve waardeschommeling op de bestaande cross-currency indekkingen EUR/CHF) naar - € 10,2 miljoen over 2016.
Het globaal resultaat aandeel groep[8] * is gedaald van € 48,9 miljoen naar € 18,1 miljoen als gevolg van de variaties in het effectief deel van de reële waarde van de toegelaten indekkingsinstrumenten ten belope van - € 10,3 miljoen (t.o.v. € 3 miljoen eind 2015) en anderzijds de variatie in de reële waarde van de financiële vaste activa beschikbaar voor verkoop ten belope van - € 3,2 miljoen (t.o.v. € 14,9 miljoen eind 2015).
De EPRA Winst* (voorheen netto courant resultaat) eind 2016 bedraagt € 27,9 miljoen (hetzij € 5,65 per aandeel), in vergelijking met € 25,6 miljoen (hetzij € 5,18 per aandeel) eind 2015.
| EPRA PRESTATIE MAATSTAVEN* | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| EPRA Winst (in € per aandeel) (1) | 5.65 | 5,18 |
| EPRA NAW (in € per aandeel) (2) | 82.0 | 81,2 |
| EPRA NNNAW (in € per aandeel) (3) | 72.2 | 73.4 |
| EPRA Netto Initieel Rendement (in %) (4) | 5,82% | 6,06% |
| EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement (in %) (5) | 5,86% | 6,10% |
| EPRA Leegstand (in %) (6) | 2,87% | 4,05% |
| EPRA Kostratio (incl. directe leegstandkosten)(in %) (7) | 26,85% | 24,26% |
| EPRA Kostratio (excl. directe leegstandkosten)(in %) (7) | 24,95% | 22,51% |
- De EPRA Winst, voorheen netto courant resultaat, bestaat uit het netto resultaat met uitsluiting van het portefeuilleresultaat* en de variaties in reële waarde van de niet effectieve rente-indekkingen.
- EPRA Netto Actief Waarde (NAW) bestaat uit de aangepaste Netto Actief Waarde, met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn; zie ook www.epra.com.
- EPRA NNNAW (triple Netto Actief Waarde): bestaat uit EPRA NAW, aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de financiële instrumenten, de schulden en de uitgestelde belastingen; zie ook www.epra.com.
- EPRA Netto Initieel Rendement bevat de geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille, verhoogd met de geschatte mutatierechten en - kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen zie ook www.epra.com.
- EPRA Aangepast Netto Initieel Rendement voert een correctie uit op de EPRA Netto Initieel Rendement met betrekking tot het teneinde lopen van de toegekende gratuïteiten en andere huurvoordelen zie ook www.epra.com.
- EPRA Leegstand wordt berekend op basis van de Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlakte gedeeld door de GHW van de totale portefeuille zie ook www.epra.com.
- EPRA Kostratio bestaat uit de verhouding van de operationele en algemene kosten t.o.v. de bruto huurinkomsten (inclusief en exclusief directe leegstandskosten) zie ook www.epra.com.
3. Vooruitzichten boekjaar 2017
Na de uitzonderlijk goede resultaten van 2016 verwacht de vennootschap voor 2017 een EPRA Winst in lijn met de daaraan voorafgaande jaren. Bijgevolg verwacht de vennootschap het dividend over 2017 op hetzelfde niveau te behouden.
4. Financiële overzichten
4.1 Geconsolideerde P&L
| Geconsolideerde staat van gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten (in 1.000 €) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
| (+) | Huurinkomsten | 56.647 | 50.455 |
| (+) | Terugneming overgedragen en verdisconteerde huren | 0 | 0 |
| (+/-) | Met verhuur verbonden kosten | -179 | -42 |
| NETTO HUURRESULTAAT | 56.468 | 50.413 | |
| (+) | Recuperatie van vastgoedkosten | 73 | 108 |
| (+) | Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen | 5.482 | 3.579 |
| door de huurders op verhuurde gebouwen | |||
| (-) | Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en | 0 | 0 |
| wederinstaatstelling op het einde van de huur | |||
| (-) | Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders | -5.482 | -3.579 |
| op verhuurde gebouwen | |||
| (+/-) | Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -2.554 | -2.131 |
| VASTGOEDRESULTAAT | 53.987 | 48.390 | |
| (-) | Technische kosten | -2.050 | -1.563 |
| (-) | Commerciële kosten | -1.059 | -781 |
| (-) | Kosten en taksen van niet verhuurde goederen | -1.080 | -885 |
| (-) | Beheerskosten vastgoed | -4.533 | -4.187 |
| (-) | Andere vastgoedkosten | -716 | -771 |
| VASTGOEDKOSTEN | -9.438 | -8.187 | |
| OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT | 44.549 | 40.203 | |
| (-) | Algemene kosten van de vennootschap | -3.220 | -1.754 |
| (+/-) | Andere operationele kosten en opbrengsten | 1 | -169 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET PORTEFEUILLE RESULTAAT | 41.330 | 38.280 | |
| (+/-) | Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 3.093 | 329 |
| (+/-) | Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -528 | 9.549 |
| OPERATIONEEL RESULTAAT | 43.895 | 48.158 | |
| (+) | Financiële inkomsten | 3.993 | 2.327 |
| (-) | Netto intrestkosten | -13.400 | -13.082 |
| (-) | Andere financiële kosten | -1.459 | -1.490 |
| (+/-) | Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva | 678 | -4.824 |
| FINANCIEEL RESULTAAT | -10.188 | -17.069 | |
| RESULTAAT VOOR BELASTINGEN | 33.707 | 31.089 | |
| (+/-) | Vennootschapsbelasting | -1.981 | -468 |
| (+/-) | Exittaks | -608 | -3 |
| BELASTINGEN | -2.589 | -471 | |
| NETTO RESULTAAT | 31.118 | 30.618 | |
Toelichting P&L
De huurinkomsten zijn dankzij de volledige jaarimpact van het eind 2015 verworven T&T Koninklijk Pakhuis en het opnieuw volledig verhuurd kantoorgebouw Monnet (Luxemburg) en het verworven Frun® retailpark Asten (Oostenrijk) in november 2016, toegenomen tot het hoogste niveau ooit en bedragen eind 2016 € 56,65 miljoen in vergelijking met € 50,5 miljoen eind december 2015 (toename 12%). Bij gelijkblijvende portefeuille 'like-for-like'* blijven de huurinkomsten stabiel (toename met 1% of € 0,49 miljoen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, excl. ontvangen huurgaranties en huurkortingen).
De bruto huurrendementen zijn licht gedaald in vergelijking met eind 2015 en bedragen 6,78% (6,88% eind 2015) op basis van de reële waarde en 6,65% (6,75% eind 2015) op basis van de investeringswaarde.
De bezettingsgraad[9] bedraagt 96,8% (eind 2015: 95,8%). De toename over het lopende boekjaar wordt verklaard door gerealiseerde verhuringen in verschillende gebouwen (o.a. het gebouw Monnet dat na renovatie in 2015 progressief volledig werd herverhuurd).
De reële waarde[10] van de directe vastgoedportefeuille is licht gedaald en bedraagt € 859,93 miljoen eind 2016 t.o.v.
€ 869,36 miljoen eind december 2015, wat in hoofdzaak wordt verklaard door de gerealiseerde verkoop van het opgeleverde gebouw Royal 20 (boekwaarde 31/12/2015 € 50,75 miljoen) en van het logistieke gebouw Mechelen Zeutestraat (boekwaarde 31/12/2015 € 4,39 miljoen), en de herinvestering van deze middelen in de aankoop van Frun® Retailpark te Asten in Oostenrijk (op 31/12/2016 gewaardeerd aan een reële waarde van € 37,36 miljoen).
De vastgoedkosten zijn in lijn met de aangroei van de vastgoedportefeuille licht toegenomen van - € 8,18 miljoen eind december 2015 naar - € 9,44 miljoen, voornamelijk door hogere technische en commerciële kosten en toegenomen beheersvergoedingen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (relatieve toename 15,4%).
Het resultaat op de verkoop van de vastgoedbeleggingen eind december 2016 bedraagt € 3,09 miljoen (in vergelijking met € 0,33 miljoen eind 2015) dankzij een gerealiseerde meerwaarde van € 3,08 miljoen op de verkoop van de panden Royal20 en Zeutestraat Mechelen.
De variatie in reële waarde van de vastgoedbeleggingen eind 2016 bedraagt - € 0,53 miljoen in vergelijking met een positieve waardeschommeling van € 9,55 miljoen eind 2015. Hierbij dient vermeld dat dit portefeuilleresultaat in 2015 gevoelig beïnvloed werd door een tussentijdse niet-gerealiseerde meerwaarde op de Luxemburgse projecten Royal 20 en Monnet in functie van hun percentage of completion (€ 12,21 miljoen per 31/12/2015) enerzijds, en een positieve impact van de koersstijging van de Zwitserse Frank op de waardering van de Zwitserse panden in de portefeuille (€ 4,3 miljoen) anderzijds. Tegenover de waardetoename van de Zwitserse panden stond vorig jaar een evenredige stijging (- € 4,09 miljoen) van de reële waarde van de financiële instrumenten ter afdekking van het wisselkoersrisico waardoor deze waardestijging bijna volledig werd tenietgedaan in de financiële resultaten op 31/12/2015.
Het financieel resultaat bedraagt - € 10,2 miljoen eind 2016 in vergelijking met - € 17,01 miljoen voor het vorig boekjaar.
De financiële inkomsten bedragen € 4,0 miljoen en worden in belangrijke mate beïnvloed door de recuperatie van de in 2015 ingehouden roerende voorheffing op het dividend op de aandelen Retail Estates die door Leasinvest Real Estate worden aangehouden en waarbij Leasinvest Real Estate geniet van de door het Grondwettelijk Hof herbevestigde moeder-dochter vrijstelling.
De intrestkosten zijn over het boekjaar 2016 met € 318 duizend gestegen van - € 13,1 miljoen tot - € 13,4 miljoen. De gemiddelde financieringskost daalde hiermee van 3,38% eind 2015 naar 2,90% (inclusief reserveringskosten op de ongebruikte kredietlijnen van 0,25%, opgenomen in de overige bankkosten ten belope van - € 1,5 miljoen) per eind 2016.
De variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva zijn geëvolueerd van - € 4,82 miljoen eind december 2015 naar + € 0,68 miljoen vnl. als gevolg van de gestabiliseerde wisselkoers Euro - Zwitserse Frank.
De EPRA Winst (voorheen netto courant resultaat)*[11] eind 2016 bedraagt € 27,87 miljoen (hetzij € 5,65 per aandeel), in vergelijking met € 25,56 miljoen (hetzij € 5,18 per aandeel) eind 2015. Deze toename is vnl. het gevolg van een hoger netto resultaat en beperkte waardeschommelingen op de reële waarde van de vastgoedportefeuille (IAS 40) en de reële waarde van de niet effectieve indekkingsinstrumenten en bijgevolg over P&L worden verrekend.
De vennootschapsbelasting is toegenomen van -€ 0,47 miljoen tot -€ 2,59 miljoen als gevolg van het aanhouden van de overgenomen vennootschap Tour & Taxis Koninklijk Pakhuis NV, die intussen gefuseerd werd met Leasinvest Real Estate en een bijkomende provisie voor de in 2017 verschuldigde exittaks naar aanleiding van deze fusie ten belope van € 0,61 miljoen.
Het netto resultaat over het boekjaar bedraagt € 31,12 miljoen t.o.v. € 30,62 miljoen eind 2015. In termen van nettoresultaat per aandeel geeft dit resultaat een verhouding van € 6,30 per aandeel op eind 2016, tegenover € 6,20 eind 2015.
4.2 Geconsolideerde Balans
| ACTIVA (in 1.000 euro) | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| I. VASTE ACTIVA | 896.179 | 954.243 |
| Immateriële vaste activa | 4 | 10 |
| Vastgoedbeleggingen | 787.065 | 847.069 |
| Andere materiële vaste activa | 1.250 | 1.163 |
| Financiële vaste activa | 89.960 | 88.101 |
| Vorderingen financiële leasing | 17.900 | 17.900 |
| II. VLOTTENDE ACTIVA | 92.261 | 22.059 |
| Activa bestemd voor verkoop | 54.966 | 4.392 |
| Financiële vlottende activa | 0 | 0 |
| Handelsvorderingen | 12.085 | 7.967 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 3.264 | 2.885 |
| Kas en kasequivalenten | 20.768 | 4.531 |
| Overlopende rekeningen | 1.178 | 2.284 |
| TOTAAL ACTIVA | 988.441 | 976.302 |
| PASSIVA (in 1.000 euro) | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN | 356.407 | 362.410 |
| I. EIGEN VERMOGEN TOEWIJSBAAR AAN DE | 356.407 | 362.405 |
| AANDEELHOUDERS VAN DE MOEDERVENNOOTSCHAP | ||
| Kapitaal | 54.315 | 54.315 |
| Uitgiftepremies | 121.091 | 121.091 |
| Inkoop eigen aandelen | -293 | -293 |
| Reserves | 150.168 | 156.666 |
| Wisselkoersverschillen | 8 | 8 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 31.118 | 30.618 |
| II. MINDERHEIDSBELANGEN | 0 | 5 |
| VERPLICHTINGEN | 632.033 | 613.892 |
| I. LANGLOPENDE VERPLICHTINGEN | 444.362 | 395.948 |
| Voorzieningen - andere | 11 | 9 |
| Langlopende financiële schulden | 394.615 | 355.722 |
| - Kredietinstellingen | 297.395 | 258.538 |
| - Andere | 97.220 | 97.184 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 49.736 | 40.217 |
| Andere langlopende verplichtingen | ||
| II. KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN | 187.671 | 217.944 |
| Voorzieningen | ||
| Kortlopende financiële schulden | 146.856 | 176.887 |
| - Kredietinstellingen | 0 | 89.191 |
| - Andere | 146.856 | 87.696 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 28.985 | 24.810 |
| - Exit taks | 12.907 | 12.299 |
| - Andere | 16.078 | 12.511 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 2.361 | 8.200 |
| Overlopende rekeningen | 9.469 | 8.047 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 988.441 | 976.302 |
| Schuldgraad (conform wettelijke regelgeving GVV) | 58,05% | 58,03% |
Toelichting Balans
Op het einde van het boekjaar 2016 bedraagt het eigen vermogen, aandeel groep (gebaseerd op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen) € 356,41 miljoen (jaareinde 2015 € 362,41 miljoen). Het netto actief per aandeel excl. de invloed van de reële waarde aanpassingen op financiële instrumenten (EPRA)* bedraagt € 82,0 eind 2016 in vergelijking met € 81,3 eind 2015.
De variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva (IAS 39) die in het eigen vermogen worden verwerkt zijn gedaald met - € 10,3 miljoen als gevolg van de gedaalde swapcurve in de loop van het afgelopen boekjaar. De negatieve marktwaarde van de indekkingsinstrumenten die in het eigen vermogen worden verwerkt bedraagt eind 2016 - € 44,5 miljoen ten opzichte van - € 34,2 miljoen op het einde van het vorige boekjaar.
Eind 2016 bedraagt de intrinsieke waarde per aandeel € 72,2 (31/12/15: € 73,4). De EPRA NAW daarentegen bedraagt
€ 82,0 (2015: € 81,3) en de slotkoers van het aandeel van Leasinvest Real Estate op 31 december 2016 bedroeg € 105,5 hetzij een premie van 29%.
Einde 2016 bedraagt de schuldgraad na de gerealiseerde verkopen van het gebouw Royal 20 en Zeutestraat Mechelen en na de aankoop van Frun® retailpark te Asten Oostenrijk 58,0% (idem einde 2015), en dit na betaling van € 23,2 miljoen dividend over het afgelopen boekjaar. Er blijven € 20,7 miljoen beschikbare liquide middelen op de balans per 31 december 2016 gezien het in voege zetten van een extra krediet op afsluitdatum; deze middelen laten intrinsiek een verdere afbouw van de schuldgraad toe tot 57,0%.
Dit betekent dat de nominale financiële schulden opgenomen in de balans per 31/12/2016 licht zijn toegenomen tot € 541,1 miljoen ten opzichte van € 532,2 miljoen op het einde van het vorige boekjaar.
5. Alternatieve Prestatie Maatstaven (APM)
Zoals gebruikelijk binnen de sector van de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen hanteert Leasinvest Real Estate in de presentatie van de financiële resultaten een aantal Alternatieve Prestatie Maatstaven (APM's) in overeenstemming met de richtlijnen van de Europese Autoriteit van de Financiële Markten (ESMA; European Securities and Markets Authority) van 5 oktober 2015. Een aantal van deze APM's worden aanbevolen door de Europese Vereniging van Beursgenoteerde Vastgoedvennootschappen (EPRA; European Public Real Estate Association), andere APM's worden als gangbaar beschouwd binnen de sector teneinde een beter inzicht te verschaffen in de gerapporteerde financiële resultaten en prestaties.
De APM's in dit persbericht zijn aangeduid met een asterisk (*), we vermelden hierbij dat noch de prestatie-indicatoren die bij IFRS-regels of bij wet zijn bepaald, noch de indicatoren die niet gebaseerd zijn op rubrieken uit de resultatenrekening of de balans, als APM's worden beschouwd.
In overleg met de sector werd beslist de APM 'netto courant resultaat' te vervangen door 'EPRA Winst in overeenstemming met de ESMA richtlijnen.
De gedetailleerde berekeningen van de APM's opgenomen in dit persbericht worden verduidelijkt in bijlage achteraan in dit bericht.
6. Waardering van de participaties met toepassing van vermogensmutatie in de enkelvoudige jaarrekening van Leasinvest Real Estate Comm. VA
Vanaf 31 december 2016 zullen de statutaire participaties van Leasinvest Real Estate Comm. VA in Leasinvest Immo Lux SA, T&T Koninklijk Pakhuis NV, Leasinvest Services NV, Haven Invest NV en RAB Invest NV in de statutaire jaarrekening, opgesteld in overeenstemming met IFRS worden opgenomen via toepassing van de vermogensmutatiemethode conform IAS 28, en dit in plaats van waardering aan historische kostprijs. Deze wijziging van verwerkingsmethode heeft een belangrijke impact op de enkelvoudige jaarrekening, meer bepaald op het statutaire eigen vermogen, het enkelvoudig balanstotaal, de enkelvoudige schuldgraad en de berekening van artikel 617 W.Venn. Dit zal omstandig verder worden toegelicht in de statutaire jaarrekening in het jaarlijks financieel verslag 2016 op basis van vergelijkende cijfers en dit conform IAS 8.
7. Belangrijke gebeurtenissen na afsluiting van het boekjaar 2016
Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan sedert de afsluiting van het boekjaar 2016.
8. Bestemming van het resultaat - dividenduitkering
De raad van bestuur van de statutaire zaakvoerder stelt aan de gewone algemene vergadering van aandeelhouders voor om een dividend uit te keren aan de 4.935.478 deelgerechtigde[12] aandelen van bruto € 4,90 (2015: € 4,70) en netto, vrij van roerende voorheffing van 30%, € 3,43 (2015: € 3,431).
Onder voorbehoud van goedkeuring door de gewone algemene vergadering op 15 mei 2017 zal de betaling van het dividend gebeuren tegen afgifte van coupon nr. 20 vanaf 22 mei 2017 bij de financiële instellingen Bank Delen (hoofdbetaalagent), ING Bank, Belfius Bank, BNP Paribas Fortis Bank en Bank Degroof.
De Ex-date is 18/05/2017 en de Record date is 19/05/2017.
9. Verklaring zonder voorbehoud Commissaris
De commissaris Ernst & Young Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door dhr. Pierre Vanderbeek, heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden van de geconsolideerde jaarrekening, opgemaakt in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie, ten gronde zijn afgewerkt en dat deze geen betekenisvolle correcties hebben aan het licht gebracht die aan de boekhoudkundige gegevens, overgenomen uit de geconsolideerde jaarrekening, en opgenomen in dit persbericht, zouden moeten doorgevoerd worden.
10. Financiële kalender
31/03/2017 Jaarlijks financieel verslag 2016
15/05/2017 Jaarvergadering aandeelhouders
15/05/2017 Tussentijdse verklaring Q1 (31/03/2017) (incl. resultaten GAV)
18/05/2017 Ex-date
19/05/2017 Record date
22/05/2017 Betaalbaarstelling dividend
24/08/2017 Halfjaarlijks financieel verslag 2017
17/11/2017 Tussentijdse verklaring Q3 (30/09/2017)
22/02/2018 Bekendmaking jaarresultaten 2017 (31/12/2017)
11. Jaarlijks financieel verslag
Het jaarlijks financieel verslag betreffende het boekjaar 2016 in de vorm van een brochure die de jaarrekening, het jaarverslag en het verslag van de commissaris omvat, is beschikbaar vanaf 31/03/2017 (PDF online op de website) en kan op eenvoudige aanvraag worden bekomen op het volgend adres:
Leasinvest Real Estate Comm. VA
Schermersstraat 42 (administratieve zetel), 2000 Antwerpen
T +32 3 238 98 77 - F +32 3 237 52 99
E investor.relations@leasinvest.be
W www.leasinvest.be (investor relations · verslagen)
Voor meer informatie, contact:
Leasinvest Real Estate
Jean-Louis Appelmans
Chief Executive Officer
T: +32 3 238 98 77
E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be
Over Leasinvest Real Estate Comm.VA
Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap Leasinvest Real Estate Comm. VA investeert in hoogkwalitatieve en goedgelegen winkels en kantoren in het Groothertogdom Luxemburg, België, Zwitserland en Oostenrijk.
Op heden (inclusief de recente aankoop) bedraagt de totale reële waarde van de direct aangehouden vastgoedportefeuille van Leasinvest € 860 miljoen verdeeld over het Groothertogdom Luxemburg (49%), België (42%), Zwitserland (5%) en Oostenrijk (4%). Leasinvest is bovendien een van de grootste vastgoedinvesteerders in Luxemburg.
De totale directe portefeuille is geïnvesteerd in retail (48%), kantoren (37%) en logistiek (15%).
De GVV noteert op Euronext Brussel en heeft een marktkapitalisatie van meer dan € 510 miljoen (waarde 15/02/2017).
BIJLAGE 1: Detail van de berekeningen van de EPRA prestatie-indicatoren
EPRA Winst
| EPRA Winst (€ 1 000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
| Netto Resultaat - aandeel Groep zoals vermeld in de financiële staten | 31 118 | 30 618 | |
| Netto Resultaat per aandeel - aandeel Groep zoals vermeld in de financiële staten (in €) | 6,30 | 6,20 | |
| Correcties om het EPRA Winst te berekenen | -3 243 | -5 054 | |
| Uit te sluiten: | |||
| (i) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop | 528 | -9 549 | |
| (ii) Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | -3093 | -329 | |
| (vi) Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten | -678 | 4 824 | |
| EPRA Winst | 27 875 | 25 564 | |
| Aantal deelgerechtigde[13] aandelen in het resultaat van de periode | 4 935 478 | 4 935 478 | |
| EPRA Winst per aandeel (in €) | 5,65 | 5,18 |
EPRA NAW
| EPRA NAW (€ 1 000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
| NAW volgens de financiële staten | 356 407 | 362 405 | |
| NAW per aandeel volgens de financiële staten (in €) | 72,16 | 73,38 | |
| Uit te sluiten | |||
| (i) Reële waarde van de financiële instrumenten | 48 152 | 38 621 | |
| EPRA NAW | 404 559 | 401 026 | |
| Aantal deelgerechtigde aandelen in het resultaat van de periode | 4 935 478 | 4 935 478 | |
| EPRA NAW per aandeel (in €) | 82,0 | 81,3 |
EPRA Triple Netto Actief Waarde
| EPRA Triple Netto Actief Waarde (€ 1 000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
| EPRA NAW | 404 559 | 401 026 | |
| Correcties: | |||
| (i) Reële waarde van de financiële instrumenten | -48 152 | -38 621 | |
| EPRA NNNAW | 356 407 | 362 405,00 | |
| Aantal deelgerechtigde aandelen in het resultaat van de periode | 4 935 478 | 4 935 478 | |
| EPRA NNNAW per aandeel (in €) | 72,2 | 73,4 |
EPRA NIR & EPRA Aangepast NIR
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) en Aangepast Netto Initieel Rendement (aangepast NIR) (€ 1 000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
| Vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop | 859 931 | 869 361 | |
| Uit te sluiten: | |||
| Activa bestemd voor verkoop | -54 967 | -4 392 | |
| Projectontwikkeling | -30 663 | -62 020 | |
| Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 774 301 | 802 949 | |
| Impact RW van geschatte mutatierechten en-kosten bij vervreemding van vastgoedbeleggingen | 444 | -332 | |
| Geschatte mutatierechten en - kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | 9 167 | 8 723 | |
| Waarde vrij op naam van het vastgoed beschikbaar voor verhuur | B | 783 468 | 811 672 |
| Geannualiseerde bruto huurinkomsten | 56 540 | 58 710 | |
| Vastgoedkosten | -10 933 | -9 537 | |
| Geannualiseerde netto huurinkomsten | A | 45 607 | 49 173 |
| Gratuïteiten eindigend binnen 12 maanden en ander huurvoordelen | 317 | 313 | |
| Geannualiseerde en gecorrigeerde netto huurinkomsten | C | 45 924 | 49 486 |
| EPRA NIR | A/B | 5,82% | 6,06% |
| EPRA Aangepast NIR | C/B | 5,86% | 6,10% |
EPRA Huurleegstand 2016
| EPRA Huurleegstand (€ 1 000) | 31/12/2016 | ||||
| Kantoren | Logistiek | Retail | Totaal | ||
| Huuroppervlaktes (in m²) | 110 897 | 162 011 | 176 977 | 449 885 | |
| Geschatte Huurwaarde van de leegstaande oppervlaktes | A | 1,24 | 0,17 | 0,22 | 1,63 |
| Geschatte Huurwaarde van de totale portefeuille | B | 19,34 | 9,38 | 28,15 | 56,87 |
| EPRA Huurleegstand | A/B | 6,41% | 1,81% | 0,78% | 2,87% |
EPRA Huurleegstand 2015
| EPRA Huurleegstand (€ 1 000) | 31/12/2015 | |||||
| Kantoren | Logistiek | Retail | Totaal | |||
| Huuroppervlaktes (in m²) | 116 328 | 170 890 | 144 189 | 431 407 | ||
| Geschatte Huurwaarde van de leegstaande oppervlaktes | A | 1,46 | 0,55 | 0,21 | 2,24 | |
| Geschatte Huurwaarde van de totale portefeuille | B | 21,19 | 9,35 | 24,81 | 55,35 | |
| EPRA Huurleegstand | A/B | 6,91% | 5,88% | 0,86% | 4,05% | |
| EPRA kostratio (€ 1 000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
| Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven | -2 554 | -2 131 | |
| Vastgoedkosten | -9 438 | -8 187 | |
| Algemene kosten van de vennootschap | -3 220 | -1 754 | |
| Andere operationele kosten en opbrengsten | 1 | -169 | |
| EPRA kosten inclusief leegstandkosten | A | -15 211 | -12 241 |
| Directe leegstandskosten | 1 080 | 885 | |
| EPRA kosten exclusief leegstandkosten | B | -14 131 | -11 356 |
| Huurinkomsten | C | 56 647 | 50 455 |
| EPRA Kostratio (inclusief directe leegstand) | A/C | -26,85% | -24,26% |
| EPRA Kostratio (exclusief directe leegstand) | B/C | -24,95% | -22,51% |
EPRA Kostratio
BIJLAGE 2: Detail van de berekeningen van de Alternatieve Performantie Maatstaven[14] (APMs) die worden gehanteerd door Leasinvest Real Estate
Resultaat op de Portefeuille
| Resultaat op de portefeuille (€ 1 000) | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 3 093 | 329 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -528 | 9 549 |
| Latente belasting op portefeuilleresultaat | 0 | 0 |
| Resultaat op de Portefeuille | 2 565 | 9 878 |
Netto Resultaat - aandeel groep (bedrag per aandeel)
| Netto resultaat - aandeel groep (bedrag per aandeel) | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| Netto Resultaat - aandeel groep (€ 1000) | 31 118 | 30 618 |
| Aantal geregistreerde aandelen in omloop | 4 935 478 | 4 935 478 |
| Netto Resultaat - aandeel groep per aandeel | 6,30 | 6,20 |
Netto Actief Waarde (bedrag per aandeel)
| Netto Actief Waarde (bedrag per aandeel) | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap (€ 1000) | 356 407 | 362 405 |
| Aantal geregistreerde aandelen in omloop | 4 935 478 | 4 935 478 |
| Netto Actief Waarde aandeel groep per aandeel | 72,2 | 73,4 |
Netto Actief Waarde op basis van investeringswaarde (bedrag per aandeel)
| Netto Actief Waarde op basis van investeringswaarde (bedrag per aandeel) | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap (€ 1000) | 356 407 | 362 405 |
| Investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen per 31/12 (€ 1000) | 876 747 | 886 390 |
| Reële waarde van de vastgoedbeleggingen per 31/12 (€ 1000) | 859 931 | 869 361 |
| Verschil Investeringswaarde - Reële waarde per 31/12 (€ 1000) | 16 816 | 17 029 |
| TOTAAL | 373 223 | 379 434 |
| Aantal geregistreerde aandelen in omloop | 4 935 478 | 4 935 478 |
| Netto Actief Waarde aandeel groep per aandeel | 75,6 | 76,9 |
Variatie in bruto huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille (like-for-like)
| Variatie in bruto huurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille (like-for-like) | 31/12/2016 |
| Bruto huurinkomsten op 31/12/2015 (€ 1000) | 50 113 |
| Uit te sluiten variaties 2015 - 2016 | 5 407 |
| - Variaties als gevolg van acquisities | 6 048 |
| - Variaties als gevolg van desinvesteringen | -641 |
| Bruto huurinkomsten op 31/12/2016 (€ 1000) | 56 011 |
| Variatie like for like (€ 1000) | 491 |
| Variatie like for like (%) | 1,0% |
Gemiddelde financieringskost in %
| Gemiddelde financieringskost in % | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| Intrestkosten op jaarbasis (€ 1000) | -13 654 | -13 729 |
| Commitment fees op jaarbasis (€ 1000) | -1 309 | -1 461 |
| Betaalde intresten incl. commitment fees op jaarbasis (€ 1000) | -14 963 | -15 190 |
| Gemiddelde gewogen uitstaande schuld (€ 1000) | 515 417 | 449 000 |
| Gemiddelde financieringskost in % | 2,90% | 3,38% |
| Globaal resultaat - aandeel groep (bedrag per aandeel) | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
| Netto Resultaat - aandeel groep (€ 1000) | 31.118 | 30.618 |
| Andere elementen van de gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten | -12.992 | 18.283 |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | 490 | 332 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten in een kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS | -10.304 | 3.002 |
| Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van financiële activa beschikbaar voor verkoop | -3.178 | 14.949 |
| Globaal resultaat - aandeel groep | 18.126 | 48.901 |
| Aantal geregistreerde aandelen in omloop | 4.935.478 | 4.935.478 |
| Globaal Resultaat - aandeel groep per aandeel | 3,67 | 9,91 |
[1] Alternatieve Performance-indicatoren (Alternative Performance Measures - APM) in de zin van de ESMA richtlijnen van 5 oktober 2015 in dit persbericht worden aangeduid met een asterisk (*) en worden verder toegelicht aan het einde van dit persbericht. Als gevolg hiervan wordt de term netto courant resultaat vervangen door de term EPRA Winst.
[2] Alternatieve Performance-indicatoren (Alternative Performance Measures - APM) in de zin van de ESMA richtlijnen van 5 oktober 2015 in dit persbericht worden aangeduid met een asterisk (*) en worden verder toegelicht aan het einde van dit persbericht. Als gevolg hiervan wordt de term netto courant resultaat vervangen door de term EPRA Winst.
[3]EPRA Netto Actief Waarde (NAW) bestaat uit de aangepaste Netto Actief Waarde, met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn; zie ook www.epra.com.
[4] Voor meer informatie over de verkoop op termijn, zie persberichten d.d.20/04/2015, 18/02/2016 en 17/05/2016.
[5] Om deel te mogen uitmaken van deze selectie dient de free float marktkapitalisatie van het bedrijf dat in aanmerking komt hoger te zijn dan het BEL 20 indexniveau op de afsluitdatum van de herzieningsperiode, vermenigvuldigd met 55.000 (cf. www.euronext.com - INDEX RULE BOOK BEL® Family).
[6] De award wordt toegekend aan beursgenoteerde vastgoedondernemingen die de Best Practices Recommendations van EPRA navolgen, met het oog op transparantie en vergelijkbaarheid van gegevens.
[7] De gegevens per aandeel zijn berekend o.b.v. het aantal deelgerechtigde aandelen op rapporteringsdatum, namelijk 4.935.478 aandelen op 31 december 2016
[8] Globaal resultaat betreft comprehensive result.
[9] In de berekening van de bezettingsgraad worden de projecten in ontwikkeling niet opgenomen.
[10] Reële waarde ('fair value'): de investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS.
[11] De EPRA Winst wordt berekend als het nettoresultaat met uitsluiting van het portefeuilleresultaat enerzijds en de variaties in de reële waarde van de niet effectieve rente-indekkingen anderzijds.
[12] Met uitsluiting van de 3.392 aandelen door LRE ingekocht in het kader van de procedure inzake de dematerialisatie van toondereffecten.
[13] Het aantal van de 4.938.870 geregistreerde aandelen werd aangepast om 3.392 aandelen uit te sluiten aangehouden door LRE ingevolge een terugkoopprogramma van aandelen in 2015 met betrekking tot de dematerialisatie van aandelen aan toonder.
[14] Exclusief de EPRA prestatie-indicatoren die eveneens als APM worden beschouwd en worden gereconcilieerd onder bijlage 1 Detail van de berekeningen van de EPRA prestatie-indicatoren hierboven.
