SATO Oyj:n Osavuosikatsaus 1.1.

SATO Oyj, Osavuosikatsaus 27.10.2023 klo 9.00

Yhteenveto ajalta 1.1.–30.9.2023 (1.1.–30.9.2022)

Taloudellinen vuokrausaste oli 94,9 % (95,1).
Liikevaihto oli 214,9 milj. € (219,8).
Nettovuokratuotto oli 148,5 milj. € (152,4).
Tulos ennen veroja oli -94,2 milj. € (182,9).
Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -140,0 milj. € (43,2).
Asuntoinvestoinnit olivat 122,5 milj. € (122,1).
Sijoitettu pääoma katsauskauden lopussa oli 4 552,2 milj. € (4 650,7).
Sijoitetun pääoman tuotto oli -1,2 % (6,3).
Oma pääoma oli 2 406,2 milj. € (2 507,4), 42,50 €/osake (44,29).
Osakekohtainen tulos oli -1,42 € (2,58).
Asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 861 (192), joista vuokra-asuntoja oli 809 (192) ja JoustoKoteja 52 (0) kappaletta. Peruskorjauksesta valmistui 388 vuokra-asuntoa (250).
Rakenteilla on 518 vuokra-asuntoa (1 387), 0 JoustoKotia (52) ja peruskorjauksessa on 213 vuokra-asuntoa (500).

Yhteenveto ajalta 1.7.–30.9.2023 (1.7.–30.9.2022)

Taloudellinen vuokrausaste oli 94,7 % (95,6).
Liikevaihto oli 72,5 milj. € (72,6).
Nettovuokratuotto oli 55,1 milj. € (54,0).
Tulos ennen veroja oli 7,0 milj. € (38,4).
Tulokseen sisältyvä realisoitumaton sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -18,0 milj. € (2,9).
Asuntoinvestoinnit olivat 29,8 milj. € (53,6).
Osakekohtainen tulos oli 0,10 € (0,54).
Asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 161 vuokra-asuntoa (1) ja peruskorjauksesta valmistui 191 vuokra-asuntoa (18). Katsauskaudella valmistui 161 uutta vuokra-asuntoa Vantaan Hakunilaan Raudikkokujalle, 108 peruskorjattua asuntoa Helsinkiin Etu-Töölöön Mechelininkadulle ja 83 peruskorjattua vuokra-asuntoa Vantaan Martinlaaksoon Raivionsuonmäkeen.

Toimitusjohtaja Antti Aarnio:

Katsauskaudella SATOn vuokrausaste oli 94,7 % (95,6). Vuokrausasteen laskun taustalla oli SATOn runsas uudisasuntotuotanto ja vuokra-asuntomarkkinoiden kireä kilpailutilanne. Toisaalta Ukrainan sodasta alkanut taloudellinen epävarmuus sekä kuluttajahintojen ja korkojen nousu heijastuvat osittain vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun.
Uudisasuntotuotannon aloitukset markkinoilla ovat vähentyneet merkittävästi, mutta rakenteilla olevia asuntoja valmistuu kuluvana vuonna edelleen runsaasti ja tämä pitää kilpailutilanteen vuokralaisista kireänä. Kohonneita ylläpito- ja korkokustannuksia ei ole kilpailutilanteen seurauksena voitu siirtää täysimääräisesti asuntojen vuokriin. Asuntojen kysynnän kasvu, korkeat elinkustannukset ja merkittävästi vähentyvä uudistuotanto voivat nostaa vuokria tulevaisuudessa.
Inflaation ja korkojen odotetaan pysyvän korkealla, jolloin kiinteistöjen tuottovaatimuksiin voi kohdistua korotuspainetta. Tällä voi olla negatiivinen vaikutus sijoitusomaisuuden käypiin arvoihin.
Rahoitusmarkkinoiden epävarmuus ja kohonneet korot näkyvät kasvaneina rahoituskustannuksina. SATOn vakuudesta vapaan kiinteistöomaisuuden suuri määrä mahdollistaa jatkossa vakuudetonta edullisemman vakuudellisen rahoituksen käytön. SATO käy parhaillaan keskusteluja rahoittajien kanssa vakuudellisesta lainoituksesta, jolla katetaan vuoden 2024 rahoitustarpeet. Tavoitteena on toteuttaa nämä järjestelyt ennen vuodenvaihdetta.
SATOlle valmistui katsauskaudella 1.7.-30.9.2023 yhteensä 161 uutta vuokra-asuntoa Vantaan Hakunilaan Raudikkokujalle sekä 191 peruskorjattua vuokra-asuntoa Helsingin Etu-Töölöön Mechelininkadulle ja Vantaan Martinlaaksoon Raiviosuonmäkeen.
Uusien rakennushankkeiden aloitukset ovat koko toimialalla historiallisen alhaisella tasolla ja uusien vuokra-asuntojen tarjonta vähenee seuraavien vuosien aikana. Tämän vuoden aikana SATOlle valmistuu yhteensä 978 uutta vuokra-asuntoa. Lisäksi peruskorjauksesta valmistuu tämän vuoden aikana 545 asuntoa.
Emme edelleenkään käynnistä uudiskohteiden rakennushankkeita ja olemme sopeuttaneet toimintaamme yleiseen markkinatilanteeseen nähden.
Viime keväänä aloitetut aurinkovoimaloiden asennukset 15 asuintaloon eri puolilla pääkaupunkiseutua, Tampereella ja Turussa on saatu valmiiksi. Jatkamme työtä SATOn tavoitteeseen olla hiilineutraali käytönaikaisen energiankulutuksen osalta vuoteen 2030 mennessä.
SATO panostaa voimakkaasti läsnäoloon asiakkaiden lähellä sekä digitaalisiin palveluihin. Jatkoimme yhdenmukaisen, saumattoman ja ajasta riippumattoman asiakaspalvelukokemuksen rakentamista.
Osallistuimme yhdeksättä kertaa Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) -vastuullisuusarviointiin, jossa saimme tavoitteemme mukaisesti kolme tähteä viidestä.
Haluan kiittää satolaisia hyvästä työstä asukkaidemme asumisviihtyvyyden ja asiakastyytyväisyyden kehittämiseksi.

Toimintaympäristö

Katsauskaudella uudisasuntotuotanto jatkui vahvana erityisesti pääkaupunkiseudulla. Inflaatio pysytteli edelleen korkeana, vaikka inflaatio on Suomessa laskenut talvikuukausien jälkeen erityisesti energian hintojen alennuttua. Pohjainflaatio on kuitenkin sitkeästi pysynyt korkealla tasolla ja selvästi keskuspankkien tavoitteleman 2 %:n tason yläpuolella. Euroopan keskuspankki nosti korkoa edelleen syyskuussa, mutta markkinat odottavat, että korkohuippu saavutettaneen loppuvuoden 2023 aikana ja inflaation ennustetaan hidastuvan alle kahden prosentin loppuvuonna 2024.

Korkea inflaatio on heikentänyt kuluttajien ostovoimaa ja pitänyt kuluttajaluottamuksen heikolla tasolla. Suomen Pankin syyskuun 2023 väliennusteen mukaan bruttokansantuote supistuu 0,2 % vuonna 2023. Taantumasta toipumisen odotetaan olevan hidasta ja ennuste vuoden 2024 kasvulle on vain 0,2 %. Parantuntuneen työllisyystilanteen odotetaan heikkenevän hieman vuonna 2024. Vuonna 2025 talouskasvun parantumisen tuloksena myös työllisyystilanteen odotetaan kääntyvän jälleen kasvuun.

Muuttoliike suuriin kasvukeskuksiin on jatkunut ja Helsingin seudun muuttovoitto vuonna 2022 oli 17 420 henkilöä. Tämä heijastuu vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun kasvukeskuksissa. Taloudellinen epävarmuus, asuntolainojen korkojen nousu samaan aikaan energian ja muiden kustannusten kallistuessa vaikuttaa myös osittain vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun. Osa asuntoa etsivistä näkee myös vuokra-asumisen hyvänä vaihtoehtona omistusasumiselle.

Kaupungistumiskehitys jatkuu ja tiivis kaupunkimainen asuminen kasvattaa yhä suosiotaan. Vuokra-asunnoille kasvukeskuksissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä on kysyntää. Suurista kaupungeista pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta kasvuaan samalla, kun Tilastokeskus ennustaa väestönkehityksen koko maassa kääntyvän laskuun vuonna 2031. Pääkaupunkiseudun ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes 80 % pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2 henkilön kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuttajien osuuden ennakoidaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä
17 %:sta 25 %:iin vuoteen 2030 mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä enemmän palveluita. Väestörakenteen muutos sekä hintakehitys luo vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.

KATSAUSKAUSI 1.1.–30.9.2023 (1.1.–30.9.2022)

Liikevaihto ja tulos

Tammi-syyskuussa 2023 konsernin liikevaihto oli 214,9 miljoonaa euroa (219,8).

Liikevoitto oli -42,8 miljoonaa euroa (217,0). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 97,2 miljoonaa euroa (173,8). Realisoitumaton tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos oli -140,0 miljoonaa euroa (43,2).

Nettorahoituskulut olivat yhteensä -51,4 miljoonaa euroa (-34,1).

Tulos ennen veroja oli -94,2 miljoonaa euroa (182,9). Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-syyskuussa 15,0 miljoonaa euroa (116,3).

Osakekohtainen tulos oli -1,42 euroa (2,58).

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli syyskuun lopussa yhteensä 5 108,6 miljoonaa euroa
(5 226,0). Oma pääoma oli 2 406,2 miljoonaa euroa (2 507,4). Osakekohtainen oma pääoma oli 42,50 euroa (44,29).

Konsernin omavaraisuusaste oli syyskuun lopussa 47,1 % (48,0). Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 180,0 miljoonaa euroa ja luototusaste oli syyskuun lopussa 41,9 % (40,0).

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna -4,4 % (8,0). Sijoitetun pääoman tuotto oli -1,2 % (6,3).

Korollinen vieras pääoma oli syyskuun lopussa 2 145,9 miljoonaa euroa (2 143,3), josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 2 016,6 miljoonaa euroa (1 987,7). Lainakannan keskikorko oli 3,4 % (1,8). Nettorahoituskulut olivat yhteensä -51,4 miljoonaa euroa (-34,1).

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli -2,8 miljoonaa euroa (46,2).

Reaalivakuudettoman rahoituksen osuus oli 88,1 % (87,3) kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli syyskuun lopussa 89,9 % (88,9) koko taseesta.

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

Vuokratuotot olivat 214,9 miljoonaa euroa (219,8). Asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 94,9 % (95,1) ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 26,8 % (28,4).

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskauden lopussa 18,08 euroa/m²/kk (17,80).

Asuntojen nettovuokratuotto oli 148,5 miljoonaa euroa (152,4).

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 30.9.2023 yhteensä 25 301 asuntoa (24 947). Katsauskaudella valmistui 809 vuokra-asuntoa (191). Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 528 kappaletta.

Käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli syyskuun lopussa yhteensä 4 970,9 miljoonaa euroa
(5 035,3). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli -73,3 miljoonaa euroa (2,6).

Arava- ja korkotukilainoilla rahoitettujen kohteiden käypä arvo tuottoarvomenetelmää käyttäen olisi noin 280 miljoonaa euroa korkeampi kuin nykyinen arvo.

Syyskuun lopussa asuntojen arvosta noin 87,4 % on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 12,6 % Tampereella ja Turussa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Asuntoinvestoinnit olivat 122,5 miljoonaa euroa (122,1). Katsauskauden investoinneista 88,9 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 46,3 %. Lisäksi sitovia hankintasopimuksia oli 30.9.2023 33,5 miljoonan euron (150,2) arvosta.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin 6 kappaletta (2 018). Yhteisarvoltaan nämä olivat 1,0 miljoonaa euroa (208,8).

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli syyskuun lopussa 48,1 miljoonaa euroa (36,0). Syyskuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 0,0 miljoonaa euroa (9,1).

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 1 200 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Katsauskaudella valmistui 809 vuokra-asuntoa (191), 0 omistusasuntoa (0) ja 52 JoustoKotia (0). Rakenteilla oli 30.9.2023 yhteensä 518 vuokra-asuntoa (1 387), 0 omistusasuntoa (0) ja 0 JoustoKotia (52). Peruskorjauksessa oli 213 vuokra-asuntoa (500).

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 21,2 miljoonaa euroa (17,8).

Yhtiö sai päätökseen 14.4.2023 Venäjän asuntoliiketoiminnan myynnin. SATO toimi Pietarissa vuodesta 2007 lähtien ja yhtiön omistuksessa oli 522 vuokra-asuntoa. Järjestelyllä ei ollut merkittävää vaikutusta SATOn tulokseen.

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa 331 henkilöä (325), joista vakituisessa työsuhteessa oli 301 henkilöä (291). Tammi-syyskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 336 henkilöä (330).

KATSAUSKAUSI 1.7.–30.9.2023 (1.7.–30.9.2022)

Liikevaihto ja tulos

Heinä-syyskuussa 2023 konsernin liikevaihto oli 72,5 miljoonaa euroa (72,6).

Liikevoitto oli 25,8 miljoonaa euroa (50,2). Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 43,8 miljoonaa euroa (47,3). Realisoitumaton tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos oli -18,0 miljoonaa euroa (2,9).

Nettorahoituskulut olivat yhteensä -18,8 miljoonaa euroa (-11,8).

Tulos ennen veroja oli 7,0 miljoonaa euroa (38,4). Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli heinä-syyskuussa 24,6 miljoonaa euroa (31,7).

Osakekohtainen tulos oli 0,10 euroa (0,54).

Asuntoliiketoiminta

Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

Vuokratuotot olivat 72,5 miljoonaa euroa (72,6). Asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 94,7 % (95,6) ja vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus 28,0 % (27,7).

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskauden lopussa 18,08 euroa/m²/kk (17,80).

Asuntojen nettovuokratuotto oli 55,1 miljoonaa euroa (54,0).

Sijoituskiinteistöt

SATOn omistuksessa oli 30.9.2023 yhteensä 25 301 asuntoa (24 947). Katsauskaudella valmistui 161 vuokra-asuntoa (0). Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 3 kappaletta.

Käypä arvo

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli syyskuun lopussa yhteensä 4 970,9 miljoonaa euroa (5 035,3). Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot, oli 15,0 miljoonaa euroa (58,6).

Arava- ja korkotukilainoilla rahoitettujen kohteiden käypä arvo tuottoarvomenetelmää käyttäen olisi noin 280 miljoonaa euroa korkeampi kuin nykyinen arvo.

Syyskuun lopussa asuntojen arvosta noin 87,4 % on pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 12,6 % Tampereella ja Turussa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys

Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn investoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 3 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Asuntoinvestoinnit olivat 29,8 miljoonaa euroa (53,6). Katsauskauden investoinneista 91,1 % kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 22,4 %. Lisäksi sitovia hankintasopimuksia oli 30.9.2023 33,5 miljoonan euron (150,2) arvosta. Markkinatilanteesta ja kohonneista kustannuksista johtuen yhtiön on lokakuussa 2022 tehnyt päätöksen, että SATO ei toistaiseksi käynnistä uusia hankkeita.

SATOn uudet vuokra-asunnot Turun Skanssin kauppakeskuksen kupeessa ovat valmistumassa lokakuussa. Sorakatu 9 on SATOn ensimmäinen uudiskohde Turussa viiteen vuoteen. Kahdeksankerroksisessa kerrostalossa on yhteensä 77 erikokoista vuokra-asuntoa: 42 yksiötä, 15 kaksiota, 13 kolmiota sekä 7 neljän huoneen kotia.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin 3 kappaletta (3). Yhteisarvoltaan nämä olivat 0,5 miljoonaa euroa (0,5).

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli syyskuun lopussa 48,1 miljoonaa euroa (36,0). Syyskuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 0,0 miljoonaa euroa (1,4).

Katsauskaudella valmistui 161 vuokra-asuntoa (0), 0 omistusasuntoa (0) ja 0 JoustoKotia (0). Rakenteilla oli 30.9.2023 yhteensä 518 vuokra-asuntoa (1 387), 0 omistusasuntoa (0) ja 0 JoustoKotia (52).

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 6,2 miljoonaa euroa (6,5).

Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa 331 henkilöä (325), joista vakituisessa työsuhteessa oli 301 henkilöä (291). Heinä-syyskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 343 henkilöä (333).

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Katsauskauden jälkeisiä olennaisia tapahtumia ei ole.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Riskienhallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Ukrainan sota on lähiajan toimintaympäristöön vaikuttava riski, jonka kestoa ja vaikutusta Suomen talouteen on vaikea arvioida. Sota on voimakkaimmin vaikuttanut energian, ruuan ja materiaalien hintoihin sekä toimitusketjuihin. Voimakkaasti kohonneet hinnat ovat johtaneet nopeaan korkotason nousuun. Hintatason nousu voi hidastaa talouskasvua, nostaa edelleen merkittävästi korkotasoa, vaikuttaa negatiivisesti kuluttajien ostovoimaan sekä kykyyn suoriutua velvoitteistaan. Tällaisella talouden tai toiminnan heikentymisellä voi olla haitallinen vaikutus SATOn omistamien kiinteistöjen taloudelliseen tulokseen, toimintaan, rahoituskustannuksiin tai arvoon.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin sekä kysynnän ja tarjonnan muutoksiin. Markkinariski voi kasvattaa vuokra-asuntojen tarjonnan kysyntää suuremmaksi. Tästä seuraa vuokra-asuntojen tyhjäkäyntiä sekä painetta vuokratason tasaantumiseen tai laskuun erityisesti vanhassa asuntokannassa.

Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin sekä kunnostamaan ja korjaamaan olemassa olevaa asuntokantaa ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä ja maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiöllä on voimassa 2,0 miljardin euron EMTN (Euro Medium Term Notes) -ohjelma, jonka puitteissa on laskettu liikkeeseen yhteensä 750,0 miljoonan euron määräiset joukkovelkakirjalainat.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 700,0 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400,0 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli 60 % kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset. Katsauskauden päättyessä kiinteäkorkoisen velan osuus suojaukset huomioiden oli 63,0 % (pois lukien lyhytaikaiset velat).

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta on saatavilla konsernin vuoden 2022 vuosikertomuksessa ja internetsivuilla www.sato.fi.

Näkymät

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso. Inflaatio on pysynyt edelleen korkealla tasolla, vaikka se on maltillistunut talvikuukausien jälkeen erityisesti energian hintojen alentumisen johdosta. Pohjainflaatio on kuitenkin sitkeästi pysynyt korkealla tasolla ja selvästi keskuspankkien tavoitteleman 2 %:n tason yläpuolella. Euroopan keskuspankki nosti korkoa vielä syyskuussa, mutta markkinat odottavat, että korkohuippu saavutettaneen loppuvuonna 2023. Inflaation ennustetaan hidastuvan alle kahden prosentin loppuvuonna 2024.

Inflaation seurauksena ylläpidon ja rahoituksen kustannukset ovat nousseet eikä kilpailutilanteesta johtuen kustannuksia ole voitu siirtää täysimääräisesti vuokriin. Rahoitusmarkkinoiden epävarmuus ja korkealla pysyvät korot johtavat kasvaneisiin rahoituskustannuksiin myös tulevaisuudessa. Vakuudesta vapaan kiinteistöomaisuuden suuri määrä mahdollistaa edullisemman vakuudellisen rahoituksen käytön jatkossa.

Markkinatilanteesta ja kohonneista kustannuksista johtuen yhtiö on lokakuussa 2022 tehnyt päätöksen, että SATO ei toistaiseksi käynnistä uusia hankkeita. Vuonna 2023 valmistuvien 169 asunnon lisäksi valmistuu vuonna 2024 vielä 349 uudisasuntoa.

Korkealla pysynyt inflaatio on heikentänyt kuluttajien ostovoimaa ja pitänyt kuluttajaluottamuksen heikolla tasolla. Suomen Pankin syyskuun 2023 väliennusteen mukaan bruttokansantuote supistuu 0,2 % vuonna 2023. Toipuminen taantumasta tulee olemaan hidasta ja ennuste vuoden 2024 kasvulle on vain 0,2 %. Pitkään vahvistunut työllisyys tulee laskemaan hieman vuonna 2024, mutta vuonna 2025 talouskasvun voimistuessa työllisten määräkin kääntyy jälleen kasvuun.

Taloudellinen epävarmuus, korkeana pysynyt korkotaso sekä elinkustannusten nousu vaikuttavat voimakkaasti erityisesti asuntorakentamisen aloitusmääriin. Rakennusteollisuus RT arvioi 26.9. julkaisemassaan ennusteessa, että vuonna 2023 aloitetaan vain noin 16 000 uuden asunnon rakentaminen, kun määrä oli viime vuonna yli 37 000. Vuonna 2022 aloitetut hankkeet pitävät uudisasuntotarjonnan korkealla tasolla erityisesti pääkaupunkiseudulla vielä vuoden 2023 ajan pitäen kilpailun hyvistä vuokralaisista hyvin kireänä sekä vuokrankorotukset maltillisena. Inflaation seurauksena kohonneet ylläpidon ja rahoituksen kustannukset tulevat jatkossa näkymään kohoavina vuokrina tarjonnan vähetessä markkinoilla.

Kaupungistumiskehitys jatkuu ja tiivis kaupunkimainen asuminen kasvattaa yhä suosiotaan Suomessa. Vuokra-asunnoille kasvukeskuksissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen lähellä on kysyntää. Taloudellinen epävarmuus, asuntolainojen korkojen nousu samaan aikaan, kun energia ja muut kustannukset ovat kallistuneet, vaikuttaa myös osittain vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun. Vuokra-asuntoa vaihtoehtona pohtii myös osa omistusasuntoa etsivistä.

Enemmistöomistajansa toimintamallin mukaisesti SATO Oyj ei julkista ohjeistusta vuoden 2023 tuloksesta. Balder Finska Otas AB:n emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 30.9.2023
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet

	kpl	%
Balder Finska Otas Ab (Fastighets Ab Balder)	31 971 535	56,3 %
Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool	12 811 647	22,6 %
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo	7 233 081	12,7 %
Valtion Eläkerahasto	2 796 200	4,9 %
Valkila Erkka	385 000	0,7 %
SATO Oyj	166 000	0,3 %
Entelä Tuula	149 000	0,3 %
Heinonen Erkki	146 684	0,3 %
Tradeka-sijoitus Oy	126 500	0,2 %
Hengityssairauksien tutkimussäätiö	120 000	0,2 %
Muut osakkeenomistajat (119 kpl)	877 420	1,5 %

SATOn osakkeiden lukumäärä 29.9.2023 oli 56 783 067 ja arvo-osuusjärjestelmään merkittyjä osakkeenomistajia oli 129. Osakkeiden vaihtuvuus oli 0,02 % 1.1.–30.9.2023.

Lisätietoja
Toimitusjohtaja Antti Aarnio, p. 0201 34 4200
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
www.sato.fi

LIITTEET

Osavuosikatsaus 1.1.–30.9.2023
Osavuosikatsaus esitysmateriaali 1.1.–30.9.2023

JAKELU
NASDAQ Helsinki Oy, Euronext Dublin, keskeiset tiedotusvälineet, www.sato.fi

SATO Oyj on vastuullisen vuokra-asumisen asiantuntija ja yksi Suomen suurimmista vuokranantajista. SATO omistaa noin 25 000 vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.

SATOn tavoitteena on tarjota erinomainen asiakaskokemus ja kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot kaupungissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palvelujen äärellä. Edistämme kestävää kehitystä ja toimimme avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa. SATO investoi kannattavasti, vastuullisesti ja pitkäjänteisesti. Kasvatamme omaisuuden arvoa investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2022 oli 291,2 miljoonaa euroa, liikevoitto 198,9 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 151,9 miljoonaa euroa. SATOn sijoituskiinteistöjen arvo on noin 5 miljardia euroa. www.sato.fi

Liitteet

SATO Oyj:n Osavuosikatsaus 1.1.–30.9.2023: Vuokramarkkinoilla haastava tilanne jatkuu

Anhänge