Eurocommercial Properties N.V. Halfjaarresultaten 2002/2003

Eurocommercial Properties N.V. ('de Vennootschap') maakt heden haar halfjaarresultaten per 31 december 2002 bekend. De nettowinst is met 11% gestegen ten opzichte van dezelfde periode van het voorgaande boekjaar.

Resultaten
De nettowinst over de periode 1 juli tot en met 31 december 2002 bedroeg € 20,0 miljoen, vergeleken met € 18,0 miljoen over dezelfde periode in 2001. De nettowinst per certificaat bleef met € 0,70 gelijk aan die in dezelfde periode van het voorgaande boekjaar. Onder de huidige omstandigheden verwacht de directie dat het jaarlijks dividend per certificaat in 2003 ten minste gelijk zal zijn aan het dividend in 2002. Een hoger dividend is afhankelijk van het tijdstip van vastgoedaankopen gedurende het boekjaar.

Op 31 december 2002 bedroeg de intrinsieke waarde per certificaat € 21,35, vergeleken met € 20,32 ultimo 2001. De intrinsieke waarde aan het einde van het afgelopen boekjaar (30 juni 2002) bedroeg € 22,09, maar daarin was het jaarlijkse dividend van € 1,40 begrepen. Alle objecten zullen wederom, zoals gebruikelijk, aan het einde van het boekjaar worden getaxeerd.

Aandelenkapitaal
In november 2002 werd het aandelenkapitaal met 2,4% uitgebreid door de uitgifte van bonuscertificaten voor een totaalbedrag van € 14,5 miljoen. Door 36% van de certificaathouders is gekozen voor een dividend van 6,67% in bonuscertificaten (één nieuw certificaat voor iedere 15 bestaande certificaten). Het eigen vermogen per 31 december 2002 bedroeg € 625 miljoen.

Vastgoedportefeuille
85% van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap is momenteel belegd in winkelcentra en ander eersteklas winkelvastgoed in Frankrijk, Italië en Zweden. Deze markten hebben bewezen zeer goed bestand te zijn tegen de economische groeivertraging in 2002 met tot op heden nog geen afname van de vraag van zowel beleggers als huurders.

De bezettingsgraad bleef boven de 99% en ondanks over het algemeen tegenvallende omzetten in december 2002 lagen de jaaromzetten in de winkelcentra van de Vennootschap gemiddeld iets meer dan 2,5% boven die van 2001. De verwachtingen voor de huurstijgingen in 2003 blijven ongewijzigd.

Het enige kantoorgebouw van de Vennootschap, het gebouw dat wordt gebruikt door de Belastingdienst in Amsterdam Sloterdijk, is tot 2009 volledig verhuurd aan de Nederlandse Staat. De Vennootschap ondervindt dus geen invloed van de zeer zwakke markt voor de verhuur van kantoren.

De portefeuille van bedrijfsgebouwen is ook volledig verhuurd en zowel in Frankrijk als in Nederland blijft deze marktsector stabiel, waarbij wordt geprofiteerd van de hoge rendementen.

Beleggingsstrategie
De vooruitzichten voor Europese vastgoedmarkten zijn ongewisser dan de afgelopen tijd het geval was. Naast de bekende problemen in de kantorensector, maakt de economische groeivertraging het lastig om nog zeer hoge prijzen te betalen voor de enkele grote "trophy" winkelbeleggingen, die op de markt zouden kunnen komen, ondanks de aanhoudende krachtige vraag van beleggers en de lage rentestanden. De Vennootschap concentreert zich dan ook op objecten die een degelijke waarde bieden met goede rendementen en gematigde huurniveaus.

De Vennootschap is van plan dit boekjaar verplichtingen aan te gaan om tot € 150 miljoen te beleggen, hoofdzakelijk in winkelvastgoed, waarmee zij haar doelstelling van een weging in deze sector van circa 90% van het totaal handhaaft.

Gedurende het boekjaar aangekochte objecten betreffen de winkelcentra Les Trois Dauphins te Grenoble, Frankrijk en Hälla Shopping Centre in Västerås, Zweden, alsmede een retailpark te Mantua, Italië, tezamen goed voor een beleggingsbedrag van € 51 miljoen. De nettoaanvangsrendementen van deze objecten, waarvan de details hierna volgen, zijn respectievelijk 7%, 8% en 7,2%.

Voor panden ter waarde van ongeveer € 75 miljoen is voorlopig overeenstemming bereikt en naar verwachting zullen voor het einde van het boekjaar bindende contracten kunnen worden gesloten. Zodra dat het geval is, zal dit bekend worden gemaakt.

De onderhandelingen over de verwerving van additionele objecten zijn in een vergevorderd stadium, maar zullen waarschijnlijk niet voor 30 juni 2003 worden afgerond.

Het feit dat het aankoopprogramma van de Vennootschap bewust met de nodige voorzichtigheid vordert, betekent dat de nieuwe objecten per jaarultimo relatief kort deel van de portefeuille zullen hebben uitgemaakt, zodat de winstbijdrage nog geen substantieel effect zal hebben op het resultaat van de Vennootschap in het lopende boekjaar. Daarentegen zal in het volgende boekjaar de positieve invloed volledig merkbaar zijn.

Aankopen

Les Trois Dauphins, Grenoble, Frankrijk
Het winkelobject Les Trois Dauphins is gelegen op een eersteklas locatie in het stadscentrum van Grenoble, naast Galeries Lafayette. Het beschikt over een verhuurbare oppervlakte van circa 16.500 m² en 180 parkeerplaatsen.

De bruto verhuurbare oppervlakte van de winkelruimte is circa 8.300 m². Verder is er woonruimte van 4.400 m², kantoorruimte van 1.500 m² en een hotel met 70 kamers, dat IBIS Groupe Accor huurt op basis van een traditionele huurovereenkomst.

62% van de huuropbrengsten is afkomstig van de drie winkelhuurders FNAC, C&A en McDonald's tegen een gemiddelde huur van € 132 per m². De 63 appartementen voorzien in 22% van de opbrengsten tegen een gemiddelde huur van € 89 per m² en de resterende 16% van de opbrengsten is afkomstig van het hotel, de parkeergarage en de kantoorruimte.

Het nettoaanvangsrendement bedraagt circa 7% bij totale aankoopkosten van € 23 miljoen. Naar verwachting bieden de relatief lage huren goede groeimogelijkheden.

Hälla Shopping Centre, Västerås, Zweden
Hälla Shopping Centre is gelegen in het winkelgebied Hälla, dat direct grenst aan de snelweg E18. Het bevindt zich aan de rand van Västerås, een grote Zweedse provinciestad met 130.000 inwoners, zo'n 120 kilometer ten westen van Stockholm. In het verzorgingsgebied wonen circa 350.000 consumenten.

Het object is onlangs geheel gerenoveerd en uitgebreid en biedt nu een onderkomen aan veertien winkels met een totale verhuurbare oppervlakte van 8.000 m². De voornaamste huurders zijn Hennes & Mauritz, Lindex, Kapp Ahl, JC en Stadium, waarmee nieuwe huurovereenkomsten zijn gesloten tegen marktconforme huurprijzen van gemiddeld € 164 per m². Het winkelcentrum heeft eind november zijn deuren geopend.

Hälla is het belangrijkste buiten de stad gelegen winkelgebied voor Västerås en andere prominente aanwezige winkelketens zijn een aangrenzende ICA Maxi-hypermarkt, een IKEA en een grote elektronicawinkel van ON OFF. De totale acquisitiekosten bedragen bijna € 15 miljoen, hetgeen een nettoaanvangsrendement oplevert van circa 8%.

Mantova Retail Park, Mantua, Italië
De eerste fase van het retailpark is gebouwd aan de rand van de parkeerplaats van het winkelcentrum La Favorita, dat in het bezit is van de Vennootschap, en is bedoeld om de huurdersmix aan te vullen en de aantrekkingskracht van dit winkelgebied, dat nu verreweg het belangrijkste in Mantua is, te vergroten.

Het retailpark is verhuurd aan belangrijke winkelketens op het gebied van elektrische apparatuur, kleding en schoenen.

Het gebouw heeft een verhuurbare oppervlakte van 6.300 m². De prijs van € 12,5 miljoen betekent een nettoaanvangsrendement van 7,2%. Het gebouw zal naar verwachting in april 2003 gaan bijdragen aan de winst. De Vennootschap heeft een optie op de tweede fase van 2.900m², hetgeen begin volgend jaar zal worden gebouwd.