Vastavalt Q Vara OÜ võlakirjaemissiooni tingimuste alaunktile 13.3.2, esitab Q
Vara OÜ käesolevaga 2007. aasta esimese kvartali majandustulemused.
1. Sissejuhatus
Balti riikide kinnisvaraturg on jõudnud huvitavasse seisu. Kiire hindade kasv
on pidurdunud ning koos sellega ka nõudlus igasuguse kinnisvara järele. Pigem
analüüsitakse erinevaid pakkumisi pikemalt ning alles siis tehakse ostuotsus.
Kuid siiski ei tähenda see nõudluse puudumist - hea asukohaga ja kvaliteediga
arenduste järele on endiselt olemas kindel nõudlus.
Lisaks mutustele turu nõudluses on nihe konservatiivsuse suunas toimunud ka
kinnisvaraarenduse finantseerimises. Makromajanduse signaalid ülekuumenemise
kohta (inflatsioon, väga kiire eluasemelaenude mahu kasv, väliskaubanduse
defitsiit, suur sisetarbimine jne) on pangad kinnisvara arenduse
finantseerimise osas ettevaatlikuks teinud. Näiteks laenu osakaal ehituse
finantseerimisel on 80%-lt langenud 60-70%-ni samal ajal kui maa vastu
laenamine on muutunud veelgi konservatiivsemaks (eriti teravalt on piiratud
detailplaneeringuga maa ostu finantseerimist).
Finantseerimisotsuse tegemisel on võrreldes varasemaga palju olulisemaks
muutunud arendaja kogemus, omafinantseeringu tagamise võime ja projekti
eelarvestamisel tehtud eelduste konservatiivsus. Samuti nõutakse rohkem
projektide ettemüüki ning eelistatakse väiksemateks osadeks jaotatud projekte
suurtele. Viimati mainitud nõudeid on väga olulisel määral arvesse võetud ka Q
Vara arendusprojektide üles ehitamisel.
Q Vara juhatus on tulenevalt mõnevõrra muutunud turusituatsioonist võtnud
esimeses kvartalis vastu mitmeid otsuseid, mis vähendavad oluliselt riske ja on
paremini kooskõlas turuga. Projektide strateegias tehtud muutuseid on
põhjalikumalt kirjeldatud alapunktis ”Projektide Ülevaade”.
2. Rahavood on kõige olulisemad
Arvestades seda, et 2007. aastal on müügiks valmis neli olulist projekti
(Kirsiaed ridaelamud, Kirsiaed krundid, Silukalni elamurajoon, Terminal 11
kinnistud), siis kujuneb Q Vara grupi müügikäive oodatavasti kõigi aegade
parimaks. Esialgne juhatuse poolne müügikäibe ootus on ca. 350 000 tuhat krooni
(22 369 tuhat eurot) Seoses sellega ootab juhatus ka tugevat kinnisvara müügist
genereeritavat rahavoogu (põhitegevuse rahavoog kokku on tulenevalt uute
projektide ehitusse investeeritavatest omafinantseeringu summadest mõnevõrra
väiksem). Nagu ajalooliselt nii oli ka 2007. aasta esimene kvartal kinnisvara
müügi osas tagasihoidlikum ja seega ootab Q Vara OÜ juhatus käibe ning
rahavoogude olulist kasvu alates 2007. aasta teisest kvartalist. Selle
kinnituseks on alates aprillist tõusnud tugev klientide huvi Q Vara Grupi
müügis olevate projektide vastu (vaata ka „Projektide ülevaade”).
Q Vara Grupi raamatupidamise süsteeb baseerub rahvusvahelistel raamatupidamise
standarditel (IFRS), millest tulenevalt kajastatakse kinnisvarainvesteeringuid
õiglases väärtuses. Õiglase väärtuse meetodi kohaselt tekib
kinnisvarainvesteeringute väärtuse tõustes kasum (väärtus tõuseb turuhindade
kasvu või ettevõtte arendustöö tulemusena). Seega kui hinnad peale kiiret
kasvufaasi stabiliseeruvad, siis turuhindade kasvust kasumit juurde ei teki
(arenduse tulemusena tekib ümberhindluskasumit veel varases arendusfaasis
olevatest projektidest nagu näiteks Trophy, Jonathan, Sofia) ning ettevõtte
jooksva perioodi kasum võrreldes eelnevate perioodidega langeb. Sama trend
põhjustas ka 2007. aasta esimese kvartali madalama kasumi ning võrreldes
eelmiste aastatega suhteliselt madala kasumiprognoosi aastaks 2007 kokku.
Kasumlikkust ei mõjuta ka tugev käibe kinnisvara müügi kasv, kuna kasum on
ümberhindluse tulemusena arvestatud maa hinna sisse ja seega juba eelmiste
perioodide kasumiaruandes kajastatud (seega on pindade müügihind peaaegu võrdne
müüdavate kaupade raamatupidamisliku omahinnaga).
Kirjeldatud raamatupidamislik eripära ei mõjuta aga reaalseid rahavooge, mille
suurus on endiselt müügitulu miinus soetusmaksumus (ehitus ja maa). Seega on Q
Vara tegevustulemusi analüüsides kõige olulisem silmas pidada rahavoogu, mis on
see näitaja, mis ettevõtte finantsjõudu reaalsuses mõjutab.
2007. aastalt oodata vaatamata madalamale kasumile rekordilist rahavoogu
kinnisvara müügist. Rahavood kokku koos müüki veel mitte jõudvate projektide
ehitusega vastavalt uute projektide ehitusse suunatud rahavoogude võrra
väiksem.
3. Grupi struktuur
Mitmed Grupi restruktureerimise tehingud jõudsid 2007. aasta esimeses kvartalis
lõpuni. Esiteks registreeriti Äriregistris OÜ Multi Metall Kinnisvara ja OÜ
Merona Group liitumine Q Vara'ga, mis tähendab, et nende kahe ettevõtte
ühendamine Q Vara'ga on lõppenud.
Teine muutus Grupi struktuuris, mida alustati 2006. aastal ning mis jõudis
2007. aasta alguses lõpuni oli Q Vara Grupi kinnisvarahaldusteenuse üle
tõstmine OÜ'sse Q Haldus, mis kuulub 100% ulatuses Q Vara OÜ'le. 2007. aasta
esimese kvartali lõpuks on Q Haldus haldusteenuse pakkumise täielikult üle
võtnud ning käimas oli kliendilepingute ümber vormistamine.
Uueks ettevõtteks Q Vara Grupis on AS Maakri City. Ettevõtte asutas Q Vara OÜ
ühise kontrolli all olev ettevõte Stansfield OÜ koos Mark Invest OÜ-ga (SRV
tütarettevõte) ja Maakri KVF OÜ-ga Maakri, Kuke ja Lennuki tänavate vahelise
ala ühiseks arendamiseks Tallinnas. Asutatud ettevõtte aktsiakapitali suuruseks
on 420 000 krooni ning osalused jagunevad kolme aktsionäri vahel võrdselt.
Igale aktsionärile kuulub 14 000 aktsiat nimiväärtusega 10 krooni. Maakri City
AS'i juhatuse liikmeteks valiti Tõnis Vare (Q Vara OÜ juhatuse liige), Margus
Mändmets (SRV juhatuse liige) ja Urmas Kivisalu (Maakri KVF juhatuse liige).
6. märtsil 2007 otsustas Q Vara osanike koosolek kujundada Q Vara OÜ ümber
aktsiaseltsiks. Vajalike toimingutega alustati kohe peale otsuse tegemist.
Ümber kujundamise järgselt jäävad seniste osanike osaluse proportsioonid
samaks. Samuti ei muutu õigussuhted töötajatega, juhatuse liikmed ega nõukogu
liikmed.
Samuti kiitis osanike koosolek heaks juhatuse ettepaneku alustada läbirääkimisi
Viktorija Zagrebilnajale kuuluva 25% suuruse osaluse omandamine SIA-s Quality
Nami Q Vara OÜ Lätis asuva tütarettevõtte SIA Q Estate'i poolt. SIA Quality
Nami on SIA Q Estate'i tütarettevõte, mis tegeleb 403 korteriga korterelamu
arendamisega Riias Maskavase tänaval (projekt Jonathan). Tänaseks kuulub
omandatavast ettevõttest SIA'le Q Estate 75%. Peale otsuse tegemist alustati
osanike vahel ostu-müügi läbirääkimisi.
Kolmanda otsusena otsustati osanike koosoleku poolt heaks kiita OÜ Q Ehitus
tütarettevõtte asutamine Leedus. Loodav ettevõte hakkab tegelema ehituse
peatöövõtuteenuste pakkumisega Leedus. Asutatava ettevõtte nimeks saab Q
Statyba. Asutatava tütarettevõtte 100% osanikuks saab OÜ Q Ehitus.
4. Juhtimine ja personal
Personali osas oli 2007. aasta I kvartal muutuste rohke. Kokku suurenes Q Vara
Grupi meeskond 34 uue töötaja võrra, kellest suurem osa (20 inimest) liitus Q
Ehituse tütarettevõttega Lätis (SIA Q Būve). Sama perioodi jooksul lahkus Grupi
ettevõtetest oma uutele väljakutsetele vastu minnes neli inimest.
Üha kasvavas meeskonnas omab suurenevat tähtsust meeskonnatöö ja efektiivsuse
arendamine, mida jätkatakse pidevalt kõikides Grupi ettevõtetes. Samuti viiakse
tõenäoliselt aeg-ajalt sisse ka mõned muudatused struktuuris, et täiustada
inimeste parimate omaduste ja ettevõtte eesmärkide vastavust.
Vastavalt Q Vara OÜ nõukogu 24. aprillil 2007 vastu võetud otsusele kutsuti Q
Vara OÜ juhatusest tagasi Tõnis Vare. Uut juhatuse liiget ei valitud ning seega
on alates 25. aprillist 2007 Q Vara OÜ juhatus kaheliikmeline: Meelis Šokman ja
Andre Poopuu. Otsus on seotud Q Vara OÜ ja Q Ehitus OÜ tegevuste tihedama
integreerimisega, mille tulemusena liigub osa arendustöö funktsioone Q Vara OÜ
pädevusest Q Ehitus OÜ pädevusse.
Eelmises (2006. aasta) majandusaastaaruandes lühidalt mainitud konkursil ”Parim
Personaliprojekt 2006” saavutas Q Vara projekt ”Juhtimiskoolitus läbi Paide
Triatloni korraldamise” väikeettevõtete kategoorias esikoha. Projekt ühendab
Eesti suurima triatlonivõistluse korraldamise Q Vara meeskonnatöö ja
juhtimisalase koolitusega. Koos vabatahtlikega viiakse Q Vara Grupi meeskonna
poolt läbi kõik ülesanded alates raja planeerimisest kuni rajapiirete
paigalduseni ja võistlustejärgse koristamiseni. See on paljude arvates olnud
parim juhtimiskoolitus aga mis veelgi olulisem, asendamatu üritus
meeskonnavaimu ja vastastikuse usalduse tugevdamiseks. Juba I kvartalis alustas
Q Vara Grupp 2007. aasta Paide Triatloni korraldamist.
5. Riskide juhtimine
Muutuva majanduskeskkonna tingimustes on Q Vara juhatus teinud erinevaid
muudatusi ka finantsprognoosides ja projektiplaanides. Otsuste eesmärgiks oli
peamiselt kahe riski - finantseerimisriski ja tururiski - vähendamine. Tururisk
seisneb selles, et valmis arendatud elamis- ja äripindadele ei ole piisavat
nõudlust. Peamiselt võivad põhjustada selle riski realiseerumist liiga suur
pakkumine turul, klientide finantseerimisraskused või valmis arendatud toote
mitte sobivus klientide poolt nõutava tootega. Finantseerimisriski sisuks on
arendaja suutmatus arendusprojektide ehitust finantseerida. Riski allikateks on
näiteks pankade üldine kinnisvaraarenduse finantseerimise vähendamine,
ettevõtte krediidiväärsuse langus ning omafinantseeringu allikate puudumine.
Mõlema riski vähendamiseks otsustas Q Vara juhatus 2007. aasta esimeses
kvartalis projektid etappideks jagada ning etappide töösse panemisel arvestata
eelnevate etappide müügi edukust. Väiksemate etappide arendamine nõuab korraga
väiksemate summade investeerimist, mis tähendab, et korraga projektis kinni
oleva omakapitali kogus väheneb. Arvestades aeglustunud müügitempot on see
finantseerimisriski vähendamiseks oluline samm. Samuti suurendavad väiksemad
etapid pankade valmidust arendust finantseerida, kuna nende korraga kantav risk
(välja antud laenusumma) projekti suhtes väheneb ning enne täiendava riski
võtmist on eelmüügi tulemuste põhjal olemas kindlus müügiedu osas.
Tulenevalt suurenenud omafinantseeringu osakaalust on Q vara juhatus üle
vaadanud ka omafinantseeringu allikad. Lisaks müügis olevate valmis arendatud
projektide rahavoole otsustati realiseerida Pärtlepõllu kinnistu Viimsi vallas
ning samuti realiseerida osa Terminal 11 projekti kinnistust kinnistutena. Need
müügitehingud koos valmis arendatud projektide müügiga võimaldavad ära katta
vajalikud omafinantseeringu mahud arendatavates projektides ning tagada Grupi
üldkulude katmine.
Täpsem ülevaade projektide etappideks jagamisest ning kinnistute
realiseerimisest on esitatud alapunktis ”Projektide ülevaade”.
6. Võlakirjad
2007. aasta jaanuaris toimus Q Vara poolt 2006. aastal emiteeritud võlakirjade
esimene intressimakse. Investoritele välja makstud intresside kogusumma oli 8
606 tuhat krooni (550 tuhat eurot). Q Vara poolt 2006. aasta jaanuaris
emiteeritud võlakirjade nominaalsumma on 78 233 tuhat krooni (5 000 tuhat
eurot), nende aastane tootlus on 11% ning lunastustähtaeg 10. jaanuar 2009.
7. Finantstulemused
Q Vara 2007. aasta esimese kvartali konsolideeritud äritulude suuruseks oli 16
081 tuhat krooni, 1 028 tuhat eurot; (2006 I kv: 27 969 tuhat krooni, 1 788
tuhat eurot). Kinnisvaraarenduse realiseeritud müügikäive on sama perioodi
kohta 14 507 tuhat krooni, 927 tuhat eurot (2006 I kv: 27 516 tuhat krooni, 1
759 tuhat eurot). Kolme kuu konsolideeritud netokahjumi suuruseks oli 18 229
tuhat krooni, 1 165 tuhat eurot (2006 I kv kahjum: 8 736 tuhat krooni, 558
tuhat eurot).
Kapitaliseeritus on Q Vara OÜ grupil 2007. aasta I kvartali lõpu seisega
endiselt tugev: omakapital moodustab koguvaradest 35,4%. Kvartali lõppedes oli
Q Vara OÜ varade mahuks 797 335 tuhat krooni, 50 959 tuhat eurot ja omakapitali
mahuks 281 879 tuhat krooni, 18 015 tuhat eurot. 2006. aasta esimese kvartali
lõpus oli Q Vara Grupi varade maht 486 019 tuhat krooni; 31 062 tuhat eurot.
8. Projektide ülevaade
8.1 Kirsiaia kolmikmajad
- Asukoht: Viimsi vald, Eesti
- Segment: Elamu, kõrgem
- Arendus: Ridaelamud
- Periood: 2006-2007
- Maht: 3 305 m2
Lühitutvustus: Elamuarendusprojekt, milles arhitektuuri, reljeefse maapinna ja
läbimõeldud haljastuse kombineerimise tulemusena luuakse peresõbralik ja
nauditav elukeskkond. Hoonete paigutamisel kruntidele on jälgitud asendit
päikese suhtes ning elanike privaatsust. Ridaealamuboksidele on omased
valgusküllasus, praktiline ja läbimõeldud pinnakasutus ning võimalus nautida
rõdult looduse ilu ja Tallinna linna siluetti. Valida saab juba valmis
kvaliteetse siseviimistlusega boksi või viimistlust vajava boksi vahel.
Arendus: Lõpliku siseviimistlusega valmis 2007. aasta veebruari lõpuks 15
boksi, ülejäänud 15 on siseviimistluse eelvalmidusega. Aprillis alustati
haljastuskontseptsiooni elluviimist.
Müük: 2007. aasta esimese kvartali lõpuks oli müüdud kuus boksi. Kvartali lõpus
kasvas potentsiaalsete klientide hulk oluliselt ja Aprilli kekspaigaks oli
broneeritud lisaks müüdud boksidele 8 uut boksi. Q Vara müügimeeskond jätkab
nende klientidega tööd ja notariaalsete lepinguteni jõutakse eeldatavasti mai
lõpuks. Oluliselt on arenduse vastu huvi tundvate inimeste hulka tõstnud majade
valmimine ja võimalus näha terviklikku kontseptsiooni. Lisaks on otsustamiseni
jõudnud ka mitmed potentsiaalsed kliendid, kes peale varasemaid kliendipäevi on
võtnud mõtlemisaja.
8.2 Kirsiaia krundid
- Asukoht: Viimsi vald, Eesti
- Segment: Elamu, kõrgem
- Arendus: Eramukrundid
- Periood: 2006-2007
- Maht: 23 219 m2
Lühitutvustus: Kirsiaia eramukruntide projekt on hetke turusituatsioonis üks
väheseid krundiarendusi Viimsis, millel on olemas kõik trassid, liitumised,
asfaltkattega tee ja tänavavalgustus. Juba täna on kruntidele rajatud ka
osaline haljastus - kuusepuud, viirpuuhekid, pihlakad ja madalkirsipuud.
Krundid asetsevad reljeefsel alal, kust on hea vaade Tallinna linna
panoraamile.
Müük: Esimese kvartali lõpuks oli müüdud üks eramukrunt ning paar tehingust
huvitatud klienti olid krundi broneerinud. Märtsi lõpus kasvas ostuhuviliste
arv märgatavalt ja aprilli keskpaigaks olid kõik 16 eramukrunti broneeritud. Q
Vara müügiosakond viib tehingud lõpule eeldatavasti 2007. aasta mai lõpuks.
8.3 Taevasmaa
- Asukoht: Harku vald, Eesti
- Segment: Elamu, keskmine
- Arendus: Galerii- ja ridaelamud
- Periood: 2007-2009
- Maht: 32 137 m2
Lühitutvustus: Taevasmaa nimi tuleneb projekti kahest arhitektuurselt väga
esinevast osast (ridaelamud - taevas ja galeriielamud - maa), mis sulandatakse
ühtseks ja ilusaks terviklikuks keskkonnaks. Tabasalu külje all asuval
elukeskkonnal on juba täna väärtus looduse ja privaatsuse näol. Q Vara arendab
sellesse keskkonda madala soetamise ja haldamise kuukuluga praktilise
planeeringuga galeriikorterid ja ridaelamud. Elamute ümbruse loomisel peetakse
kõige olulisemaks TERVISlikku ja TERVIKlikku elustiili, mida toetavad väikese
korterite arvuga elamud, spordirajatised, mänguväljakud, haljasalad, mängupark
ja lasteaed. Elamute väljatöötamisel on väga tähtsaks peetud pindade
ergonoomilisust ja praktilisust (esikukapid, köögimööbel jne).
Arendus: Taevasmaa projekt jagatakse kokku 4-5 etapiks ning etapid omakorda
väiksemateks lõikudeks. Etapi kestus ja lõikude alustamise aeg määratakse aga
kindlaks tulenevalt eelmüügi tulemustele.
Taevasmaa projekti esimene etapp koosneb kümnest galeriimajast, millest igaühes
on 10 korterit (kokku 100 korterit). Kokku on esimese etapi netopind (koos
keldri ja saunaga) 8 157 m2 ning esialgne m2 ehitushind on 16 520 krooni (1 056
tuhat eurot) m2 kohta (ei sisalda maa hinda ja kommunikatsioonitrasside
rajamise hinda). Etappi ehitatakse kolmest kuni neljast majast koosnevate
lõikudena, mis võimaldab testida turu nõudlust ning suurendada pankade huvi
projekti finantseerimise vastu (müügiedust sõltuva lõikude töösse andmise
korral on panga poolt korraga kantav risk väiksem). Esimese lõigu majade
alustamise tähtaeg on hetkel lahtine ja see sõltub ehitusloa saamise tähtajast
ja lõplikust panga poolsest finantseerimisotsusest.
Teise lõigu ehitus algab alles peale seda kui esimese lõigu korteritest on 50%
ette müüdud (notariaalsed võlaõiguslepingud sõlmitud ja esimene sissemaks
tasutud). Samamoodi algab kolmanda lõigu ehitus peale seda kui 50% teise lõigu
korteritest on ette müüdud ja 100% esimese lõigu korteristest on ette müüdud.
Projekti kommunikatsioonitrasside rajamine on samuti etappidesse jagatud.
Trassid, mille kaudu luuakse ühendus väliste võrkudega rajatakse täies mahus
ehk silmas pidades kogu arendust Eestkünka I ja Eestkünka III kinnistutel.
Kinnistu sisesed trassid iga krundini arendatakse esialgu välja aga vaid
esimese etapi ulatuses.
Esimeste ehitustöödega alustati Aprillis kui kinnistul algasid mullatööd. Varem
käisid ettevalmistustööd (lepingute läbirääkimised võrguvaldajatega,
projekteerimine, vallaga suhtlemine). Järgmiste töödega minnakse edasi peale
ehitusloa saamist ning lõplikku finantseerimisotsust.
Projekti ehituse finantseerimisstruktuur koosneb 70% ulatuses pangalaenust ja
30% ulatuses omafinantseeringust. Pangalaenu osas on laenutaotlus esitatud AS-i
DnB Nord Pank, kellelt tuleb otsus mais. Aasta esimeses kvartalis avas DnB Nord
pank juba 12 miljoni krooni suuruse laenulimiidi kommunikatsioonitrasside
ehituse ja projekteerimise alustamiseks.
Põhiline osa projekti omafinantseeringust tuleb erinevate Q Vara projektide
müügist. Väiksemas mahus kaetakse omafinantseeringu vajadus eelmüügist
Müük: Projekti eelmüügiga alustatakse samal aja hoonete ehitusega. Hetkel käib
aktiivne töö müügimaterjalide ja müügikontseptsiooni ettevalmistamiseks.
8.4 Terminal 11
- Asukoht: Rae vald, Eesti
- Segment: Äri, keskmine
- Arendus: Laohooned
- Periood: 2007-2009
- Maht: 42 000 m2
Lühitutvustus: Projekti nimi - Terminal 11 - tuleneb projekti asukohast
Tallinna ringtee ääres (11. maantee). Projekti raames arendatavad laopinnad on
suunatud väikese ja keskmise suurusega ettevõtetele, kellele on oluline
laopinna optimaalne suurus, laopinna ja kontoripinna ühine asukoht, väga head
töötingimused töötajatele ja efektiivne laohaldus. Laopindade kontseptsiooni
väljatöötamisel on oluliseks peetud uue laopinna omaniku igakuiste laenumaksete
suurust ja säästlikke halduskulusid.
Arendus: Tallinna lähedal asuva Terminal 11 tehnopargi ehitus algas Märtsi
lõpus kinnistu võsast puhastamisega ja mullatöödega. Arenduse tulemusena
rajatakse kaheksale kinnistule 22-st väikese- ja keskmise suurusega
ettevõtetele suunatud laohooned, millest igaüks on jagatud 5-6 sektsiooniks.
Sarnaselt Taevasmaa projektlie on ka Terminal 11 riskide vähendamiseks jagatud
etappideks.
Esimese etapi raames arendatakse kogu kinnistu ulatuses välja
kommunikatsioonitrassid ning kolmele kinnistule ehitatakse 2 laohoonet : ühel
kinnistul väiksem laohoone kuue sektsiooniga ja üle kahe kinnistu suure
laohoone 12 sektsiooniga. Laohoonete ehitust alustatakse väikese vahega.
Kõigepealt alustatakse väiksema laohoone ehitust ja müüki ning peale seda kui
väiksemast laohoonest on 50% ette müüdud (notariaalne leping sõlmitud ja
sissemaks tasutud) alustatakse teise laohoone ehitust.
Ühe laohoone hinnanguline ehitusperiood on 6 kuud, mis tähendab, et esimene
laohoone valmib 2007. aasta lõpus. Siiski langeb reaalne üleandmine ja lõpliku
ostuhinna tasumine klientide poolt 2008. aastasse.
Laohoonete ja kommunikatsioonitrasside ehituse finantseerimise struktuur
koosneb 70% ulatuses pangalaenust ja 30% ulatuses omafinantseeringust. Esimese
kvartali lõpuks oli Q Vara'l olemas finantseerimispakkumine SEB Eesti
Ühispangalt ning Sampo Pank tegeles taotluse läbi töötamisega. Kvartali lõpu
seisuga oli Sampo Pank aga avanud 12 000 tuhande krooni suuruse laenulimiidi
kommunikatsioonitrasside ehituse ja ettevalmistustööde finantseerimiseks. Sampo
Pank finantseeris ka projekti kinnistu ostu.
Müük: Selleks, et tagada projekti omafinantseeringu osa realiseerib Q Vara osa
projekti maast kinnistutena, millele on arendatud kommunikatsioonitrassid.
Esialgne maa müügihind on 800 krooni ruutmeeter (ilma käibemaksuta). Kuna
esimeste kinnistute müük võtab aega (avalikku müüki alustati aprilli teises
pooles ning sellest läheb aega enne esimeste tehingute vormistamist), siis
esimene osa omafinantseeringu vajadusest kaetakse Q Vara teistest projektidest
laekuvatest rahavoogudest.
Müügi ettevalmistuse osas on Aprilliks valmis saanud projekti interneti
lehekülg (www.terminal11.ee) ning samuti on lõppfaasi jõudmas trükimaterjalide
ettevalmistamine. Müügitegevuse alguses on põhiline tähelepanu pööratud
kinnistute müügile ning laohoonete müük lisandub eeldatavasti 2007. aasta mais.
Oluliseks positiivseks signaaliks on juba esimeste potentsiaalsete klientide
huvi projekti vastu, kes on ennast ootenimekirjas registreerinud.
8.5 Pärnu mnt 113 / Rapla 1
- Asukoht: Tallinn, Eesti
- Segment: Elamu/äri
- Arendus: -
- Periood: -
- Maht: -
Lühitutvustus: Kinnistu Tallinna kesklinna lähedal Pärnu mnt ääres, millele
võib linna üldplaneerigu kohaselt rajada korterelamu / kontorihoone.
Q Vara juhatus võttis kolmandas kvartalis vastu otsuse 650 m2 suurune kinnistu
müüa, kuna kinnistu realiseerimine võimaldab teenida enam kui 400% tootluse.
Kindlasti on üheks müügi põhjuseks ka asjaolu, et paljude projektide vahel
ressursside killustamise asemel saab need koondada suurematele projektidele
(Taevasmaa ja Terminal 11).
Potentsiaalsete ostjatega alustati läbirääkimisi septembris. Detsembrikuus
jõuti konkreetse ostjaga kokkuleppeni ning notariaalne ostu-müügitehing toimus
2007. aasta esimestel päevadel. Kinnistu müügihinnaks kujunes 22 000 tuhat
krooni (1 406 tuhat eurot).
8.6 Maakri
- Asukoht: Tallinn, Eesti
- Segment: Elamu / Äri, kõrge
- Arendus: Kõrghooned
- Periood: -
- Maht: -
Lühitutvustus: Q Vara omab sidusettevõtte (OÜ Stansfield) kaudu Tallinna
kesklinnas nn. Maakri kvartalis kahte kinnistut. Piirkonda on linna esialgsete
plaanide kohaselt kavas rajada kõrghoonete piirkond äri- ja elamispindadega.
Arendus: Esimeses kvartalis jätkusid OÜ Stansfield, OÜ Mark Invest ja OÜ Maakri
KVF vahel läbirääkimised Maakri kvartali ühiseks arendamiseks. Veebruaris
asutati ära ka ühisettevõte - AS Maakri City - milles on kõigil kolmel
ettevõttel võrdne osalus. Edasi jätkuvad osanike lepingu läbirääkimised. Samuti
jätkatakse läbirääkimisi teiste maaomanikega Maakri tänava piirkonnas, mille
eesmärgiks on nende kaasamine ühisesse arendusse või alternatiivina nende
kinnistute ost.
8.7 Pärtlepõllu
- Asukoht: Viimsi vald, Eesti
- Segment: Elamu, keskmine
- Arendus: -
- Periood: -
- Maht: -
Lühitutvustus: Q Vara Sõlmis 2006. aastal kokkuleppe Viimsi vallas asuva
Pärtlepõllu kinnistu ostuks. Kogu kinnistu jaguneb kaheks, millest osa jääb
kaitse all olevaks rohealaks ning osa arendatakse elamumaaks. Kuna Q Vara pole
veel notariaalset asjaõiguslepingut sõlminud, siis bilansis Pärtlepõllu
kinnistu veel ei kajastu.
Arendus: Juba eelpool kirjeldatud majanduskeskkonna muutuste tulemusena
otsustas Q Vara juhatus suurte projektide omafinantseeringu tagamiseks
Pärtlepõllu kinnistu müüa. Lisaks omafinantseeringu tagamisele võimaldab
kinnistu müük ressursid suurematele projektidele koondada ja vähendada
täiendava ressursi kaasamise vajadust.
Aprilli keskpaigaks on kinnistul mitu potentsiaalset ostjat ning kõikidega on
alustatud ostu-müügi läbirääkimisi. Eeldatavasti jääb käibemaksuta hind 25 000
tuhande krooni kanti. Q Vara kinnistu omandamise hind oli 15 000 tuhat krooni.
8.8 Silukalni
- Asukoht: Pinki küla, Läti
- Segment: Elamu, keskmine
- Arendus: Paaris- ja ridaelamud
- Periood: 2005-2007
- Maht: 8 525 m2
Lühitutvustus: Männimetsa ääres asuv elamurajoon, mis oma linnalähedusega on
ideaalne kodu peredele. Paaris ja ridaelamutes on kokku 72 elamist.
Arendus: 2007. aasta esimeses kvartalis lõpetati lõplikult leping SIA'ga Pinki
ning uueks peatöövõtjaks võeti SIA Q Būve. SIA Pinki ei suutnud tagada objekti
tähtaegset valmimist ning projekti valmimine lükkus jälle edasi. Samas on uus
peatöövõtja objekti suutnud stabiliseerida ning on töötamas välja realistlikku
ajakava ja eelarvet projekti lõpetamiseks. Peamine tähelepanu on seejuures
suunatud nendele majadele, mis on juba müüdud ning suuremas osas valmis
(valmidusastmeks hinnatakse hetkel 80%).
Suurenenud eelarve tõttu oli oluliseks sammuks ka kokkuleppe saavutamine
finantseerijaga, kelleks on DnB Nord Banka Lätis. Täiendav finantseerimismaht
on jäigalt seotud esimese etapi majade üle andmisega klientidele ehk iga üle
antud maja vabastab pooleli olevate majade lõpetamiseks täiendava laenulimiidi.
Esimesed kolm maja antakse lõplikult üle mais/juunis.
Müük: Silukalni projekti teise ja kolmanda etapi eelmüük algas 2006. aasta
detembris ja on kujunenud väga edukaks. 2007. aasta aprilliks on sõlmitud 6
müügilepingut ning viie lepingu sõlmimine on kokku lepitud.
8.9 365
- Asukoht: Jurmala, Läti
- Segment: Elamu, kõrge
- Arendus: Korterelamu
- Periood: 2006-2008
- Maht: 2 730 m2
Lühitutvustus: Hinnatud rajoonis - Jurmalas asuv stiilne korterelamu on
projekteeritud Läti tipparhitektuuribüroo SIA Sīlis, Zābers & Klava poolt.
Hoones on kolmkümmend 60-160 m2 eksklusiivset korterit.
Arendus: 2007. aasta märtsiks olid 365 korterelamu mulla ja vaiatööd lõpetatud
ning neid töid teostanud BMGS andis ehitusplatsi üle üldehituse peatöövõtjale
SIA'le Ars Domina. Ehitus on graafikus ning senised tööd on teostatud väga hea
kvaliteediga.
Ehitust finantseerib 100% ulatuses DnB Nord Banka ning avab limiiti vastavalt
korterite eelmüügi tempole.
Müük: Projekti eelmüük algas 2006. aasta novembris ja Aprilli keskpaigaks on
müüdud viis kõrgeima hinnaklassiga korterit.
Aktiivne turunduskampaania algas 2007. aasta märtsis, mille olulisemad osad on
pakkumised suuremate pankade privaatpanganduse klientidele ning PR artiklid ja
reklaamid suuremates kinnisvaraga seotud ajakirjades. Lisaks avatakse
spetsiaalne müügikontor Riia vanalinnas aadressil Toma iela 4. Müügikontoris on
kättesaadavad kõik müügimaterjalid, välja on pandud makett ning samuti
näidatakse projekti tutvustavat filmi.
8.10 Jonathan
- Asukoht: Riia, Läti
- Segment: Elamu, keskmine
- Arendus: Korterelamu
- Periood: 2007-2010
- Maht: 30 575 m2
Lühitutvustus: Korterelamu Riias Daugava jõe kaldal, 15 minutilise autosõidu
kaugusel kesklinnast. Projekti teeb eriliseks hoone sisehoovis asuv tiik
paadisildadega, millest on kanali kaudu pääs otse jõele. Miski pole võimatu...
Arendus: 2007. aasta jaanuaris kinnistati Jonathan projekti kinnistu
detailplaneering ning peale seda jätkus linnavalitsuses eskiisprojekti
menetlemine. Aprilli alguses kinnitati ka eskiisprojekt ning edasi minnakse
juba tehnilise projekti koostamisega. Tehniline projekt koostatakse kahes osas
kõigepealt valmivad nulltsükli joonised, mis loodetakse lõpetada ja lõplikult
kinnistada 2007. aasta lõpuks. Peale seda saab alustada juba nulltsükli
ehitusega. Ülejäänud hoone joonised kinnistatakse eeldatavasti 2008 aasta
teises kvartalis.
Ka ehitus on plaanis jagada etappidesse. Nulltsükli saab esialgsete hinnangute
kohaselt jagada kaheks etapiks ja ülejäänud ehituse kolmeks etapiks. Täpsem
etappideks jaotamise analüüs veel käib ning lõplik lahendus selgub edaspidi.
Projektiplaani järgi saab nülltsükli ehituse esimese etapiga alustada 2008.
aasta esimeses pooles.
Müük: Jonathan projekti eelmüük algab 2007. aasta lõpus. Seetõttu alustati
aasta alguses juba müügimaterjalide ettevalmistamist. Projekti, mis kuulub
keskmisesse hinnaklassi, tutvustatakse suuremates ajalehtedes ja ajakirjades.
Samuti avatakse sarnaselt projektiga 365 spetsiaalne müügikontor aadressil Toma
iela 4 Riia vanalinnas, kus on kättesaadavad kõik müügimaterjalid, välja on
pandud makett ning samuti näidatakse projekti tutvustavat filmi. Filmis
näidatakse arvutianimatsiooni abil arendatavat hoonet ning selle ümber loodavat
keskkonda. Klippi näidatakse ka Forum Cinema kinos enne filmi jooksvate
reklaamide hulgas.
8.11 Trophy
- Asukoht: Vilnius, Leedu
- Segment: Elamu, kõrge
- Arendus: Korterelamu
- Periood: 2007-2008
- Maht: 2 340 m2
Lühitutvustus: 2006. aasta lõpus UAB Q Vara - 1 800 m2 kinnistu Vilniuses
aadressil Elniu 20. Kinnistu hind oli 3,64 miljonit litti (16,38 miljonit
krooni, 1,05 miljonit euri) ja ost finantseeriti 75% ulatuses pangalaenuga.
Finantseerijaks on AB SEB Vilniaus Banka.
Kinnistule on plaanis rajada 3-4 kordne 2 300 m2 suurune korterelamu. Kinnistu
asub kõrgelt hinnatud rohelises Zverynas'e piirkonnas Vilniuse südalinna
vahetus läheduses. Jõukamale keskklassile suunatud 36 - 46 tuhande krooni (2 -3
tuhande euro) suuruse ruutmeetri hinnaga korterite suurus jääb vahemikku 55-120
m2 ning on kõrge viimistluskvaliteedi tasemega.
Arendus: Esimeses kvartalis jätkus Elniu 20 kinnistu detailplaneeringu
menetlus. Kvartali lõpuks jõuti läbida mitmed olulised etapist nagu näiteks
projekti avalik aruteli ning linna ehituskomisjoni aruteli. Detailplaneering
lõpetatakse eeldatavasti 2007. aasta teise kvartali lõpuks.
Paralleelselt detailplaneeringu menetlusega jätkus ka korterelamu
projekteerimine.
Müük: Müük ja projekti turundus algab 2007. aasta oktoobris.
8.12 Sofia
- Asukoht: Sofia, Bulgaaria
- Segment: Elamu / Äri, keskmine / kõrge
- Arendus: -
- Periood: -
- Maht: -
Lühitutvustus: 2006. aastal sisenes Q Vara Bulgaaria turule ning otsustas
omandada 60% suuruse osaluse Bulgaaria ettevõttes OOD Delta Retail, millele
kuulub 11 000 m2 suurune kinnistu Sofia kesklinnas. Aasta lõpu seisuga osaluse
omandamist veel vormistatud ei olnud ning kinnistu omandamiseks investeeritud
summa oli 2006. aasta Grupi bilansis kajastatud laenuna. Ettevõtte
vähemusosalus jääb kohalikule kinnisvara arendusega tegelevale ettevõttele OOD
Delta Imoti Capital. Kinnistule on plaanis rajada korterite ja büroodega
kõrghoone. Q Vara osaluse hind oli 46,6 miljonit krooni (2,98 miljonit eurot).
Arendus: Esimese kvartali alguses algatati eskiisprojekti konkurss kinnistule
sobivaima hoone leidmiseks. Projekti kontseptsiooni tutvustavad materjalid
jagati neljale arhitektile, kellest esimene esitas oma nägemuse aprilli
alguseks.
Samuti alustati projekti meeskonna kokku panemist. Alates esimesest aprillist
alustaski tööd projektijuht ning jätkati konkursse ülejäänud projekti meeskonna
kohtadele.
9. Q Vara konsolideeritud I kvartali kasumiaruanne 2007
-------------------------------------------------------------
01.01.2007- 01.01.2006-
31.03.2007 31.12.2006
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EEK Tuhat EEK
-------------------------------------------------------------
Äritulud
Müügitulu 14 507 63 231
KV investeeringute väärtuse muut 161 545
Muud äritulud 1 574 2 867
Äritulud kokku 16 081 227 643
Ärikulud
Ehituskulud -8 494 -63 789
Arenduse otsekulud -4 087 -8 950
Arenduse üldhalduskulud -8 102 -23 326
Turustuskulud -1 897 -9 459
Halduskulud -1 894 -1 940
Muud ärikulud -3 288 -6 929
Ärikulud kokku -27 762 114 393
Ärikasum -11 681 113 250
Finantstulud ja-kulud kokku -6 548 -3 046
Maksueelne kasum -18 229 110 204
Tulumaksukulu -10 787
Kinnisvaramaks -59
Aruandeaasta kasum (kahjum) -18 229 99 358
Emaettevõtte omanike osa kasumist -18 328 79 831
Vähemusosaluse osa 99 19 527
-------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------
01.01.2007- 01.01.2006-
31.03.2007 31.12.2006
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EUR Tuhat EUR
-------------------------------------------------------------
Äritulud
Müügitulu 927 4 041
KVinvesteeringute väärtuse muutus 10 325
Muud äritulud 101 183
Äritulud kokku 1 028 14 549
Ärikulud
Ehituskulud -543 -4 077
Arenduse otsekulud -261 -572
Arenduse üldhalduskulud -518 -1 491
Turustuskulud -121 -605
Halduskulud -121 -124
Muud ärikulud -210 -442
Ärikulud kokku -1 774 -7 311
Ärikasum -747 7 238
Finantstulud ja-kulud kokku -418 -195
Maksueelne kasum/kahjum -1 165 7 043
Edasilükkunud tulumaks -689
Kinnisvaramaks -4
Aruandeaasta kasum -1 165 6 350
Emaettevõtte aktsionäride osa -1 171 5 102
Vähemusosaluse osa 99 1 248
-------------------------------------------------------------
10. Q Vara konsolideeritud bilanss seisuga 31.03.2007
-------------------------------------------------------------
31.03.2007 31.12.2006
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EEK Tuhat EEK
-------------------------------------------------------------
Käibevara
Raha ja rahaekvivalendid 1 626 1 116
Nõuded ostjate vastu 12 522 4 174
Lühiajalised laenunõuded 76 196 74 334
Muud lühiajalised nõuded 63 430 48 645
Intressinõuded 7 226 6 677
Ettemaksed 33 389 25 908
Kinnisvara müügiks 241 753 216 043
Käibevara kokku 436 142 376 897
Põhivara
Pikaajalised laenunõuded 6 264 5 760
Sidusettevõtted 32 618 32 618
Kinnisvarainvesteeringud 309 826 338 250
Materiaalne ja immateriaalne põhivara 12 485 8 826
Firmaväärtus 2 886
Põhivara kokku 361 193 388 340
Varad kokku 797 335 765 237
-------------------------------------------------------------
Kohustused ja omakapital
Lühiajalised kohustused
Saadud lühiajalised laenud 188 900 290 169
Kapitalirendi kohustus 7 488 1 149
Ostjate ettemaksed 877 5 577
Võlad hankijatele 30 190 22 163
Võlad töövõtjatele 2 505 2 650
Intressivõlad 12 414 14 164
Maksuvõlad 1 693 0
Lühiajalised kohustused kokku 244 067 335 872
Pikaajalised kohustused
Saadud pikaajalised laenud 163 122 14 936
Muud pikaajalised võlad 287 90
Väljaantud võlakirjad 76 863 76 863
Kapitalirendi kohustus 4 849 5 468
Edasilükkunud tulumaksukohustus 26 268 27 040
Pikaajalised kohustused kokku 271 389 124 397
Kohustused kokku 515 456 460 269
Omakapital
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital
Osakapital 73 511 73 511
Reservid 7 361 7 361
Realiseerimata kursivahed -1 154 177
Jaotamata kasum 154 017 175 231
Emaettevõtte aktsionäride osa 233 735 256 280
Vähemusosaluse osa 48 114 48 688
Omakapital kokku 281 879 304 968
Omakapital ja kohustused kokku 797 335 765 237
-------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------
31.03.2007 31.12.2006
Auditeerimata Auditeeritud
Tuhat EUR Tuhat EEK
-------------------------------------------------------------
Varad
Käibevara
Raha ja raha ekvivalendid 104 71
Nõuded ostjate vastu 800 267
Lühiajalised laenunõuded 4 870 4 751
Muud lühiajalised nõuded 4 054 3 109
Intressinõuded 462 427
Ettemaksed 2 134 1 657
Kinnisvara müügiks 15 451 13 808
Käibevara kokku 27 875 24 089
Põhivara
Pikaajalised laenunõuded 400 368
Sidusettevõtted 2 085 2 085
Kinnisvarainvesteeringud 19 801 21 618
Materiaalne- ja immateriaalne põhivara 798 564
Firmaväärtus 0 184
Põhivara kokku 23 084 24 819
Varad kokku 50 959 48 909
Kohustused ja omakapital
Lühiajalised kohustused
Saadud lühiajalised laenud 12 073 18 545
Kapitalirendi kohustus 479 74
Ostjate ettemaksed 56 357
Võlad hankijatele 1 929 1 416
Võlad töövõtjatele 160 169
Intressivõlad 793 905
Maksuvõlad 108 0
Lühiajalised kohustused kokku 15 599 21 467
Pikaajalised kohustused
Saadud pikaajalised laenud 10 425 955
Muud pikaajalised võlad 18 7
Väljaantud võlakirjad 4 912 4 912
Kapitalirendi kohustus 310 349
Edasilükkunud tulumaksukohustus 1 679 1 728
Pikaajalised kohustused kokku 17 345 7 950
Kohustused kokku 32 944 29 417
Omakapital
Emaettevõtte aktsionäridele kuuluv omakapital
Osakapital 4 698 4 698
Reservid 470 470
Realiseerimata kursivahed -74 12
Jaotamata kasum 9 813 11 197
Emaettevõtte aktsionäride osa 14 983 16 378
Vähemusosaluse osa 3 077 3 114
Omakapital kokku 18 015 19 492
Omakapital ja kohustused kokku 50 959 48 909
-------------------------------------------------------------
Lisainformatsioon:
Meelis Šokman
Juhatuse esimees
Q Vara OÜ
Tel: 668 1600
