Käesolevaga avaldab AS Q Vara 2007. aasta auditeeritud konsolideeritud
majandusaasta aruande. Aruande täisversioon on lisatud käesolevale
börsiteatele.
1. 2007. AASTA TULEMUSTE OLULISIMAD MÕJUTAJAD
1.1. Sofia projekt
2007. aasta teises pooles realiseeris Q Vara Sofia projekti, millesse 2006.
aastal investeeriti 46 689 tuhat krooni. Tehingu tulemusena laekus Q Vara'le
laenu tagastustest ja projektiettevõtte osade müügist 92 894 tuhat krooni.
Projekti väärtus suurenes tulenevalt Sofia kinnisvaraturu kasvust, kuid veelgi
enam mõjutas väärtust arendustegevusest tulenev projekti mahu kasv. Projektist
väljumise kasuks otsustati seoses hea ostupakkumisega ning sellest tuleneva
kõrge investeeringu tootlusega. Müügist saadud raha kasutati peamiselt Gild
Arbitrage AS-lt võetud kõrge intressiga laenude osaliseks tagastuseks ning
Pinki elamuarendusprojekti ehituse ja Jonathan'i projekti projekteerimise
finantseerimiseks. Sofia projekti realiseerimise tulemusena teenitud kasum
kajastub kasumiaruandes finantstulude all (2007. aasta alguse prognoosides oli
summa arvestatud käibeprognoosi sisse).
1.2. Jonathan'i projekti müük
28. märtsil 2008 sõlmis Kontserni kuuluv Läti ettevõte SIA Quality Nami peale
positiivse tulemusega lõppenud investorite poolset projekti due diligence'i
SIA'ga Jonathan ostu-müügi lepingu, mille kohaselt müüb SIA Quality Nami Riias
Maskavase tänaval asuva kinnistu (28 443 ruutmeetrit) koos Jonathan'i
arendusprojektiga. SIA Jonathan esindab Hollandi päritoluga
kinnisvarainvestoreid. Kokku lepitud projekti müügihind on 186 976 tuhat
krooni.
Tehingu lõpliku jõustumise eeldusteks on positiivne tehnilise projekti audit ja
positiivne kohtuotsus kinnistu detailplaneeringu vaidluse osas (edaspidi
„Eeldused“). Käimasoleva kohtuasja algatas Läti Seim, kes kaebas Riia
linnavalitsuse Maskavase tänav 264 kinnistu detailplaneeringu kinnitamise eest
konstitutsioonikohtusse. Nimetatud kohtuvaidlus käib kolmandate isikute vahel.
SIA Quality Nami on detailplaneeringu taotlemisel järginud kõiki Läti
Vabariigis kehtivaid seaduseid ning saanud kõik detailplaneeringu
kehtestamiseks vajalikud kooskõlastused. Tänaseks teadaoleva info ja juristide
poolt antud hinnangute baasil hindab Q Vara juhatus kohtuasja pikkuseks umbes
kuus kuud, peale mida toimub koheselt kinnistu müügitehingu lõplik
vormistamine.
Tehingu summa laekub müüjale osade kaupa. Esimene osa suurusega 140 819 tuhat
krooni tasutakse viie päeva jooksul peale Eelduste täitumist. Teine osa,
suurusega 30 511 tuhat krooni, tasutakse kaks kuud pärast Eelduste täitumist.
Kolmas osa, suurusega 15 665 tuhat krooni, tasutakse viie päeva jooksul pärast
projekti ehitusloa esitamist ostjale.
Müügitehinguga kaasnes lisaks kokkulepe SIA Quality Nami vähemusosanikuga.
Kokkuleppe sisuks on vähemusosaniku täiendav boonus investorkontakti
sissetoomise ning eduka müügiläbirääkimise protsessi juhtimise eest, mis hõlmab
vähemusosanikule täiendavalt 10% suuruse osaluse müüki osade nominaalhinnaga.
Selle tulemusena kujuneb Q Estate'i osaluse suuruseks 65% SIA Quality Nami
osadest. Juhul kui lõplikku projekti müügitehingut Eelduste mitte täitumise
tõttu ei toimu, siis kirjeldatud boonusskeem ei rakendu ning Q Estate jääb 75%
suuruse osa omanikuks.
Kuna kinnistu ostu-müügi tehing sõlmiti 2007. aasta 12 kuu vahearuande
koostamise ja 2007. aasta majandusaasta aruande koostamise vahel, toob tehingu
sõlmimine vastavalt IFRS standarditele kaasa vajaduse korrigeerida 2007. aasta
majandustulemusi. Seetõttu kujunes majandusaasta aruandes 2007. aasta kahjum
suuremaks 12 kuu vahearuandes esitatust. Kokku oli projekti ostu-müügi lepingu
sõlmimisest tulenenud täiendava kahjumi suuruseks 27 143 tuhat krooni. Samal
ajal suurendab tehing oluliselt Q Vara likviidsete vahendite mahtu ja
tugevdab Kontserni bilansistruktuuri.
1.3. Müük ja marginaalid
Kontserni konsolideeritud müügikäive oli 2007. aastal 84 166 tuhat krooni (5
379 tuhat eurot), mis ületas 2006. aasta käivet 33% võrra. Kogu käibest
moodustas suurima osa Eesti müük (62 977 tuhat krooni/ 4 025 tuhat eurot),
millele järgnes Läti müük (19 043 tuhat krooni/ 1 217 tuhat eurot). Ülejäänud
grupi ettevõtete grupiväline müügikäive oli väiksem. Müügikäive jäi 2007. aasta
alguse prognoosidest väiksemaks, kuna mitmete projektide müügitempo oli
oodatust aeglasem ning Sofia projektist laekuvad summad olid prognoosides
arvestatud müügikäibe hulka (vt. ka peatükk ”Tegevusalade ülevaade”).
Eesti müügi brutokasumi suurus oli 14 667 tuhat krooni (937 tuhat eurot) samas
kui Lätis oli brutokahjum 18 002 tuhat krooni (1 150 tuhat eurot). Eesti 22%
brutomarginaal on tavapärane, samas Läti negatiivne marginaal on erakorraline.
Läti tulemust mõjutasid kümme 2007. aastal üle antud kuid 2005. aastal toonaste
turuhindadega kokku lepitud Silukalni projekti müügitehingut, mille puhul oli
2007. aasta lõpuks kujunenud ehitushind kokkulepitud müügihinnast oluliselt
kõrgem. Samuti viidi Silukalni projekti varude osas aastaaruande kokku
panemisel sisse allahindlus juba müüdud korterite osas. Nimelt on juba sõlmitud
müügilepingute osas võimalik kokku lepitud müügihindadest tuletada korterite
müügist saadav kasum või kahjum. Kahjumit tootvate korterite bilansis olevad
varud hinnati potentsiaalselt tekkiva kahjumi võrra alla. Kokku kujunes varude
allahindluseks 5 972 tuhat krooni (381 tuhat eurot).
1.4. Finantskulud
Kontserni 2007. aasta tulemusi mõjutasid väga oluliselt intressikulud, mis
koosnesid 19 917 tuhande krooni (1 273 tuhande euro) ulatuses AS-lt Gild
Arbitrage võetud laenu intressidest ja 8 605 tuhande krooni (550 tuhande euro)
ulatuses võlakirjaintressidest. Netofinantstulem oli aga tänu Sofia projekti
müügile positiivne. 2007. aasta viimases kvartalis tagastati AS-le Gild
Arbitrage laene 36 739 tuhande krooni ulatuses ning ülejäänud 47 253 tuhande
krooni suurune laen on plaanis tagastada 2008. aasta jooksul. Kõrge intressiga
AS-i Gild Arbitrage laenu tagastamine vähendab tulevastel perioodidel oluliselt
Q Vara finantskulude suurust.
1.5. Üldkulude suhe müügikäibesse
Tulenevalt kiire kasvu ootusest oli Q Vara 2007. aasta alguseks mehitatud
oluliselt suurema käibe tegemiseks, mis tähendas, et 2007. aasta käibe kohta
olid Kontserni üldkulud liiga suured. Tulenevalt turuolukorra muutumisest ja
korraga arenduses olevate projektide mahu vähenemisest alustati teisel
poolaastal üldkulude vähendamist. Oodatavalt vähenevad Q Vara üldkulud 2008.
aastal võrreldes 2007. aastaga ligikaudu 30% võrra. Üldkulud alanevad peamiselt
personalikulude ja kontorikulude vähenemise kaudu.
1.6. Trophy projekt
Q Vara esimene projekt Leedus jõudis 2007. aasta teises pooles
detailplaneeringu kinnitamiseni ning 2008. aasta esimeses kvartalis
ehitusloani. Projekti ehitus algab 2008. aasta teises kvartalis ning
ehitusperioodi pikkuseks on planeeritud 12 kuud. Jaanuaris 2008 alustati
projekti eelmüügiga ja aprilli keskpaigaks on 31-st korterist eellepingutega
müüdud 6 korterit keskmise ruutmeetri hinnaga 43 185 krooni (2 760 eurot).
Lisaks on läbirääkimised käimas kolme uue kliendiga. Arvestades aktiivse
turunduse puudumist esimeses faasis, võib seda pidada väga heaks tulemuseks.
1.7. Maakri
2007. aasta jooksul on Maakri projektis toimunud Q Vara hinnangul olulised
edasiminekud. 2007. aasta esimeses pooles asutas Q Vara sidusettevõte OÜ
Stansfield koos OÜ-ga Mark Invest ja OÜ-ga Maakri KVF ühisettevõtte AS Maakri
City, mille eesmärgiks on Maakri kvartali ühine arendamine erinevate maaomanike
poolt (vaata ka lk. 14). Esimese saavutusena uue ettevõtte poolt valmis
neljandas kvartalis AS Maakri City poolne lähteülesanne arhitektuurikonkursi
korraldamiseks, mida esitleti Tallinna Linnale. Lähteülesande koostamisel olid
aluseks juba valminud liiklusanalüüs ning ehitus- ja hüdrogeoloogiline
eeluuring, mis toetavad kogu Maakri kvartalis enam kui 100 000 ruutmeetri
suurust arendust. Q Vara sidusettevõtte OÜ Stansfield'i osa kogu Maakri
kvartali pindalast moodustab ligikaudu 20%. Q Vara hinnangul on edasiste
positiivsete arengute korral projekti potentsiaalne väärtus praegusest
bilansilisest väärtusest oluliselt suurem.
1.8. Terminal No. 11
Lähtudes Baltikumi pankade väga konservatiivsest lühiajalistest nägemusest,
alustas Q Vara projektidesse pikaajaliste finantsinvestorite kaasamist. Kõige
konkreetsemate läbirääkimisteni jõudis Q Vara koostöö osas Terminal No. 11
edasiseks arendamiseks. 3. märtsil 2008 sõlmis Q Vara Saksa ettevõttega HIH
Global Invest GmbH kavatsuste protokolli 73 383 tuhande krooni (4 690 tuhande
euro) ulatuses täiendava omakapitali kaasamiseks projekti. Kavatsuste
protokollis kokku lepitud tehingu struktuur avaldati Q Vara 2008. aasta 5.
märtsi börsiteates. Aprilli teiseks pooleks läbiti ka due diligence'i protsess
ning alustati aktsionäride lepingu läbirääkimisi. Lepingu lõplik versioon
valmib aprilli lõpuks. Q Varal on pooleli läbirääkimised ka mitme teise
investoriga, kellega positiivsete arengute korral loodetakse sarnast koostööd
alustada erinevate uute projektide raames.
1.9. Majanduskeskkond
Balti riikide majandused, mis eelnevatel aastatel olid silma paistnud väga
kiire majanduskasvuga, jõudsid 2007. aastal uude faasi, mida Lätis ja Eestis
iseloomustas aeglustuv majanduskasv. Majanduskasv oli 2006. ja 2007. aastal
Eestis vastavalt 11,2% ja 7,1%, Lätis 12,2% ja 10,3% ning Leedus 7,7% ja 8,8%
(allikas: Eurostat). Kuna olulises osas oli eelnenud kiire kasvu põhjustajaks
pankade liberaalne laenupoliitika, suurenesid riskid ka pankade jaoks, kes
alustasid laenupoliitika karmistamist. Kõige enam mõjutas see just
kinnisvarasektorit, kuna selles sektoris on võimenduse tase olnud ajalooliselt
kõrgem kui muudes harudes. Ühelt poolt vähenesid oluliselt arendajatele antavad
laenud, mis muutsid keerulisemaks projektide finantseerimise. Teiselt poolt
vähendati oluliselt ka lõpptarbijale antavaid laene, mis vähendasid nõudlust.
Samal ajal ei saa muutust nõudluses seostada ainult krediidipoliitika
muutusega. Kuna kõrge nõudluse tõttu eelnevatel aastatel kasvas korraga
arendatava kinnisvara maht oluliselt, siis 2007. aastal valmisid korraga paljud
projektid. Negatiivse tegurina kerkis sealjuures esile arenduste kvaliteet nii
ehitustehnilises kui ka projektide kontseptsiooni ning asukoha osas. Kliendid,
kelle jaoks hinnatase oli muutunud kõrgeks ning finantseerimine keerulisemaks,
hakkasid enam väärtustama ehituskvaliteeti ja asukohta, mis tähendas, et paljud
valminud ja valmivad arendused ei leidnud enam ostjaid (varasematel aastatel
läksid kaubaks igasugused tooted). Klientide ootustele mitte vastavad arendused
pidid tegema hinnas olulisi korrektuure või riskima seisma jääva laoga.
Nii võõrfinantseerimise mahtude vähenemine kui ka nõudlus mõjutasid oluliselt Q
Vara 2007. aasta tulemusi ja tehtud otsuseid. Madala nõudluse tõttu kujunesid
Eesti ja Läti turu müüginumbrid oodatust oluliselt madalamaks. Näiteks oli
esialgsetesse plaanidesse sisse arvestatud Kirsiaia projekti täielik müük ning
oluliselt suurem müügimaht Läti Silukalni projektis. Ka rahavooliselt kujunes
olukord oodatust raskemaks, kuna ettemüük vähenes märgatavalt ning
arendustegevuse finantseerimiseks vajaliku omakapitali kogus suurenes
tulenevalt pankade poolt välja antavate laenude vähenemisest. Kokku tõmbunud
pangafinantseeringute tõttu kujunes Q Vara finantskulude maht oodatust
oluliselt kõrgemaks, sest kõrge intressimääraga sildfinantseeringute
refinantseerimine muutus varasemast raskemaks. Selle tulemusena tõusis 2007.
aastal arendustegevuseks kaasatava võõrkapitali kaalutud keskmine hind 9,9%-ini
võrreldes 2006. aasta 8,29%-ga.
1.10. Rahavood
Rahavoogude planeerimine oli 2007. aastal pingeline, sest enamus Q Vara
projekte olid arendus- ehk kulufaasis. Rahavoole lisas pinget kinnisvaraturu
jahenemine ja pankade laenupoliitika muutumine. Rahavoo tugevdamiseks
vähendati 2007. aastal püsi- ja finantskulusid ning alustati projektipõhiste
pikaajaliste finantsinvestorite kaasamist. 2008. aastal on oodata rahavoo
olulist paranemist tänu suuremale müügikäibele ning planeeritud
arendusprojektide realiseerimisele. Seda ootust toetavad aasta alguse hea
müügitulemus Trophy projektis kui ka sõlmitud Jonathan'i projekti müügitehing.
2. ARENDUSPROJEKTIDE ÜLEVAADE
2.1. KIRSIAIA KOLMIKMAJAD
Arendus: Lõpliku siseviimistlusega valmis 2007. aasta veebruari lõpuks 15
majaosa. Ülejäänud 15 majaosa jäeti siseviimistluse eelvalmidusega lõplikke
kliente ootama. Vastavalt müügitehingutele oligi aasta jooksul peamiseks
ehituslikuks tegevuseks lõpetamata viimistlusega majaosade viimistlemine. Aasta
jooksul lõpetati ka haljastuse rajamine ning kolmandas kvartalis oli Kirsiaia
elurajoon omandanud oma lõpliku kuju.
Müük: Kogu 2007. aasta jooksul müüdi Kirsiaia kolmikmajade projektis 15 majaosa
- I kvartalis 3, II kvartalis 8 ja III kvartalis 4. Lisaks tehti üks tehing
2006. aasta lõpus. Kokku oli 2007. aasta detsembri lõpu seisuga müüdud 16
majaosa. Broneeritud oli 4 majaosa, mille üle käisid klientidega
läbirääkimised. Nagu müüginumbritest näha, aktiviseerus müük teises kvartalis
peale majaosade lõplikku valmimist ning seda tendentsi võib tänases
turuolukorras täheldada suurema osa projektide puhul. Seetõttu kujunesid aasta
teises ja kolmandas kvartalis väga edukaks ka läbiviidud kliendipäevad, kus
inimesed said reaalselt valmis toodet näha.
2.2. KIRSIAIA KRUNDID
Müük: Sarnaselt Kirsiaia ridaelamute müügile kujunes müügi osas edukaimaks
teine kvartal, kui lõpule viidi 4 müügitehingut. Samas järgnenud kolmas kvartal
oli tehingute osas tagasihoidlik, aga neljandas kvartalis aktiviseerus
klientide aktiivsus taas ning toimus 4 tehingut. Neljandas kvartalis lisandus
ka 4 aktiivset broneeringut. Aktiivsuse kasvu saab põhjendada sesoonsusega -
talvel otsitakse krunti, et kevadel ehitama hakata. Neljanda kvartali lõpu
seisuga on 16st krundist müüdud 9 ja broneeritud 4. Aasta jooksul alandati
kruntide müügihinda kokku 15-20%. 2008. aasta esimeste kuudega müüdi veel 1
krunt.
2.3. TAEVASMAA
Arendus: Taevasmaa projekt jõudis 2007. aasta kevadeks ehitusvalmiduse faasi.
Alustati ka esimeste ettevalmistustöödega ehitusplatsil. Siiski, tulenevalt
muutuvast turuolukorrast otsustati, et esimese etapi ehitustöödega alustatakse
vaid juhul, kui projekti eelmüük edukalt käivitub ning sõlmitud on
finantseerimisleping pangaga. Peale põhjalikku sisest arutelu, turuanalüüsi
teostamist ja konsulteerimist kohaliku omavalitsusega, võttis Q Vara juhatus
kolmandas kvartalis vastu otsuse Taevasmaa projekti ajutise peatamise kohta.
Sellele vaatamata jätkus projekti kontseptsiooni edasiarenduste välja töötamine
ja täiendamine, korterite ja ridaelamubokside planeeringute täiendamine ja muud
ettevalmistustööd. Projekti peatamise põhjuseks oli peamiselt asjaolu, et
elamukinnisvara segmendis vähenes kolmandas kvartalis müük märgatavalt ning
sellistes tingimustes tähendanuks ehitustegevuse jätkamine finantsvahendite
pikemaks ajaks laovarudesse lukustamist. Seega projekti osas aasta lõpuni uusi
arenguid ei toimunud. Samas on projekt valmis koheseks käivitamiseks juhul, kui
turul vastav nõudlus tekib.
2.4. TERMINAL NO. 11
Arendus: Tallinna lähedal asuva Terminal No. 11 laopargi ehitus algas 2007.
aasta märtsi lõpus kinnistu võsast puhastamisega ja mullatöödega. Arenduse
tulemusena valmib aastaks 2010 45 000 - 50 000 ruutmeetrit väikese- ja keskmise
suurusega ettevõtetele suunatud lao- ja kontoripinda. Sarnaselt Taevasmaa
projektile on ka Terminal No. 11 riskide vähendamiseks jagatud etappideks.
Esimese etapi raames rajatakse kogu kinnistu ulatuses kommunikatsioonitrassid
ja kolm esimest laohoonet.
Esimese betoonkarkassil sandwichpaneelidega kaetud laohoone karp valmis 2007.
aasta lõpuks. 2008. aasta esimeses kvartalis lõpetati fassaad ning jätkati
sisetöödega. Fassaadi osas tehti veel ehitusprotsessi käigus oluline muudatus,
otsustati muuta arenduse disaini atraktiivsemaks. Hoonete välisilmes on
oluliseks märksõnaks värvid - nimelt eristatakse laohooneid erivärviliste
disainielementide abil. Kõik värvitoonid on aga valitud selliselt, et valmiv
logistikakeskus jätaks ühtse ja meeldejääva mulje. Esimese hoone valmimise
tähtaeg on 2008. aasta teises kvartalis kuid juba esimese kvartali lõpuks on
hoone välisilme lõplik. Esimese hoone valmimisega samaaegselt lõpetatakse
laopargi teede rajamine ning asutakse pakkuma haldusteenust. Järgmised kaks
hoonet valmivad oodatavalt 2009. aasta esimeseks kvartalis.
Müük: Laobokside osas oli aasta lõpuks sõlmitud ühe boksi müügileping. Peale
seda, kui esimene laohoone 2008. aasta alguses lõpliku välise kuju sai,
aktiviseerus oluliselt ka klientide huvi. 2008. aasta esimeses kvartalis
jõutigi teise lepinguni. Samas tuleb arvestada sellega, et kuna väike- ja
keskmise suurusega ettevõtete jaoks on tegemist suure investeeringuga, on
läbirääkimiste protsess suhteliselt pikaajaline. 2008. aasta alguse seisuga
olid läbirääkimiste faasis veel neli ettevõtet.
2007. aasta esimeses pooles otsustati omafinantseeringu tagamiseks 14 kinnistut
realiseerida maatükkidena. Tehinguni jõuti nelja kliendiga. Seoses uute
investoritega läbirääkimiste alustamisega peatati ajutiselt kruntide müük,
kuna kaasinvestorite huvi on kogu ala ühtne arendamine laopindadeks. Täpne info
esialgse kokkuleppe kohta uute investoritega on kirjas Q Vara 5. märtsil 2008
avaldatud börsiteates. Lõpliku kokkuleppeni jõutakse investoritega oodatavalt
2008. aasta mai alguses.
2.5. PÄRNU MNT 113 / RAPLA 1
Q Vara juhatus võttis 2006. aasta kolmandas kvartalis vastu otsuse 650 m2
suurune kinnistu müüa kuna kinnistu realiseerimine võimaldab teenida enam kui
400% tootluse. Üheks põhjuseks oli ka asjaolu, et paljude projektide vahel
ressursside killustamise asemel sai need koondada suurematele projektidele
(Taevasmaa ja Terminal 11). Potentsiaalsete ostjatega alustati läbirääkimisi
2006. aasta septembris. Detsembris jõuti konkreetse ostjaga kokkuleppeni ning
notariaalne ostu-müügitehing toimus 2007. aasta esimestel päevadel. Kinnistu
müügihinnaks kujunes 22 000 tuhat krooni (1 406 tuhat eurot). 2007. aasta
teises pooles leppis Q vara aga ostjaga kokku tehingu väärtuse vähendamise 7
000 tuhande krooni võrra. Tehingu hinna vähendamise põhjustas kinnistu
ostu-müügi tehingu väärtuse aluseks olnud ehitusmahu vähenemine, mistõttu
sõlmisid ostja ja Q Vara uue kokkuleppe.
2.6. MAAKRI
Arendus: 2007. aasta jooksul on Maakri projektis toimunud Q Vara hinnangul
olulised edasiminekud. Esimeses kvartalis asutasid OÜ Stansfield, OÜ Mark
Invest ja OÜ Maakri KVF AS-i Maakri City, mille eesmärgiks on erinevate
maaomanike koostöös Maakri kvartali ühine arendamine, mille tulemuseks oleks
ühtne kesklinna sobiv kompleks. Teiseks oluliseks arenguks AS Maakri City
asutamise kõrval oli neljandas kvartalis valminud AS Maakri City poolne
lähteülesanne arhitektuurikonkursi korraldamiseks, mida esitleti Tallinna
Linnale. Lähteülesande koostamisel olid aluseks juba valminud liiklusanalüüs
ning ehitus- ja hüdrogeoloogiline eeluuring, mis toetavad enam kui 100 000
ruutmeetri suurust arendust. Maakri City poolt koostatud lähteülesannet arvesse
võttes alustas Tallinna Linnavalitsus arhitektuurikonkursi teise vooru
ettevalmistamist. Eesmärgiks on edasise detailplaneeringu protsessi aluseks
oleva arhitektuurikonkursi algatamine 2008. aastal.
2.7. PÄRTLEPÕLLU
Lähtudes turuolukorra muutusest eluasemeturul ning Kirsiaia kinnistute hindade
arengust otsustas Q Vara Juhatus 2007. aasta neljandas kvartalis, et
Pärtlepõllu projekt ei ole majanduslikult kasulik. Sellest tulenevalt loobus Q
Vara Pärtlepõllu kinnistu ostuõigusest.
2.8. SILUKALNI
Arendus: 2007. aasta esimeses kvartalis lõpetati lõplikult leping endise
peatöövõtja SIA Pinki'ga ning uueks peatöövõtjaks võeti Q Vara Kontserni kuuluv
SIA Q Būve. SIA Pinki ei suutnud tagada objekti tähtaegset valmimist ning
projekti valmimine lükkus pidevalt edasi. Uus peatöövõtja stabiliseeris objekti
ning töötas välja realistlikku ajakava ja eelarve projekti lõpetamiseks.
Peatöövõtja vahetamise protsessi pikkus oli 4 kuud ning selle aja jooksul oli
arenduse tempo oodatust oluliselt madalam. Ehitusjärjekorras suunati peamine
tähelepanu nendele majadele, mis on juba müüdud. Projekti ehitusaudit näitas
seda, et projekti lõpetamiseks vajalik kapitali maht on esialgsest eelarvest
oluliselt suurem.
Suurenenud eelarve tõttu oli oluliseks sammuks kokkuleppe saavutamine
finantseerijaga, kelleks on DnB Nord Banka Lätis. Täiendav finantseerimismaht
seoti jäigalt esimese etapi majade üleandmisega klientidele ehk iga üleantud
maja vabastab pooleli olevate majade lõpetamiseks täiendava laenulimiidi. Samal
ajal nõudis pank arendajalt märgatavalt suuremat omafinantseeringut. Kuigi
omakapitali investeeringuid tehti projekti jooksvalt kogu aasta jooksul,
käivitati projekti arendus normaalses mahus siiski alles sügisel, peale Sofia
projekti müügist laekunud vahendite investeerimist. Täiendavat kapitali tuleb
projekti investeerida ka 2009. aastal.
Kolmanda kvartali lõpuks ehitati lõpuni valmis ja anti klientidele üle viis
paarismaja kokku kümne boksiga. Samuti valmis kogu küla teede ja
kommunikatsioonitrasside võrk. Neljandas kvartalis jätkusid tööd esimese etapi
kuni kümnel majal. Nendest nelja maja osas oli eesmärgiks ehituse lõpetamine
2008. aasta esimeses kvartalis. Ülejäänud majade osas teostati töid, mis olid
vajalikud hoonete talvekorda seadmiseks. Vastavalt plaanidele nelja maja ehitus
ka 2008. aasta veebruaris lõpetati ning alustati paarismajabokside klientidele
üle andmist. Peale seda jätkati järgmiste majade ehitusega, mille valmimise
tähtaeg on 2008. aasta kolmas kvartal. Silukalni projekti finantstulemustest
loe peatükist ”2007. aasta tulemuste olulisimad mõjutajad”.
Müük: Kirjeldatud ehituse venimine põhjustas 2007. aasta alguses veel müümata
majade aktiivse müügi peatamise. Nimelt ei olnud endise ehitaja probleemide
tõttu võimalik prognoosida majade üleandmist uutele klientidele. Peale seda kui
Q Ehituse tütarettevõte Q Buve võttis ehituse üle, on paika saanud realistlik
projekti valmimise kava. Seega alustati kolmanda kvartali teises pooles uuesti
kõikide paaris- ja ridaelamute müüki. Müügitempo on kindlasti aeglasem kui
esimese poole majade müügi ajal, kuid vaatamata sellele sõlmitakse uusi müüke.
Müügi osas tuleb Silukalni projektis arvestada sellega, et esimeses etapis
broneeritud majade müügitehingud genereerivad kahjumit, kuna 2005. ja 2006.
aastal müüdud majade müügihind oli võrreldes lõplikult kujunenud
ehitushindadega madalam. Samas, poolte majade müük 2006. aasta alguses peatati,
on projekti teise poole müügist võimalik teenida kasumit ning kogu projekti
brutotulemusega jõuda nulli.
2.9. 365
Arendus: Projekti ehitus kulges 2007. aastal plaanipäraselt ning hoone valmib
oodatavalt 2008. aasta teises kvartalis. Aasta lõpuks jõudis ehitus hoone
katuseni ja akende paigaldamiseni ning need tööd lõpetati 2008. aasta esimeses
kvartalis. Peale fassaadi viimistlemist jäävad teha veel sisetööd.
Müük: 2007. aasta lõpuks on 365 korterelamus broneerimislepingud sõlmitud 7
kliendiga. Samal ajal käisid läbirääkimised kolme uue potentsiaalse kliendiga.
Alates kolmandast kvartalis vähendati projekti turunduse aktiivsust, kuna oli
näha, et selle hinnaklassiga toote puhul on kliendi jaoks oluline lõpptulemuse
tajumine. Seetõttu ongi reklaamikampaaniad plaanis uuesti käivitada 2008. aasta
teises kvartalis, kui hoone on seest ja väljast saavutanud lõpliku kuju ning
kliendid saavad hakata mõtlema siseviimistlusele.
2.10. JONATHAN
Arendus: 2007. aasta jaanuaris kinnitati Riia linnavalitsuse poolt Jonathan
projekti detailplaneering ning protsess jätkus linnavalitsuses eskiisprojekti
menetlemisega. Aprilli alguses kinnitati ka eskiisprojekt. Järgmise etapina
liiguti teises, kolmandas ja neljandas kvartalis edasi tehnilise projekti
koostamisega. Järgmine olulisem areng toimus 2008. aasta veebruaris, kui valmis
tehniline projekt ning see kinnitati ära Riia linnavalitsuse poolt. Projekti
järgmiseks etapiks on ehitusloa taotlemine, mis viiakse lõpule oodatavalt 2008.
aasta teises kvartalis. Seega on Q Vara Kontserni kolme aastase arendustöö
tulemusena jõutud detailplaneeringuta maatükist ligi 400 korteriga suurarenduse
ehituseelsesse faasi.
Neljanda kvartali alguses osales Q Vara Kontsern koos oma Läti partneri SIA
R.Evolution'iga Saksamaal Münchenis toimunud kinnisvara messil ExpoReal. Messil
oli väljas Jonathan projekti makett ning seda tutvustavad materjalid. Messil
osalemise eesmärgiks oli täiendavate investorite kaasamine projekti edasisse
arendusse. Saadud investorkontaktide tulemusena 2008. aasta teises kvartalis
realiseerunud projekti müügitehingust loe peatükist ”2007. aasta tulemuste
olulisimad mõjutajad”.
2.11. TROPHY
Arendus: Esimeses kvartalis jätkus 2006. aastal algatatud Elniu 20 kinnistu
detailplaneeringu menetlus. Kvartali lõpuks jõuti läbida mitmed olulised etapid
nagu näiteks projekti avalik arutelu ning linna ehituskomisjoni arutelu.
Kolmanda kvartali alguses õnnestus detailplaneerimise protsess edukalt lõpule
viia. Vilniuse linn kinnitas Elniu 20 detailplaneeringu 18. juulil 2007 ehk
kogu protsess võttis aega 7 kuud.
Paralleelselt detailplaneeringu menetlusega toimus korterelamu projekteerimine.
2007. aasta aprilli alguseks valmisid esimesed eskiisjoonised ning peale
detailplaneeringu kinnitamist alustati tehnilise projekti koostamist, mis
kestis 2008. aasta esimese kvartalini. Trophy projektile väljastati ehitusluba
2008. aasta veebruaris. Ehitust alustatakse peale lõpliku finantseerimislepingu
alla kirjutamist pangaga. Olemasoleva hoone lammutustöödega ja ehitusplatsi
ettevalmistamisega alustati 2008. aasta aprillis.
2007. aasta keskel telliti peale detailplaneeringu kinnitamist uus kinnistu
hinnang Ober Haus'ilt, kes hindas kinnistu väärtuseks 6 000 tuhat litti (27 190
tuhat krooni). See tähendab, et arendustöö ning turu arengute tulemusena on
kinnistu väärtus võrreldes ostuhinnaga 2006. aasta teises pooles kasvanud 65%.
Müük: Põhjalikum tegevus müügi alustamiseks algas 2007. aasta teises pooles
peale detailplaneeringu kinnitamist. Kolmandas ja neljandas kvartalis käis
Trophy müügimaterjalide ettevalmistamine, kuid ehitusloa puudumise tõttu
müügiga veel ei alustatud. Seoses ehitusloa saamisega alustati 2008. aasta
alguses eelmüügiga. Müügiedu kujunes väga heaks, sest jaanuari algusest
veebruari lõpuni sõlmiti kuue kliendiga broneerimisleping. 2008. aasta aprilli
lõpuks müüdud korterite keskmine müügihind on 43 185 krooni ruutmeeter.
2.12. SOFIA
2006. aastal sisenes Q Vara Bulgaaria turule kui sooritas investeeringu
Bulgaaria ettevõttesse OOD Delta Retail, millele kuulub 11 000 m2 suurune
kinnistu Sofia kesklinnas. Aastase arendustegevuse tulemusena kinnitati Sofia
linnavalitsuse poolt kinnistu planeering ning valmisid esimesed eskiisid kahe
kõrghoone kohta. Vastavalt teises kvartalis Sofia linnavalitsuse poolt
väljastatud projekteerimistingimustele kinnitati projekti brutomahuks kokku 60
265 ruutmeetrit. Samuti kinnitasid projekteerimistingimused, et kinnistule võib
rajada elu- ning äripindu ja hoonetel puudub kõrguspiirang. Seega anti luba
kinnistule arendada Sofia linna üks silmapaistvamaid hoonete komplekse.
2007. aasta kolmandas kvartalis sõlmis Q Vara kavatsuste protokolli, mille
kohaselt lepiti kokku Sofia projektiettevõtte osaluse müük. 40% osade lõplik
ostu-müügi leping sõlmiti 30. oktoobril 2007. Ostu-müügi lepingu kohaselt
tagastas ostja kogu Q Vara poolt projekti ettevõttele antud laenu (3 223 tuhat
eurot; 50 429 tuhat krooni) ning tasus osade ostu eest kokku 714 tuhat eurot
(11 172 tuhat krooni).
Ülejäänud osade ostu-müügi leping sõlmiti 5. novembril 2007 ning selle alusel
müüs Q Vara oma 20% suuruse osaluse Bulgaaria ettevõttes EOOD Q Delta AS-le
GILD Arbitrage. Osade müügihind oli kokku 2 000 tuhat eurot (31 293 tuhat
krooni).
Kokku laekus Sofia projekti müügi tulemusena laenu tagastustest ja osade
müügist 92 894 tuhat krooni. Projekti väärtus suurenes tulenevalt Sofia
kinnisvaraturu kasvust, kuid veelgi enam mõjutas väärtust arendustegevusest
tulenev projekti mahu kasv. Projektist väljumise kasuks otsustati seoses hea
ostupakkumisega ning sellest tuleneva kõrge investeeringu tootlusega.
3. FINANTSTULEMUSED
3.1. ÄRITULUD
Q Vara 2007. aasta kaheteistkümne kuu konsolideeritud äritulude suuruseks oli
97 973 tuhat krooni (6 261 tuhat eurot). Võrreldaval perioodil oli äritulude
suuruseks 220 643 tuhat krooni (14 101 tuhat eurot). Ärituludest 84 166 tuhat
krooni (5 379 tuhat eurot) moodustas realiseeritud müügitulu (2006: 63 231
tuhat krooni ehk 4 041 tuhat eurot), 9 191 tuhat krooni (587 tuhat eurot)
kinnisvarainvesteeringute väärtuse muutus (2006: 154 545 tuhat krooni ehk 9 877
tuhat eurot) ning 4 616 tuhat krooni (295 tuhat eurot) muud äritulud (2006: 2
867 tuhat krooni ehk 183 tuhat eurot).
Äritulude vähenemine tulenes kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kasumi
vähenemisest. Emaettevõtte juhatuse hinnangul on aasta lõpu seisuga siiski
varade võimalik väärtus Maakri ja Terminal No. 11 projektide osas bilansilisest
väärtusest oluliselt kõrgem, mida aga konservatiivsuse printsiibist tulenevalt
jäeti ümberhindluse kasumisse sisse arvestamata.
3.2. NETOTULEMUS
Kaheteistkümne kuu konsolideeritud netokahjumi suuruseks oli 81 153 tuhat
krooni (5 189 tuhat eurot), millest emaettevõtte aktsionäride osa on 73 536
tuhat krooni (4 701 tuhat eurot). Võrreldaval perioodil oli Kontserni
netokasumi suuruseks 90 988 tuhat krooni (5 815 tuhat eurot). Kahjumi
kujunemisel olid olulisimateks mõjutajateks Silukalni projekti brutokahjum,
Silukalni projekti varude allahindlus, Jonathan'i projekti müügist tulenev
kinnisvarainvesteeringute allahindlus, kõrged finantskulud ning suur püsikulude
osakaal tulenevalt sellest, et enamus projekte oli arendusfaasis. Q Vara
parandab 2008. aastal oluliselt oma netotulemust vastavalt alapunktides
„Finantskulud“, „Üldkulude suhe müügikäibesse“ ja „Käibe ootus“ kirjeldatud
tegevustele. Täpsem ülevaade 2008. aasta ootustest on esitatud peatükis
”Eesmärgid 2008. aastaks”.
Ilma tütarettevõtete tulemust arvestamata oli AS Q Vara (Eesti) netokahjumi
suuruseks 1 385 tuhat krooni (89 tuhat eurot), SIA Q Estate'i (Läti)
netokahjumi suuruseks 82 214 miljonit krooni (5 254 tuhat eurot) ja UAB Q Vara
(Leedu) netokasumi suuruseks 3 363 tuhat krooni (215 tuhat eurot). Q Ehitus'e
ja Q Haldus'e netotulemid olid vastavalt netokasum summas 558 tuhat krooni (36
tuhat eurot) ja netokahjum summas 803 tuhat krooni (51 tuhat eurot).
3.3. LAENUD
Saadud lühi- ja pikaajaliste laenude ning emiteeritud võlakirjade maht oli
2007. aasta lõpus 474 227 tuhat krooni (30 309 tuhat eurot). Võrreldaval
perioodil 381 941 tuhat krooni (24 410 tuhat eurot). Laenude mahu suurenemine
oli põhjustatud peamiselt Terminal No. 11 ja 365 projektide ehituslaenu jäägi
suurenemisest.
3.4. EELMISTE PERIOODIDE JAOTAMATA KASUM
Eelmiste perioodide jaotamata kasumi olulisim muutus 2007. aastal tulenes 2006.
aasta lõpus Q Vara nõukogu poolt otsustatud fondiemissioonist, mille tulemusena
konverteeriti 160 000 tuhande krooni (10 226 tuhande euro) ulatuses jaotamata
kasumit aktsiakapitaliks.
2007. aasta finantstulemuste kajastamisel tegi Q Vara korrigeerimisi eelmiste
perioodide jaotamata kasumis - jaotamata kasumit vähendati 7 000 tuhande krooni
(447 tuhande euro) võrra seoses Pärnu mnt kinnistu lõpliku ostu-müügihinna
alanemisega. Nimetatud objekt oli 2006. aasta lõpu seisuga hinnatud eeldatavas
müügihinnas. Hinna muutuse põhjustas kinnistu ostu-müügitehingu väärtuse
aluseks olnud ehitusmahu vähenemine, mistõttu sõlmisid ostja ja Q Vara uue
kokkuleppe. Ülejäänud jaotamata kasumi vähenemine oli seotud dividendimaksete
kajastamisega ning möödunud perioodide kulukannete korrigeerimisega.
3.5. BILANSISTRUKTUUR
Eelmiste perioodide jaotamata kasumi vähenemise ja Q Vara 2007. aasta
kaheteistkümne kuu netokahjumi jaotamata kasumist mahalahutamise tulemusena
kujunes aasta lõpu seisuga omakapitali suuruseks 169 869 tuhat krooni (10 857
tuhat eurot). Varade maht sama seisuga oli 732 3781 tuhat krooni (46 808 tuhat
eurot) ehk omakapital moodustas 23,2% kogu varadest. Sellest tulenevalt plaanib
Q Vara omanikfirma OÜ SLProductions 2008. aasta kolmanda kvartali lõpuks
investeerida Q Vara'sse täiendavat omakapitali või allutatud laenu 47 miljoni
krooni (3 miljoni euro) ulatuses. Lisaks on Q Vara'l plaanis omakapitali
osakaalu suurendada Terminal No. 11 projekti täiendava kapitali kaasamise
kaudu ja Jonathan'i projekti müügist laekuvate vahendite abil laenukohustusi
vähendada. Emaettevõtte poolt Q Vara'sse täiendava omakapitali investeerimise
kinnituse avalikustas Q Vara 25. märtsil 2008 avaldatud börsiteates.
4. KONSOLIDEERITUD KASUMIARUANNE
---------------------------------------------------------------------------
2007 2006* 2007 2006*
(tuhandetes) EEK EEK EUR EUR
---------------------------------------------------------------------------
Äritulud
Müügitulu 84 166 63 231 5 379 4 041
KV inv. väärtuse muutus ja müügikasum 9 191 154 545 587 9 877
Muud äritulud 4 616 2 867 295 183
Äritulud kokku 97 973 220 643 6 261 14 101
Ärikulud
Ehituskulud -90 766 -63 789 -5 801 -4 077
Arenduse otsekulud -1 781 -8 950 -114 -572
Arenduse üldhalduskulud -37 037 -24 696 -2 368 -1 578
Turustuskulud -6 480 -9 459 -414 -605
Halduskulud -3 100 -1 940 -198 -124
Varude ümberhindlus -5 945 - -380 -
Kv. investeeringute väärtuse muutus -27 143 - -1 735 -
Muud ärikulud -4 476 -6 929 -286 -442
Ärikulud kokku -176 728 -115 763 -11 296 -7 398
Ärikasum (-kahjum) -78 755 104 880 -5 035 6 703
Finantstulud ja kulud
Kasum/ kahjum tütarettevõtte müügist 30 603 -1 266 1 956 -81
Kap. osaluse kasum (-kahjum) sidusev.-st -1 279 9 958 -82 636
Kasum finantsinvesteeringu müügist - 77 - 5
Intressitulud 5 620 6 848 359 438
Intressikulud -40 669 -17 598 -2 599 -1 125
Kahjum valuutakursi muutusest -196 -715 -13 -46
Muud finantstulud/kulud 69 -350 4 -22
Finantstulud ja-kulud kokku -5 852 -3 046 -375 -195
Maksueelne kasum (-kahjum) -84 607 101 834 -5 410 6 508
Tulumaks 3 905 -10 787 250 -689
Dividendide tulumaks -451 - -29 -
Kinnisvaramaks - -59 - -4
Aruandeaasta kasum (-kahjum) -81 153 90 988 -5 189 5 815
Emaettevõtte aktsionäride osa kasumist -73 536 71 461 -4 701 4 567
Vähemusosaluse osa kasumist -7 617 19 527 -488 1 248
---------------------------------------------------------------------------
* Korrigeeritud
5. KONSOLIDEERITUD BILANSS
---------------------------------------------------------------------------
31.Dets. 31.Dets. 31.Dets. 31.Dets.
2007 2006* 2007 2006*
(tuhandetes) EEK EEK EUR EUR
---------------------------------------------------------------------------
Varad
Käibevara
Raha ja raha ekvivalendid 11 831 1 116 756 71
Müügiootel kinnisvarainvesteering 183 102 - 11 702 -
Nõuded ostjate vastu 14 802 4 174 947 267
Lühiajalised laenunõuded 30 605 74 334 1 956 4 751
Muud lühiajalised nõuded 849 48 645 55 3 109
Intressinõuded 3 254 6 677 208 427
Ettemaksed 1 509 7 168 96 458
Käibemaksu ettemaks 10 753 18 740 687 1 198
Varud 428 913 216 043 27 413 13 808
Käibevara kokku 685 618 376 897 43 820 24 089
Põhivara
Pikaajalised laenunõuded 186 5 760 12 368
Sidusettevõtted 31 339 32 618 2 003 2 085
Kinnisvarainvesteeringud - 331 250 - 21 171
Materiaalne põhivara 8 925 8 127 570 519
Immateriaalsed varad 6 310 3 585 403 229
Põhivara kokku 46 760 381 340 2 988 24 372
Varad kokku 732 378 758 237 46 808 48 461
---------------------------------------------------------------------------
Kohustused ja omakapital
Lühiajalised kohustused
Saadud lühiajalised laenud 375 861 290 169 24 022 18 545
Kapitalirendikohustus 718 1 149 46 74
Ostjate ettemaksed 7 723 5 577 494 357
Võlad hankijatele 34 383 22 163 2 197 1 416
Võlad töövõtjatele 3 186 2 650 204 169
Intressivõlad 10 952 14 164 700 905
Maksuvõlad 3 398 - 217 -
Garantiikohustused 159 - 10 -
Lühiajalised kohustused kokku 436 380 335 872 27 890 21 466
Pikaajalised kohustused
Saadud pikaajalised laenud 23 493 14 936 1 502 955
Muud pikaajalised võlad - 90 - 6
Väljaantud võlakirjad 78 233 78 233 5 000 5 000
Kapitalirendikohustus 1 341 5 468 85 349
Edasilükkunud tulumaksukohustus 23 062 27 040 1 474 1 728
Pikaajalised kohustused kokku 126 129 125 767 8 061 8 038
Kohustused kokku 562 509 461 639 35 951 29 504
Omakapital
Emaettev. aktsionäride omakapital
Aktsiakapital 81 511 73 511 11 601 4 698
Reservid 7 361 7 361 470 470
Realiseerimata kursivahed 126 177 8 11
Kogunenud kahjum/ jaotamata kasum -68 331 166 861 -4 367 10 664
Emaev. aktsionäride omakapital kokku 120 667 247 910 7 712 15 843
Vähemusosaluse osa 49 202 48 688 3 145 3 114
Omakapital kokku 169 869 296 598 10 857 18 957
Omakapital ja kohustused kokku 732 378 758 237 46 808 48 461
---------------------------------------------------------------------------
* Korrigeeritud
Täiendav info:
Meelis Šokman
Juhatuse esimees
AS Q Vara
Tel: 668 1600
Q Vara 2007. aasta auditeeritud majandusaasta aruanne
| Source: Q Vara
Attachments
