Bestyrelsen i Selskabet har dags dato afholdt bestyrelsesmøde, hvor koncernens årsrapport for regnskabsåret 2010 blev drøftet. Årsrapporten er at finde i sin helhed på engelsk som bilag til denne meddelelse.
Resumé:
Resultater for året i Kefren Properties IX AB
Koncernen havde et positivt resultat før skat på TSEK 143.223 (2009: negativt TSEK 432.830), mens balancen pr. 31. december 2010 udviser en negativ egenkapital på TSEK 262.791 (2009: negativ TSEK 430.159). Den positive udvikling i 2010 sammenlignet med 2009 kan primært henføres til kursgevinst på obligationsgælden, samt at goodwill ikke er yderligere nedskrevet.
Indtægter for perioden udgør TSEK 602.673 (2009: TSEK 656.195). Forskellen mellem 2010 og 2009 skyldes primært højere tomgang i porteføljen i 2010.
Resultat af primær drift før justeringer for investeringsejendomme og gæld samt nedskrivning af goodwill og skat udgør TSEK 203.364 (2009: TSEK 328.020).
Det positive resultat for perioden kan primært henføres til positive værdireguleringer på obligationsgæld og derivater på netto TSEK 146.152 (2009: negativ TSEK 231.572), hvilket skyldes den negative markedsudvikling i priser på obligationsgæld.
Udviklingen i 2010 kan henføres til:
- Tomgang på lejeindtægter steg gennem 2010 og udgjorde i fjerde kvartal 13,5% (13% i den sammenlignelige periode 2009).
- Høje administrationsomkostninger som følge af ændring af asset manager og omkostninger for forskellige undersøgelser initieret af seniorbankerne.
- Lejekontrakter, svarende til 12% af porteføljens samlede lejeindtægt, blev opsagt i løbet af 2010 (14% i 2009), mens nye lejeaftaler udgjorde 11,5% af porteføljens samlede lejeindtægter.
- Genudlejningssituationen har været det centrale fokus gennem 2010, og de fleste større lejekontrakter er blevet genforhandlet til nye og bedre vilkår for Selskabet med mulighed for forlængelse i 5 år. Nye lejekontrakter er blevet indgået for større enheder, og tendensen er fortsat i anden halvdel af 2010. Ved udgangen af året har Selskabet en række henvendelser på store og mellemstore enheder (500-2000 m2).
- Grundet brud på Loan-to-Value er der ikke betalt renter til obligationsejerne.
Bestyrelsen anser årets resultat for tilfredsstillende, eftersom de lavere indtægter i forhold til 2009 allerede var forventet i årsrapporten for 2009.
Værdien af investeringsejendommene udgør pr. 31. december 2010 MSEK 4.982, hvilket svarer til en stigning på 3% sammenlignet med 31.12.2009. Værdien svarer til værdien 31.12.2009 plus investeringer foretaget i løbet af 2010. Vurderingen pr. 31.12.2009 var påvirket af den finansielle krise og usikkerheden, som opstod på markedet for investeringsejendomme med meget få transaktioner. Ved udgangen af 2010 er det svenske marked for investeringsejendomme styrket og er blandt de stærkeste i Europa på nuværende tidspunkt, hvilket støtter de værditilførende investeringer foretaget i løbet af 2010.
Bestyrelsen forventer, at tomgangen vil falde i 2011. Selskabet vil fortsat stå over for høje projekt- og vedligeholdelsesomkostninger, som sammenholdt med de lavere lejeindtægter vil resultere i et lavere NOI sammenlignet med 2010. Den lave svenske rente forventes at stige i løbet af 2011 og påvirke likviditeten negativt. Tre måneders STIBOR er på nuværende tidspunkt et godt stykke under rentecappen på 3,75%.
Siden fjerde kvartal 2009 har seniorfinansieringen på det 5-årige lån, som blev optaget i forbindelse med købet af ejendommene i Kefren IX porteføljen, haft brud på Loan-to-Value, og Selskabet har siden på løbende basis modtaget stand-still breve. Da det seneste stand-still brev udløb den 25. februar 2011, modtog Selskabet ikke en forlængelse af stand-still perioden. Lånet er ikke opsagt, men vil under alle omstændigheder udløbe i november 2011. Bestyrelsen har forhandlet med seniorbankerne med henblik på at forlænge lånet, men seniorbankerne har på nuværende tidspunkt ikke indgået aftale herom. Bestyrelsen forventer ikke, at det vil være muligt at forlænge finansieringen i dens nuværende form.
Denne betydelige usikkerhed knyttet til finansieringen af Koncernens ejendomme har medført, at Bestyrelsen har skiftet fra et langsigtet til et kortsigtet syn på ejerskabet og værdiansættelse af ejendomme til brug for den lokale svenske regnskabsudarbejdelse. Dette har medført, at ejendommene er blevet impairmenttestet i alle Koncernens selskaber, og har resulteret i, at alle selskaber er blevet nedskrevet til markedsværdi pr. 31.12.2010. Derfor er værdiansættelsen af ejendomme under svensk regnskabspraksis for alle selskaber den samme som IFRS regnskabspraksis, som anvendes af Koncernen.
Nedskrivningerne har medført, at egenkapitalen for flere selskaber er tabt under svensk regnskabspraksis. Bestyrelsen har derfor igangsat forberedelse af kontrolbalancer (Sw: kontrollbalansräkning) for alle Koncernens selskaber. Bestyrelsen skal ifølge Svensk Selskabslov, kapitel 25, reetablere et selskabs aktiekapital inden 8 måneder efter den generalforsamling, hvor det besluttes, at selskabets aktiviteter skal fortsætte. Såfremt aktiekapitalen ikke reetableres inden for den angivne periode, træder selskabet i likvidation.
Koncernens årsrapport er aflagt under forudsætning af, at finansieringen af Koncernens ejendomme opnås, idet der løbende forhandles med seniorbankerne, eller at forhandlingerne vil resultere i et kontrolleret salg af ejendomme eller datterselskaber, eller at en anden aftale indgås, som sikrer Koncernens fremtidige drift. Såfremt finansieringen og forhandlingerne ikke får et positivt udfald, er der usikkerhed omkring Koncernens evne til at fortsætte dens aktiviteter. Bestyrelsen forventer dog, at muligheden for et positivt udfald er sandsynlig, og
Koncernens årsrapport for regnskabsåret med afslutning 31. december 2010 er derfor aflagt baseret på princippet om going concern.
Bestyrelsen har besluttet ikke at give et skøn over årets resultat, idet dette vil være yderst afhængigt af markedsværdierne for investeringsejendommene og obligationsgælden samt den usikkerhed, der er forbundet hermed.
Bestyrelsen
Spørgsmål vedrørende denne meddelelse kan rettes til bestyrelsesformand Ole Vagner på telefon +45 40254113 eller via mail ole@vagner.dk.
Yderligere information om Kefren Properties IX AB kan findes på selskabets hjemmeside, www.kefren.se.
