Paris, le 18 février 2016 - 8h
Information réglementée
Cegereal - Résultats annuels
2015 : une année décisive avec un ANR en hausse de + 12,6% et l'arrivée de Northwood Investors
« 2015 a été une année décisive pour Cegereal. Notre performance opérationnelle, conjuguée avec la poursuite de nos engagements responsables, nous positionne comme un des acteurs les plus attractifs et à l'avant-garde sur le marché de l'immobilier de bureaux en France. Par ailleurs, nous avons le plaisir d'accueillir un nouvel actionnaire avec Northwood Investors qui souhaite accompagner notre société dans ses projets de développement afin de créer une SIIC de bureaux de référence en France, » déclare Raphaël Tréguier, Directeur Général de Cegereal
- Succès de l'OPA de Northwood Investors
Le quatrième trimestre 2015 a été marqué par l'acquisition par Northwood Investors de la participation de 59,78% de Cegereal détenue par Commerz Real. Cette opération a été suivie de la nomination de Jérôme Anselme comme Directeur Général Délégué et de la cooptation de cinq nouveaux administrateurs (dont les nominations seront soumises à l'Assemblée Générale du 18 février 2016). Marie-Flore Bachelier, précédemment Directrice Financière de Mercialys, a également rejoint le Conseil d'Administration en tant qu'administrateur indépendant, aux côtés de Richard Wrigley et Alec Emmott, et a été nommée Présidente du Comité d'Audit.
Conformément à la réglementation applicable, Northwood a déposé une offre publique sur les actions de Cegereal, qui s'est clôturée le 25 janvier 2016, et détient désormais 98,44% du capital de Cegereal. S'inscrivant dans une logique de croissance, Northwood a déclaré son intention d'allouer d'importantes ressources à Cegereal, tout en maintenant la cotation de ses actions ainsi que son statut SIIC.
- Valeur du patrimoine en hausse de +8,15%
Le retour des investisseurs institutionnels semble se confirmer sur le segment des bureaux de qualité au sein du Grand Paris et entraîne une baisse de taux de capitalisation sur les actifs de première couronne.
La valeur d'expertise du patrimoine immobilier de Cegereal profite également de cette tendance et affiche nette hausse de +8,15% sur un an, avec une valorisation à 942 millions d'euros hors droits (soit plus d'1 milliard d'euros de droits inclus, dite « valeur de remplacement ») au 31 décembre 2015, par rapport à 871 millions d'euros sur l'exercice précédent (902 millions d'euros hors droits au 30 juin 2015).
L'ANR Triple Net EPRA ressort à 39,2 euros par action, en progression de 12,6% par rapport à l'exercice précédent. Cette augmentation résulte essentiellement de la variation de la juste valeur des immeubles (+5,3€ / action), et par la distribution de dividendes (-1,65€ / action), la progression du résultat consolidé (+0,7€ / action), les franchises accordées (+0,1€ / action) et la variation de juste valeur de la dette bancaire (-0,2€ / action).
Les valeurs d'expertise hors droits au 31 décembre 2015 des trois immeubles se répartissent ainsi :
- Europlaza : 361 M€ (+8,4%)
- Arcs de Seine : 379 M€ (+9,2%)
- Rives de Bercy : 202 M€ (+5,8%)
- Chiffres clés
| En millions d'euros | 2015 | 2014 | Variation |
| Loyers (IFRS) | 44,3 | 44,7 | - 1,0% |
| Résultat net (IFRS) | 81,0 | 42,4 | +90,9% |
| Résultat net (EPRA) | 18,2 | 23,7 | -23,1% |
| Cash-flow opérationnel | 22,5 | 18,3 | +22,5% |
| ANR Triple Net (EPRA) par action hors droits (en euros) | 39,2 | 34,8 | + 12,6% |
| ANR de remplacement par action droits inclus (en euros) | 44.0 | 39.3 | + 12,1% |
| Patrimoine (hors droit) | 942 | 871 | + 8,2% |
| Distribution par action (en euro) | 2,0 | 1,65 | + 21,2% |
Le cash-flow opérationnel retraite les ajustements IFRS du résultat net EPRA, tel que l'étalement des avantages accordés aux locataires au cours des dernières années.
Le résultat net EPRA s'élève à 18,2 millions d'euros au 31 décembre 2015 (versus 23,7 millions d'euros en 2014) avec un cash-flow opérationnel en hausse de 22,5% pour atteindre 22,5 millions d'euros, principalement du fait de la résorption des avantages accordés aux locataires au cours des dernières années.
Le résultat net IFRS a presque doublé, conséquence de la compression des taux de rendement utilisés dans les valeurs d'expertises conduisant à une augmentation de 62,7 millions d'euros (versus 18,7 millions d'euros en 2014).
Cegereal n'a pas d'échéance de remboursement de dette bancaire avant août 2017, la dette refinancée en 2012, bénéficie du taux réduit de 3,15%. Son taux d'endettement s'élève 43,0% au 31 décembre 2015.
- Activité locative très dynamique
Malgré une année 2015 plutôt maussade pour le marché locatif des grandes surfaces, Cegereal a su offrir des solutions flexibles à ses locataires et conserve un niveau de commercialisation très dynamique sur Arcs de Seine et Europlaza. Au cours de l'année, huit nouveaux baux ont été signés pour un total de 10 400 m².
Arcs de Seine : taux d'occupation de 100%
Cet immeuble phare de la Telecom Valley, en bordure de seine, est entièrement loué depuis avril 2015 (il était occupé à 97% au 31 décembre 2014). Arcs de Seine est le quatrième ensemble de bureaux en France détenant la double certification HQE Exploitation et Bream In-Use International « Very Good ». Il avait fait l'objet d'une rénovation complète en 2012.
En janvier 2015, Cegereal a signé deux nouveaux baux pour une durée de 6 ans avec Amgen (2 800 m2) et Exclusive Networks (1 400 m2). En avril, Boursorama, déjà locataire de l'immeuble depuis 2012, a pris un plateau supplémentaire de 1 400 m², terminant la commercialisation du site.
Europlaza : succès de la « Tour Jardin »
Les jardins privatifs du pied de la tour ont été inaugurés dès le printemps 2015. Les nouveaux « étages Jardin » rénovés ont été livrés en septembre. Ils font depuis lors l'objet d'une commercialisation très active.
En 2015, cinq baux, dont deux renouvellements (Gartner et Software pour 1 300 m² chacun) et une extension (Gas Natural de 700 m²), ont été signés pour un total de 4 800 m². Les deux nouveaux locataires de la tour de La Défense sont KPMG (900 m²) et Robert Half (600 m²). Ils portent le taux d'occupation à 82%, contre 77% à fin 2014.
Rives de Bercy : dernier immeuble du patrimoine à recevoir la double certification au niveau « Very Good »
Inscrit dans le projet « Go Green », le nouveau bail de 9 ans fermes signé en janvier 2013 avec le Crédit Foncier, locataire unique historique du site, inclut une dimension environnementale forte qui repose sur des engagements responsables et réciproques.
En janvier 2015, Rives de Bercy (32 000 m²) a reçu officiellement le certificat la certification BREEAM In-Use International « Very Good », qui s'ajoute au certificat de Haute Qualité Environnementale « HQE Exploitation » délivré par l'organisme indépendant Certivéa en décembre 2014.
- Poursuite des engagements en RSE / Upgreen your business
En invitant l'ensemble de ses parties prenantes à se joindre au projet collaboratif « UpGreen your business » début 2015, Cegereal a marqué sa volonté de s'engager activement en matière de RSE. Le succès de l'initiative « Go Green » lui avait permis de devenir la première foncière 100% verte en France dès 2014.
En 2015, Cegereal a été classée 3e foncière cotée de bureaux en Europe par l'indice international GRESB en matière de gestion responsable et de développement durable, grâce à l'amélioration de sa performance globale de +28%.
- Distribution au cours de 2016 : 2,0 € par action
Cegereal proposera à la prochaine assemblée générale des actionnaires, en mai 2016, une distribution de 2,0 euros par action en 2016. Le paiement interviendra le 20 juillet 2016.
Le Conseil d'administration de Cegereal s'est réuni le 17 février 2016 pour arrêter les comptes consolidés audités de l'année close au 31 décembre 2015.
Retrouvez la documentation et la vidéo relatives à la présentation des résultats de la société sur : www.cegereal.com
Agenda
- 15 avril 2016 Chiffre d'affaires du 1er trimestre 2016
- Mai 2016 Assemblée générale
- 20 juillet 2016 Paiement du dividende
- 22 juillet 2016 Résultats du 1er semestre 2016
- Octobre 2016 Chiffre d'affaires du 3ème trimestre 2016
Contact Presse
Aliénor Miens / 01 53 32 84 77
alienor.miens@citigate.fr
Relation Investisseurs
Raphaël Tréguier / 01 42 25 76 36
raphael.treguier@cegereal.com
A propos de Cegereal Créé en 2006, Cegereal est un groupe d'immobilier commercial spécialisé dans les bureaux au sein du Grand Paris. La valeur globale du portefeuille établie par l'expert indépendant DTZ Eurexi a été estimée au 31 décembre 2015 à 1 milliard d'euros (valeur de remplacement).
A ce jour, la société est la première foncière française ayant un patrimoine entièrement certifié d'un point de vue environnemental (HQE et BREEAM niveau « Très bon ») et bénéficie de la notation Green Star dans le benchmark international GRESB.
Cegereal est une SIIC cotée sur le Compartiment B d'Euronext Paris (ISIN : FR0010309096) depuis 2006. Sa capitalisation boursière est de 476 millions d'euros au 31 décembre 2015.
www.cegereal.com
ANNEXES
Compte de Résultat IFRS (consolidé)
| En milliers d'euros, sauf données par action | ||
| 31/12/15 | 31/12/14 | |
| 12 mois | 12 mois | |
| Revenus locatifs | 44 310 | 44 746 |
| Autres prestations | 11 349 | 13 173 |
| Charges liées aux immeubles | (17 156) | (16 341) |
| Loyers nets | 38 504 | 41 579 |
| Vente d'immeuble | ||
| Frais de fonctionnement | (4 976) | (3 057) |
| Autres charges opérationnelles | (5) | 0 |
| Autres produits opérationnels | 65 | |
| Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement | 62 736 | 42 637 |
| Diminution de la juste valeur des immeubles de placement | (23 933) | |
| Total des variations de juste valeur sur les immeubles de placement | 62 736 | 18 704 |
| Résultat opérationnel | 96 323 | 57 226 |
| Produits financiers | 15 | 17 |
| Charges financières | (14 719) | (14 533) |
| Résultat financier | (14 705) | (14 515) |
| Charge d'impôts | (662) | (312) |
| RESULTAT NET DE L'ENSEMBLE CONSOLIDE | 80 957 | 42 398 |
| dont part revenant au groupe | 80 957 | 42 398 |
| dont part revenant aux minoritaires | 0 | 0 |
| Autres éléments du résultat global | ||
| RESULTAT GLOBAL | 80 957 | 42 398 |
| dont part revenant au groupe | 80 957 | 42 398 |
| dont part revenant aux minoritaires | 0 | 0 |
| Résultat net de base et dilué par action | 6,06 | 3,18 |
Bilan IFRS (consolidé)
| En milliers d'euros | ||
| 31/12/15 | 31/12/14 | |
| Actifs non courants | ||
| Immobilisations corporelles | 61 | |
| Immeubles de placement | 942 000 | 871 000 |
| Prêts et créances (part non courante) | 28 928 | 30 941 |
| Total actifs non courants | 970 989 | 901 941 |
| Actifs courants | ||
| Créances clients | 13 132 | 6 469 |
| Autres créances d'exploitation | 6 899 | 6 276 |
| Charges constatées d'avance | 96 | 107 |
| Total des créances | 20 127 | 12 852 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 8 723 | 23 499 |
| Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 8 723 | 23 499 |
| Total actifs courants | 28 850 | 36 351 |
| TOTAL ACTIF | 999 839 | 938 292 |
| Capitaux propres | ||
| Capital | 160 470 | 160 470 |
| Réserve légale et primes | 21 436 | 21 436 |
| Réserves consolidées | 305 447 | 284 831 |
| Résultat net part du groupe | 80 957 | 42 398 |
| Total capitaux propres | 568 309 | 509 135 |
| Passifs non courants | ||
| Emprunts (part non courante) | 402 664 | 401 889 |
| Autres dettes financières (part non courante) | 3 951 | 4 166 |
| Dettes d'impôts sur les bénéfices (part non courante) | ||
| Total passifs non courants | 406 615 | 406 055 |
| Passifs courants | ||
| Emprunts part à moins d'un an | 1 626 | 1 716 |
| Dettes fournisseurs | 3 150 | 2 148 |
| Dettes d'impôts sur les bénéfices | 295 | |
| Autres dettes d'exploitation | 4 573 | 5 045 |
| Produits constatés d'avance | 15 566 | 13 898 |
| Total passifs courants | 24 915 | 23 102 |
| Total passifs | 431 530 | 429 157 |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 999 839 | 938 292 |
Cash Flow - IFRS (consolidé)
| En milliers d'euros | ||
| 31/12/15 | 31/12/14 | |
| FLUX D'EXPLOITATION | ||
| Résultat net de l'ensemble consolidé | 80 957 | 42 398 |
| Elimination des éléments liés à la valorisation des immeubles : | ||
| Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement | (62 736) | (18 704) |
| Indemnité perçue des locataires pour le remplacement des composants | ||
| Autres éliminations des charges et produits d'exploitation sans incidence sur la trésorerie : | ||
| Amortissement d'immobilisations corporelles (hors immeubles de placement) | 5 | |
| Traitement des emprunts au coût amorti | 775 | 1 091 |
| Marge brute d'autofinancement | 19 001 | 24 785 |
| Variation des autres éléments de BFR | (2 975) | (629) |
| Variation du besoin en fonds de roulement | (2 975) | (629) |
| Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles | 16 026 | 24 156 |
| FLUX D'INVESTISSEMENT | ||
| Acquisition d'immobilisations | (8 331) | (3 296) |
| Diminution nette des dettes sur immobilisations | (384) | 874 |
| Flux de trésorerie nets utilisés par les activités d'investissement | (8 715) | (2 422) |
| FLUX DE FINANCEMENT | ||
| Augmentation de capital | ||
| Variation de la dette bancaire | 5 000 | |
| Frais de transaction sur refinancement | ||
| Augmentation nette des emprunts (part à moins d'un an) | (90) | (60) |
| Augmentation nette des autres dettes financières (part non courante) | (215) | 697 |
| Diminution nette des autres dettes financières (part non courante) | ||
| Flux nets sur acquisitions et cessions d'actions propres | 252 | 134 |
| Distribution de dividendes | (22 034) | (20 025) |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement | (22 087) | (14 254) |
| Variation de la trésorerie et équivalents de trésorerie | (14 776) | 7 480 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de la période | 23 499 | 16 018 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA CLOTURE DE LA PERIODE | 8 723 | 23 499 |
Compte de Résultat - Normes françaises
| En euros | ||||
| France | Exportation | 31/12/15 | 31/12/14 | |
| 12 mois | 12 mois | |||
| Total | Total | |||
| Ventes marchandises | ||||
| Production vendue de biens | ||||
| Production vendue de services | 46 667 | |||
| CHIFFRE D'AFFAIRES NET | 0 | 0 | 46 667 | - |
| Production stockée | ||||
| Production immobilisée | ||||
| Subventions d'exploitation | ||||
| Reprise sur amorts, dépréciations, provisions, transferts de charges | 27 155 | 21 208 | ||
| Autres produits | 1 | |||
| Total des produits d'exploitation | 73 822 | 21 209 | ||
| Achats marchandises | ||||
| Variation de stock marchandises | ||||
| Achats matières premières et autres approvisionnements | ||||
| Variation de stock (matières premières et autres approvis.) | ||||
| Autres achats et charges externes | 1 745 487 | 1 488 996 | ||
| Impôt, taxes et versements assimilés | 129 284 | 50 810 | ||
| Salaires et traitements | 649 380 | 258 734 | ||
| Charges sociales | 266 126 | 121 105 | ||
| Dotations aux amortissements sur immobilisations | ||||
| Dotations aux dépréciations sur immobilisations | ||||
| Dotations aux dépréciations sur actif circulant | ||||
| Dotations d'exploitation aux provisions pour risques et charges | ||||
| Autres charges | 122 762 | 127 967 | ||
| Total charges d'exploitation | 2 913 039 | 2 047 612 | ||
| RESULTAT D'EXPLOITATION | (2 839 218) | (2 026 403) | ||
| Bénéfice attribué ou perte transférée | ||||
| Perte supportée ou bénéfice transféré | ||||
| Produits financiers de participations | 68 300 000 | |||
| Produits des autres valeurs mobilières et créances... | ||||
| Autres intérêts et produits assimilés | 144 | 4 797 | ||
| Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges | 5 956 | |||
| Différences positives de change | ||||
| Produits nets sur cessions de V.M.P. | ||||
| Total des produits financiers | 6 100 | 68 304 797 | ||
| Dotations aux amortissements dépréciations et provisions | 5 956 | |||
| Intérêts et charges assimilés | 16 302 | 499 078 | ||
| Différences négatives de change | ||||
| Charges nettes sur cessions de V.M.P. | ||||
| Total des charges financières | 16 302 | 505 034 | ||
| RESULTAT FINANCIER | (10 202) | 67 799 763 | ||
| RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS | (2 849 420) | 65 773 360 | ||
| En euros | ||||
| 31/12/15 | 31/12/14 | |||
| 12 mois | 12 mois | |||
| Produits exceptionnels sur opérations de gestion | ||||
| Produits exceptionnels sur opérations en capital | 53 309 | 78 336 | ||
| Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges | ||||
| Total produits exceptionnels | 53 309 | 78 336 | ||
| Charges exceptionnelles sur opérations de gestion | ||||
| Charges exceptionnelles sur opérations en capital | 5 111 | |||
| Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions | ||||
| Total charges exceptionnelles | 5 111 | - | ||
| RESULTAT EXCEPTIONNEL | 48 198 | 78 336 | ||
| Participation des salariés aux résultats de l'entreprise | ||||
| Impôts sur les bénéfices | 661 939 | 312 460 | ||
| TOTAL DES PRODUITS | 133 230 | 68 404 342 | ||
| TOTAL DES CHARGES | 3 596 391 | 2 865 106 | ||
| BENEFICE OU PERTE | (3 463 161) | 65 539 236 | ||
Bilan - Normes françaises
| En euros | ||||||
| ACTIF | Brut | Amort./ Dépr. | 31/12/15 | 31/12/14 | ||
| Capital souscrit non appelé | - | |||||
| Immobilisations incorporelles | ||||||
| Frais d'établissement | - | |||||
| Frais de recherche et de développement | - | |||||
| Concessions, brevets, droits similaires | - | |||||
| Fonds commercial | - | |||||
| Autres immobilisations incorporelles | - | |||||
| Avances et acomptes/immo. Incorp. | - | |||||
| Immobilisations corporelles | ||||||
| Terrains | - | |||||
| Constructions | - | |||||
| Inst. Techn. mat. et out. industriels | - | |||||
| Autres immobilisations corporelles | - | |||||
| Immobilisations en cours | - | |||||
| Avances et acomptes | - | |||||
| Immobilisations financières | ||||||
| Participations & créances rattachées | 361 229 772 | 361 229 772 | 387 709 685 | |||
| Autres titres immobilisés | - | |||||
| Prêts | - | |||||
| Autres | 643 078 | 643 078 | 788 846 | |||
| ACTIF IMMOBILISÉ | 361 872 850 | - | 61 872 850 | 88 498 531 | ||
| Stocks et en cours | ||||||
| Matières premières et autres approv. | - | |||||
| En cours de production de biens | - | |||||
| En cours de production de services | - | |||||
| Produits intermédiaires et finis | - | |||||
| Marchandises | - | |||||
| Avances et acomptes sur commandes | - | |||||
| Créances | ||||||
| Clients comptes rattachés | - | |||||
| Autres créances | 266 196 | 266 196 | 21 067 | |||
| Capital souscrit et appelé, non versé | - | |||||
| Valeurs mobilières de placement | - | |||||
| Disponibilités | 109 145 | 109 145 | 460 028 | |||
| ACTIF CIRCULANT | 375 341 | - | 375 341 | 481 095 | ||
| Charges constatées d'avance | 58 718 | 58 718 | 87 792 | |||
| Comptes de régularisation | - | - | ||||
| TOTAL ACTIF | 362 306 909 | - | 362 306 909 | 389 067 418 | ||
| En euros | ||||||
| PASSIF | 31/12/15 | 31/12/14 | ||||
| Capital | ||||||
| Capital social (dont versé : 160 470 000) | 160 470 000 | 160 470 000 | ||||
| Primes d'émission, de fusion, d'apport... | 5 388 776 | 5 388 776 | ||||
| Écarts de réévaluation | 152 341 864 | 152 341 864 | ||||
| Réserves | ||||||
| Réserve légale | 16 047 000 | 16 047 000 | ||||
| Réserves statutaires ou contractuelles | - | |||||
| Réserves réglementées | - | |||||
| Autres réserves | 30 188 422 | - | ||||
| Résultat | ||||||
| Report à nouveau | 30 409 | (3 256 815) | ||||
| Résultat de l'exercice (Bénéfice ou Perte) | (3 463 161) | 65 539 236 | ||||
| Acompte sur dividendes | 0 | (10 029 375) | ||||
| Subventions d'investissement | - | |||||
| Provisions réglementées | - | |||||
| CAPITAUX PROPRES | 361 003 310 | 386 500 686 | ||||
| Produit des émissions de titres participatifs | - | |||||
| Avances conditionnées | - | |||||
| AUTRES FONDS PROPRES | - | - | ||||
| Provisions pour risques | - | |||||
| Provisions pour charges | - | |||||
| PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES | - | - | ||||
| Emprunts | ||||||
| Emprunts obligataires convertibles | - | |||||
| Autres emprunts obligataires | - | |||||
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | - | |||||
| Emprunts et dettes financières divers | - | 1 806 957 | ||||
| Fournisseurs et autres dettes | ||||||
| Avances et acomptes reçus sur commandes en cours | - | - | ||||
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 823 374 | 357 837 | ||||
| Dettes fiscales et sociales | 480 224 | 401 938 | ||||
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | - | |||||
| Autres dettes | - | |||||
| Produits constatés d'avance | - | |||||
| DETTES | 1 303 598 | 2 566 732 | ||||
| Comptes de régularisation | - | |||||
| TOTAL PASSIF | 362 306 909 | 389 067 418 | ||||
