Sponda Oyj Pörssitiedote 20.9.2018 klo 08:30
SPONDA OYJ:N PUOLIVUOSIKATSAUS 1.1.-30.6.2018:
YHTEENVETO TAMMI-KESÄKUUSTA (vertailukausi 1.1.-30.6.2017)
- Konsernin liikevaihto laski 128,9 (133,0) milj. euroon.
- Nettotuotot olivat 82,6 (88,8*) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 82,9 (64,1*) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon muutosta 19,0 (-20,7) milj. euroa.
- Tulos/osake oli 0,07 (0,12*) euroa.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 4 036,7 (3 807,5) milj. euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 1-6/2018 | 1-6/2017 | 1-12/2017 | |
| Liikevaihto, M€ | 128,9 | 133,0 | 263,7 |
| Nettotuotot, M€ | 82,6 | 88,8* | 193,7 |
| Liikevoitto, M€ | 82,9 | 64,1* | 173,5 |
| Tulos/osake, € | 0,07 | 0,12* | 0,65 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 3,62 | 5,10* | 4,49 |
| Omavaraisuusaste, % | 29,3 | 46,4* | 32,0 |
*) Koko vuoden kiinteistöverot on kirjattu kuluksi raportointikaudella muutetun laadintaperiaatteen mukaisesti. Laadintaperiaatteen muutos on viety myös vertailutietoihin.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Suomen talouskasvu on ollut ennakoitua vahvempaa ja sen odotetaan jatkuvan vuonna 2018. Valtiovarainministeriön ennusteiden mukaan BKT kasvaa 2,9 % vuonna 2018. Talouden vahvistumisella on positiivinen vaikutus myös työllisyyteen. Tilastokeskuksen mukaan työttömyysaste oli 6,5 % heinäkuun 2018 lopussa.
KONSERNIN TULOS TAMMI-KESÄKUU 2018
Sponda konsernin tilikauden tulos ajanjaksolta tammi-kesäkuu oli 22,8 (41,9) milj. euroa ja tulos ennen veroja oli 30,4 (39,8) milj. euroa. Liikevoitto oli 82,9 (64,1) milj. euroa.
Nettotuotot laskivat noin 7 %, ja olivat 82,6 (88,8) milj. euroa. Nettotuottojen kehitykseen negatiivisesti vaikutti erityisesti kahden toimistokohteen tyhjentyminen kehityshankkeiden vuoksi. Hallinnon ja markkinoinnin kulut sekä liiketoiminnan muut tuotot ja kulut olivat yhteensä -15,8 (-12,1) milj. euroa. Tästä hallinnon ja markkinoinnin kulut olivat 14,4 (12,2) milj. euroa.
IFRIC 21:n mukaan yhtiö kirjaa velan taseeseen sen syntymishetkellä. Yhtiö on Finanssivalvonnan ohjeistuksen mukaisesti kirjannut konsernitulokseen tarkastelujakson aikana koko vuoden kiinteistöverot kuluksi, kun taas aikaisempina kausina yhtiö on jaksottanut kiinteistöverot tuloslaskelmaan ajan kulumisen perusteella. Yhtiön segmenttitiedoissa puolen vuoden osuus kiinteistöveroista on kirjattu muut segmenttiin, koska liiketoimintojen sisäisten seurantaperiaatteiden mukaisesti kiinteistöverot kirjautuvat kuukausittain. Laadintaperiaatteen muutokset on viety myös vertailutietoihin.
Tilikauden aikana on kirjattu myyntivoittoa 0,5 (10,5) milj. euroa sekä sijoitus että vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos kaudella oli positiivinen 19,0 (-20,7) milj. euroa. Positiivinen arvonmuutos tulee kokonaisuudessaan Suomessa sijaitsevasta kiinteistöportfoliosta, ja siihen on vaikuttanut erityisesti valmistuneista kehityskohteista kirjattu kehityskate.
Kauden rahoitustuotot ja -kulut olivat -52,5 (-24,3) milj. euroa. Rahoituskulujen muutos johtuu vuoden aikana tehdyistä rahoituksen uudelleenjärjestelyistä. Laskennalliset verosaamiset pienentyivät tilikauden aikana noin 6,8 milj. euroa.
KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-30.6.2018
Spondalla oli 30.6.2018 yhteensä 164 vuokrattavaa kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala on n. 1,2 milj. m². Kiinteistöjen pinta-alasta noin 57 % on toimistotilaa, 25 % kauppakeskuksia ja 16 % logistiikkatilaa. Noin 1 % vuokrattavasta pinta-alasta on Venäjällä.
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Kesäkuun 2018 lopun Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot tarkasti ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa (Catella Property Oy) että Venäjällä (CB Richard Ellis). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kesäkuun 2018 lopussa oli noin 4,0 mrd euroa.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
| M€ | 1-6/2018 | 1-6/2017 | 1-12/2017 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) | 23,8 | 15,2 | 46,2 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 24,8 | 5,4 | 13,9 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -14,2 | -18,5 | -37,8 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | -5,1 | -9,6 | 2,8 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) | -6,0 | -13,0 | -15,8 |
| Valuuttakurssien muutos | -4,2 | -0,3 | -2,6 |
| Sijoituskiinteistöt yhteensä | 19,0 | -20,7 | 6,7 |
| Kiinteistörahastot | 0,0 | 0,0 | -1,7 |
| Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Konserni yhteensä | 19,0 | -20,7 | 4,9 |
Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuudessa 1.1.-30.6.2018
| M€ | Yhteensä | Toimisto- kiinteistöt | Kauppa- keskukset | Kiinteistö- kehitys | Ei- strateginen omaisuus |
| Vuokratuotot | 128,1 | 79,5 | 40,8 | 0,4 | 7,3 |
| Ylläpitokulut | -37,7 | -23,4 | -9,9 | -0,9 | -3,6 |
| Nettovuokratuotot | 90,4 | 56,1 | 31,0 | -0,5 | 3,8 |
| Sijoituskiinteistöt 1.1.2018 | 3 935,3 | 2 229,0 | 1 221,5 | 305,8 | 179,1 |
| Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 1.1.2018 | - | - | - | - | - |
| Aktivoidut korot 2018 | 1,9 | - | - | 1,9 | - |
| Hankinnat | - | - | - | - | - |
| Investoinnit | 80,6 | 11,4 | 2,1 | 66,3 | 0,8 |
| Siirrot segmenttien/ omaisuuserojen välillä | - | 40,8 | 295,0 | -335,8 | - |
| Myynnit | -0,2 | - | - | - | -0,2 |
| Käyvän arvon muutos | 19,0 | -5,0 | 9,8 | 25,3 | -11,1 |
| Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin siirretyt | - | - | - | - | - |
| Sijoituskiinteistöt 30.6.2018 | 4 036,7 | 2 276,2 | 1 528,4 | 63,5 | 168,5 |
| Käyvän arvon muutos % | 0,5 | -0,2 | 0,8 | 8,3 | -6,2 |
VUOKRAUSTOIMINTA
Kesäkuun 2018 lopussa Spondalla oli 1 913 asiakasta ja vuokrasopimuksia oli yhteensä 3 148 kpl.
Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Koko vuokrasopimuskannan keskimääräinen kesto oli 3,6 (3,9) vuotta. Toimistotilojen vuokrasopimusten keskimääräinen kesto oli 3,9 (3,9) vuotta ja kauppakeskusten 3,9 (4,3) vuotta.
Vuokrasopimukset erääntyvät seuraavasti:
| % vuokratuotosta | Koko kiinteistökanta | ||
| 30.6.2018 | 30.6.2017 | 31.12.2017 | |
| 1. vuoden sisällä | 18,6 | 18,8 | 17,0 |
| 2. vuoden sisällä | 12,5 | 11,9 | 12,8 |
| 3. vuoden sisällä | 12,9 | 11,3 | 10,3 |
| 4. vuoden sisällä | 13,2 | 10,9 | 12,6 |
| 5. vuoden sisällä | 7,5 | 12,2 | 11,3 |
| 6. vuoden sisällä | 4,4 | 2,3 | 3,4 |
| 6. vuoden jälkeen | 19,4 | 21,6 | 20,5 |
| Toistaiseksi voimassa olevat | 11,6 | 11,1 | 12,1 |
SEGMENTTIKOHTAISET TULOKSET
Raportoitavat segmentit ovat: Toimistokiinteistöt, Kauppakeskukset, Kiinteistökehitys, Ei-strateginen omaisuus sekä Muut. Ei-strateginen omaisuus -segmenttiin sisältyy jäljellä olevat logistiikkakiinteistöt ja kiinteistöt Venäjällä sekä Kiinteistösijoitusyhtiöt-segmentti. Muut-segmenttiin sisältyy konsernin liiketoiminnoille kohdistamattomat kulut.
Toimistokiinteistöt
Toimistokiinteistöt-segmentti vastaa toimistotilojen vuokraamisesta, hankinnasta ja myynnistä Suomessa.
Vuoden 2018 ensimmäisellä vuosipuoliskolla liikevaihto oli 80,2 (85,5) milj. euroa ja nettotuotot olivat 56,3 (62,5) milj. euroa.
| 1-6/2018 | 1-6/2017 | 1-12/2017 | |
| Liikevaihto, M€ | 80,2 | 85,5 | 170,1 |
| Nettotuotto, M€* | 56,3 | 62,5 | 125,6 |
| Liikevoitto, M€* | 44,8 | 46,0 | 109,5 |
| Kiinteistöjen käypä arvo, M€ | 2 276,2 | 2 195,6 | 2 229,0 |
| -ei sisällä myytäväksi luokiteltuja kiinteistöjä, M€ | - | 8,1 | - |
| Käyvän arvon muutos vuoden alusta, M€ | -5,0 | -11,9 | -6,4 |
| Vuokrattava pinta-ala, m2 | 800 000 | 801 500 | 800 500 |
*Perustuu segmenttiraportointiin ja sisältää siten vain puolen vuoden kiinteistöverot
Kauppakeskukset
Kauppakeskukset-segmentti vastaa kauppakeskusten ja liiketilojen vuokraamisesta, hankinnasta ja myynnistä Suomessa. Vuoden 2018 ensimmäisellä vuosipuoliskolla liikevaihto oli 40,8 (37,9) milj. euroa ja nettotuotot olivat 30,9 (29,2) milj. euroa.
| 1-6/2018 | 1-6/2017 | 1-12/2017 | |
| Liikevaihto, M€ | 40,8 | 37,9 | 76,2 |
| Nettotuotto, M€* | 30,9 | 29,2 | 59,6 |
| Liikevoitto, M€* | 35,8 | 26,1 | 71,8 |
| Kiinteistöjen käypä arvo, M€ | 1 528,4 | 1 198,1 | 1 221,5 |
| Käyvän arvon muutos vuoden alusta, M€ | 9,8 | 0,1 | 19,1 |
| Vuokrattava pinta-ala, m2 | 255 000 | 201 500 | 201 500 |
*Perustuu segmenttiraportointiin ja sisältää siten vain puolen vuoden kiinteistöverot
Kiinteistökehitys
Kiinteistökehitys-segmentti vastaa uusien kiinteistöhankkeiden markkinoinnista ja toteuttamisesta. Kiinteistökehitystoiminta koostuu sekä uudishankekohteista että perusparannuskohteista.
Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli kesäkuun 2018 lopussa 63,5 milj. euroa. Tästä maa-alueiden osuus oli 48,5 milj. euroa ja loput 15,0 milj. euroa oli sidottu kiinteistökehityshankkeisiin. Käyttämättömän rakennusoikeuden arvo on esitetty asianomaisen segmentin varoissa niissä sijoituskiinteistöissä, joissa on rakennus, ja osana Kiinteistökehitys-segmenttiä siltä osin kuin rakennusoikeus on rakentamattomissa tonteissa.
Vuoden 2018 ensimmäisellä vuosipuoliskolla Kiinteistökehitys-yksikkö investoi yhteensä 66,3 milj. euroa. Investoinnit kohdistuivat pääosin raportointikauden aikana valmistuneisiin Ratinan kauppakeskuksen ja Tikkurilan toimisto- ja liiketilakokonaisuuden rakentamisiin. Ratinan kauppakeskuksen kokonaisinvestointi oli noin 250 milj. euroa ja Tikkurilan kohteen 31,6 milj. euroa.
Ei-strateginen omaisuus
Ei-strateginen omaisuus -segmenttiin sisältyy jäljellä olevat logistiikkakiinteistöt ja kiinteistöt Venäjällä.
Ei-strateginen omaisuus -segmentin sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli kesäkuun lopussa 168,5 milj. euroa, josta 80,8 milj. euroa on logistiikkakiinteistöjä ja 87,7 milj. euroa Venäjällä sijaitsevia kiinteistöjä.
Spondan omistusosuus Venäjän kiinteistökehityshankkeisiin sijoittavasta Russia Investistä on 27 %. Russia Invest omistaa 55 %:n omistusosuuden Pietarissa sijaitsevan Septem City -hankkeen I-vaiheesta, Okhta Mall -kauppakeskushankkeesta. Spondan sijoitus oli n. 20,7 milj. euroa kesäkuun 2018 lopussa.
RAHOITUS SEKÄ TASEEN KESKEISET TUNNUSLUVUT
Sponda-konsernin korollinen vieras pääoma kasvoi merkittävästi vertailuvuodesta johtuen rahoituksen uudelleenjärjestelyistä. Korollinen vieras pääoma oli kesäkuun 2018 lopussa 2 893 (1 939) milj. euroa. Konsernin kassavarat olivat 69 (33) milj. euroa, ja nettovelka 2 824 (1 906) milj. euroa. Lainasalkku muodostui yhteensä 320,5 milj. euron joukkovelkakirjalainoista ja 2 571 milj. euron rahalaitoslainoista. Spondalla oli kesäkuun lopussa investointeihin tarkoitettuja limiittejä 26,9 milj. euroa. Konsernin uusissa rahoitusjärjestelyissä siirryttiin vakuudelliseen lainotukseen ja sen myötä vakuudellisten lainojen määrä kasvoi merkittävästi. Yhtiöllä oli kesäkuun lopussa vakuudellisia lainoja 2 599 milj. euroa, joka on noin 61 % konsernin taseesta.
Taseen keskeiset tunnusluvut muuttuivat merkittävästi johtuen yllämainituista rahoitusjärjestelyistä, omistajalle maksetuista osingoista, sekä pääoman palautuksista. Spondan omavaraisuusaste kesäkuun lopussa oli 29,3 (46,4) %. Loan to Value (LTV), perustuen nettovelkaan, oli 69,3 (49,3) %. Luottojen pääomilla painotettu keskimääräinen laina-aika oli 1,5 (2,2) vuotta ja keskikorko oli 3,7 (2,4) % sisältäen korkojohdannaiset sekä jaksotetut järjestelypalkkiot. Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osuus oli 60 (64) %.
Spondan nettorahoituskulut olivat katsauskauden aikana -52,5 (-24,3) milj. euroa ja aktivoitavat korkokulut olivat 1,9 (1,2) milj. euroa. Liiketoiminnan nettorahavirta oli katsauskaudella 34,1 (68,6) milj. euroa. Investointien nettorahavirta oli -70,0 (-56,0) milj. euroa ja rahoituksen nettorahavirta oli -623,7 (7,8) milj. euroa.
Taseen tunnusluvut
| 30.6.2018 | 30.6.2017 | 31.12.2017 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 29,3 | 46,4 | 32,0 | |
| Loan to Value (LTV)*, % | 69,3 | 49,3 | 61,8 | |
| Korollinen vieraspääoma, milj. euroa | 2 893 | 1 939 | 3 186 | |
| Kassavaroja, milj. euroa | 69 | 33 | 729 | |
| Investointeihin tarkoitetut limiitit, milj. euroa | 27 | 0 | 47 |
*) Nettovelkaan perustuen
SPONDAKONSERNI
Sponda Oyj kuuluu Luxemburgilaiseen Polar TopCo S.à r.l. - konserniin.
Sponda-konserni muodostuu emoyhtiöstä Sponda Oyj:stä, sekä sen kokonaan tai osittain omistamista kotimaisista osake- ja kiinteistöosakeyhtiöistä. Lisäksi konserniin kuuluvat Sponda Russia Oy:n omistamat ulkomaiset tytäryhtiöt.
SPONDAN JOHTO
Spondan uudeksi toimitusjohtajaksi nimitettiin 12.2.2018 Kai Aejmelaeus ja hän aloitti tehtävässä huhtikuun aikana. Aejmelaeus seuraa tehtävässään Kari Inkistä, joka siirtyi Senior Advisoriksi ja Spondan hallituksen jäseneksi.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että sen vuoden 2018 riskit ja epävarmuustekijät liittyvän pääosin seuraaviin alueisiin:
Tilakysynnän muutos johtuen esimerkiksi teknologian kehityksestä voi vaikuttaa negatiivisesti vuokrausasteen ja nettotuottojen kehitykseen.
Venäjällä riskit liittyvät pääosin Venäjän talouden kehitykseen ja sen vaikutukseen Spondan Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen myyntiin vuonna 2018.
NÄKYMÄT VUODELLE 2018
Sponda arvioi nettotuottojen laskevan hieman vuoden 2017 lukuun verrattuna. Lasku johtuu suurien korjaushankkeiden aiheuttamasta tilapäisestä vuokranmenetyksestä. Operatiivisen tuloksen ennen käyvän arvon muutoksia odotetaan kuitenkin pysyvän vakaana ja olevan edellisen vuoden raportoidulla tasolla. Arvio perustuu siihen, että kuluvan vuoden aikana valmistuu kaksi suurta kiinteistökehityskohdetta. Arviot eivät sisällä mahdollisten myyntien tai ostojen vaikutusta tulokseen.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Ei merkittäviä katsauskauden jälkeisiä tapahtumia.
20.9.2018
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Kai Aejmelaeus, puh. 020 431 3340
Talous- ja rahoitusjohtaja Joonas Mäkipeska, puh. 020 431 3480
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
