Intressimäärade tõus, mis on viimase aasta jooksul olnud kinnisvarasektori peamiseks mõjutajaks, näitas 2023.a III kvartalis esimesi peatumise märke. Kolme kuuga tõusis Euroalal ja Balti riikides laenuintresside baasmäärana kasutatav EURIBOR sõltuvalt tähtajast 0,2-0,4 protsendipunkti võrra. See on aeglaseim tõus alates 2022.a I kvartalist. Finantsturgudel hinnatakse, et Euroalal hakkavad baasintressid langema juba järgmise aasta esimesel poolel. Kuigi selline ootus võib osutuda liiga ennatlikuks, viitab globaalne inflatsioonisurvete (sh energiahindade) taandumine ning Euroala majandusaktiivsuse pidurdumine sellele, et intressimäärad on oma tipu saavutanud.
Madala finantsvõimenduse taseme toel on kinnisvarasektor pidanud Balti riikides intressikulude tõusule siiani oluliselt paremini vastu kui paljudes teistes Euroopa riikides, sh meie peamiste kaubanduspartnerite juures Skandinaavias. Euroala nõrga majandusaktiivsuse püsimisel pole lähivkartalites tõenäoliselt oodata Balti riikide majanduskasvu taastumist. Sellises olukorras muutub ärikinnisvara sektoris järjest olulisemaks objektide täituvus ja üüritulu hoidmine. Uute rentnike leidmine ja olemasolevate säilitamine on üha aeganõudvam ja kulukam (nõudes sageli objektide ümberehitusi jms). Suurima surve all on erinevad büroopinnad, kus süvenev n.ö kodust töötamine hoiab nõudlust viimaste aastate madalaimana. EfTEN Real Estate Fund AS kontserni kinnisvarainvesteeringute portfell on jaotatud suhteliselt ühtlaselt ärikinnisvara kolme peamise segmendi (kaubandus, logistika, bürood) vahel ning selle vakantsus on jätkuvalt väga madal (2%).
Kolmandas kvartalis avaldasid Enlight Research ning LHV Pank analüüsi EfTEN Real Estate Fund AS (EFT1T) aktsia kohta. Mõlemad analüüsid toovad fondi juures välja järgmised tugevused: (i) mõõdukas võlakoormus, mis aitab ilma raskusteta toime tulla ka tõusvate intressimäärade keskkonnas; (ii) üüripindade väga madal vakantsus; (iii) konservatiivselt hinnastatud portfell.
Finantsülevaade
EfTEN Real Estate Fund AS teenis 2023. aasta III kvartali konsolideeritud müügitulu kokku 7,965 miljonit eurot (2022 III kvartal: 3,612 miljonit eurot), jäädes II kvartaliga samale tasemele. Fondi 2023. aasta 9 kuu konsolideeritud müügitulu oli 23,714 miljonit eurot (2022: 10,600 miljonit eurot), sisaldades EfTEN Kinnisvarafond AS-ga ühinemisest lisandunud kinnisvarainvesteeringute müügitulu summas 12,644 miljonit eurot. Like-for-like põhimõttel arvestatud müügitulu on 9 kuuga kasvanud aastatagusega võrreldes 4,4%.
Fondi konsolideeritud 2023. aasta 9 kuu neto üüritulu (NOI) on kokku 22,201 miljonit eurot (2022 9 kuud: 10,135 miljonit eurot). Selle aasta neto üüritulu sisaldab EfTEN Kinnisvarafond AS-ga ühinemisest lisandunud kinnisvarainvesteeringute neto üüritulu kogusummas 11,616 miljonit eurot. Like-for-like põhimõttel arvestatud NOI on kasvanud aastatagusega võrreldes samuti 4,4%. Konsolideeritud neto üüritulu marginaal oli sellel aastal 94% (2022: 96%), seega moodustasid kinnistute haldamisega otseselt seotud kulud (s.h maamaks, kindlustus, hooldus- ja parenduskulud) ning turustuskulud 6% (2022: 4%) müügitulust.
Kontserni varade maht 30.09.2023 seisuga oli 385,183 miljonit eurot (31.12.2022: 181,956 miljonit eurot), s.h kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus moodustas varade mahust 94% (31.12.2022: 93%).
2023. aasta septembri lõpu seisuga on kontsernil 35 (31.12.2022: 18) ärikinnisvarainvesteeringut, mille õiglane väärtus bilansipäeval on 363,289 miljonit eurot (31.12.2022: 168,875 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 350,004 miljonit eurot (31.12.2022: 151,426 miljonit eurot). Lisaks kuulub kontserni ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 30.09.2023 seisuga oli 9,8 miljonit eurot.
2023. aasta 9 kuuga teenis kontsern kokku 23,714 miljonit eurot üüritulu. Võrreldavatel alustel arvestatud üüritulu oli 2023. aasta 9 kuul kokku 10,343 miljonit eurot, mis on 4% rohkem kui 2022. aastal samal ajal.
2023. aasta 9 kuu jooksul pikendasid fondi tütarettevõtted kokku kuus laenulepingut. Pikendamisel langes nelja laenu intressi marginaal 0,05-0,5 protsendipunkti ning ühe laenulepingu intressi marginaal tõusis 0,14 protsendipunkti. Pikendamisel lühendatakse võimaluse korral kõikide laenulepingute EURIBORI perioodi. Laenulepingud pikendati kolmeks kuni viieks aastaks.
Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni nelja tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk 30.09.2023 seisuga on 14 734 tuhat eurot. Lõppevate laenulepingute LTV on 35%-51% ning kinnisvarainvesteeringud omavad stabiilselt tugevat üürirahavoogu, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.
Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär tõusis EURIBOR´i muutuse mõjul septembri lõpuks 5,8%-ni (31.12.2022: 3,7%) ning LTV (Loan to Value) oli 41% (31.12.2022: 40%). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Kõiki fondi laenulepinguid teenindatakse tavapäraselt ning kõikide laenu tagatiseks seatud kinnisvarainvesteeringute äritegevuse rahavoog ületab laenude põhiosa- ja intressimakseid.
EfTEN Real Estate Fund AS aktsia EPRA puhasväärtus (EPRA NRV) oli seisuga 30.09.2023 20,76 eurot (30.09.2022: 20,32 eurot). EfTEN Real Estate Fund AS´i aktsia EPRA puhasväärtus kasvas 2023. aasta 9 kuuga 2,0% (2022 9 kuud: kasvas 6,3%).
KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
| III kvartal | 9 kuud | |||
| € tuhandetes | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| Müügitulu | 7 965 | 3 612 | 23 714 | 10 600 |
| Müüdud teenuste kulu | -363 | -80 | -1 120 | -211 |
| Brutokasum | 7 602 | 3 532 | 22 594 | 10 389 |
| Turustuskulud | -105 | -63 | -393 | -254 |
| Üldhalduskulud | -841 | -488 | -2 568 | -1 391 |
| Kasum / kahjum kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse muutusest | 0 | -1 | -6 182 | 3 701 |
| Muud äritulud ja -kulud | 10 | 5 | 23 | 48 |
| Ärikasum | 6 666 | 2 985 | 13 474 | 12 493 |
| Kasum / kahjum ühisettevõtetest | 84 | 0 | -25 | 0 |
| Intressitulud | 77 | 0 | 97 | 0 |
| Muud finantstulud ja -kulud | -2 156 | -376 | -5 693 | -1 098 |
| Kasum enne tulumaksu | 4 671 | 2 609 | 7 853 | 11 395 |
| Tulumaksukulu | -236 | -282 | -973 | -1 186 |
| Aruandeperioodi koondkasum kokku | 4 435 | 2 327 | 6 880 | 10 209 |
| Kasum aktsia kohta | ||||
| - tava | 0,41 | 0,46 | 0,64 | 2,01 |
| - lahustatud | 0,41 | 0,46 | 0,64 | 2,01 |
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
| 30.09.2023 | 31.12.2022 | |
| € tuhandetes | ||
| VARAD | ||
| Raha ja raha ekvivalendid | 14 167 | 11 331 |
| Lühiajalised hoiused | 2 880 | 0 |
| Nõuded ja viitlaekumised | 1 805 | 1 522 |
| Ettemakstud kulud | 138 | 49 |
| Varud | 1 | 0 |
| Käibevara kokku | 18 991 | 12 902 |
| Pikaajalised nõuded | 175 | 61 |
| Ühisettevõtete osad | 2 552 | 0 |
| Kinnisvarainvesteeringud | 363 289 | 168 875 |
| Materiaalne põhivara | 175 | 116 |
| Immateriaalne põhivara | 1 | 2 |
| Põhivara kokku | 366 192 | 169 054 |
| VARAD KOKKU | 385 183 | 181 956 |
| KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL | ||
| Laenukohustused | 20 589 | 22 058 |
| Võlad ja ettemaksed | 2 419 | 1 461 |
| Lühiajalised kohustused kokku | 23 008 | 23 519 |
| Laenukohustused | 128 221 | 45 917 |
| Muud pikaajalised võlad | 1 901 | 1 008 |
| Edasilükkunud tulumaksukohustus | 7 474 | 7 248 |
| Pikaajalised kohustused kokku | 137 596 | 54 173 |
| Kohustused kokku | 160 604 | 77 692 |
| Aktsiakapital | 108 198 | 50 725 |
| Ülekurss | 84 721 | 16 288 |
| Kohustuslik reservkapital | 2 749 | 2 149 |
| Jaotamata kasum | 28 911 | 35 102 |
| Omakapital kokku | 224 579 | 104 264 |
| KOHUSTUSED JA OMAKAPITAL KOKKU | 385 183 | 181 956 |
Marilin Hein
Finantsjuht
Tel. 6559 515
E-mail: marilin.hein@eften.ee
Manus
