Spondan tulos vuonna 2004 oli parempi kuin edellisenä vuonna kiinteistöjen myyntivoittojen ansiosta. Vuokraustoiminnan tulos heikkeni hieman edellisvuoteen verrattuna.
Tuloksen pääkohdat (vertailukausi on tammi-joulukuu 2003):
- Spondan liikevaihto muodostuu vuokratuotoista. Liikevaihto tilikaudella oli 99,2 (100,4) milj. euroa. Taloudellinen vuokrausaste laski 1,1 % ja oli vuoden lopussa 87,5(88,6) %.
- Nettovuokratuotto oli 74,5 (76,1) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 68,1(62,7) milj. euroa. Liikevoittoon sisältyy kiinteistöjen myynnistä saatu 13,8 milj. euron myyntivoitto.
- Osakekohtainen tulos oli 0,43 (0,39) euroa. Hallitus esittää osingoksi 0,50 (0,30) euroa/osake.
- Konsernin vuoden 2004 tulos oli 33,8 (30,7) milj. euroa.
Kiinteistöomaisuuden kirjanpitoarvo oli 1 095,8 (1 065,1) milj. euroa ja taseen loppusumma 1 117,8 (1 094,0) milj. euroa. Kiinteistöpääoman markkina-arvo oli 1,22 (1,24) mrd. euroa. Osakekohtainen nettovarallisuus ennen laskennallisen veron vähentämistä oli 7,92 (8,35) euroa. Osakekohtainen nettovarallisuus laskennallisen veron vähentämisen jälkeen oli 7,54 (7,76) euroa. Oma pääoma per osake oli 6,45 (6,33) euroa.
Vuonna 2005 vuokraustoiminnasta saatavan operatiivisen kassavirran ennakoidaan säilyvän vuoden 2004 tasolla. Kiinteistöjen taloudellisen vuokrausasteen arvioidaan säilyvän vuoden 2004 tasolla tai hieman paranevan. Vuokratason arvioidaan pysyvän vakaana.
Toimintaympäristö
Suomen bruttokansantuotteen arvioidaan kasvavan noin 3 % vuosina 2004-2006. Työllisyyden näkymät ovat hieman parantuneet ja vuoden 2004 työttömyysaste oli Tilastokeskuksen mukaan 8,8 %. Inflaation ennustetaan nousevan vuonna 2005 keskimäärin 1,3 prosenttiin. Kotitalouksien reaalisen ostovoiman ennustetaan kasvavan 2,3 % ja yksityisen kulutuksen 3 %.
Parantunut taloudellinen tilanne ei ole lisännyt toimistotilojen kysyntää, joiden vajaakäyttöaste on nousussa. Se oli noin 9 % koko pääkaupunkiseudulla, ja huonoin tilanne oli Espoossa ja Pitäjänmäellä. Yritykset suosivat moderneja toimistotiloja, joissa tilankäyttö on tehokasta. Liiketilojen kysyntä jatkuu vilkkaana huolimatta lisääntyneestä tarjonnasta pääkaupunkiseudulla. Logistiikkakiinteistöjen käyttöaste on pysynyt edellisvuoden tasolla.
Toimistotilojen vuokrataso on pysynyt vakaana Helsingin keskustassa, mutta Espoossa alennuspaine on ollut huomattava. Liiketilojen ja logistiikkatilojen vuokrat ovat pysyneet vakaina.
Vuokraustoiminta
Spondan kiinteistöjen nettovuokratuotto oli 74,5 (76,1) milj. euroa ja liiketoiminta-alueiden osuudet nettovuokratuotosta olivat: toimistot 70 %, liiketilat 4 % ja Logistiikkakiinteistöt 26 %.
Spondan kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste laski verrattuna edellisen vuoden vastaavaan lukuun 87,5 (88,6) %, mutta parantui hieman viimeisen vuosineljänneksen aikana.
Toimistokiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste oli 85,5 (87,9)%, liiketilakiinteistöjen 96,0 (93,6) % ja logistiikkakiinteistöjen 92,0 (89,7) %.
Sopimuskannan arvo 31.12.2004 oli 474(406) milj. euroa ja vuokrasopimusten keskimääräinen kesto 4,6(3,7) vuotta. Sopimuksia solmittiin yhteensä 193 kappaletta, joista jatkettuja oli 63 (84 000 m2) ja uusia 130 (55 000 m2), yhteensä noin 140 000 m2. Erääntyneitä sopimuksia oli yhteensä 223 (150 000 m2).
Vuokrataso Spondan toimistotiloissa Espoon Länsiväylän ja Kehä 1:n alueella laski noin 10-20 %. Ydinkeskustan toimistotilojen vuokrataso laski noin 10 % Kaartinkaupungissa, mutta säilyi entisellä tasolla mm. City-Centerissä. Vuokrataso Spondan omistamissa liiketiloissa ja logistiikkatiloissa pysyi vakaana.
Kiinteistöomaisuus
Spondan kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli 31.12.2004 1,22(1,24) mrd euroa. Kiinteistökannan markkina-arvon muutos oli noin -24,1 milj. euroa ja 1,9 %.
Arvonmuutoksesta noin puolet johtuu IFRS-laskentaan siirtymisen yhteydessä toteutetusta laskentaperiaatteiden muutoksesta, ja loput vuokratason ja vuokrausasteen muutoksista.
Sponda-konsernilla on yhteensä 87 kiinteistökohdetta, joista toimistokiinteistöjä on yhteensä 45. Pääkäyttötarkoitukseltaan liiketilakiinteistöjä on yhteensä 10. Logistiikkakiinteistöjä on 32.
Yhteenlaskettu vuokrattava pinta-ala on 800 000 m2, josta toimistokiinteistöjä on 394 000 m2 (49 %), liikekiinteistöjä 21 000 m2 (3 %)ja logistiikkakiinteistöjä 385 000 m2 (48 %).
Perusparannukset ja -korjaukset
Spondan investoinnit kiinteistöjen ylläpitoon ja laatutason nostoon
vuonna 2004 olivat 31,1 (14,2) milj. euroa.
City-Centerin toimistokerroksia on peruskorjattu ja ne valmistuvat vuoden 2005 keväällä.
Tilikaudella 2004 Sponda investoi 15,5 milj. euroa vuokrattavien tilojen uudistamiseen vuokrasopimuksien perusteella. Näistä investoinneista suurimmat kohdistuivat Havis Business Centeriin (11,8 milj. euroa). Havis Business Centerissä muutettiin entiset pankkitilat ravintola- ja kokouskeskukseksi.
Kiinteistöostot ja -myynnit
Sponda osti kolme toimistokiinteistöä Elisalta yhteishintaan 25,5 milj. euroa. Korkeavuorenkatu 35:ssä ja 37:ssä ja Kasarmikatu 36:ssa sijaitsevat rakennukset muodostavat korttelin läpi kulkevan kokonaisuuden. Kiinteistökokonaisuus tukee Spondan strategisia tavoitteita Kaartinkaupungissa.
Sponda Oyj myi huhtikuussa 2004 33 milj. eurolla Keskinäiselle Eläkevakuutusyhtiölle Tapiolalle toimistokiinteistön (nk. Bensowin talo) Eteläesplanadi 22:ssa. Kaupasta Sponda kirjasi 11,7 milj. euron myyntivoiton.
Lisäksi Sponda myi tilikauden aikana muita kiinteistöjä yhteensä 3,5 milj. eurolla. Yhteensä Sponda kirjasi myyntivoittoa näistä kohteista 1,2 milj. euroa.
Kiinteistöjen kehittäminen
Spondan tämän hetken tärkeimmät kehityskohteet ovat City-Center ja Havis Business Center Helsingin keskustassa ja Vantaan Honkatalo Hakkilassa.
City-Centerin uudistaminen on jatkunut kiinteistön sisäosissa. Tunnelitasolla 1-käytäväratkaisu on valmistunut ja uudet liiketilat on avattu. Toimistokerrokset ovat peruskorjauksen alaisia ja valmistuvat vuoden 2005 keväällä. Julkisivuratkaisun kaava oli nähtävänä ja kaupunkisuunnittelulautakunta käsittelee asiaa helmikuussa 2005. Arvioitu projektin valmistuminen on vuonna 2009, mikäli kaava vahvistetaan syksyllä 2005. Maanalaisen huoltokäytävän kaava on hyväksytty ja rakennustyöt alkavat keväällä. Huoltokäytävän arvioidaan valmistuvan vuoden 2008 lopulla. Sen valmistuminen mahdollistaa Keskuskadun muuttamisen kävelykaduksi.
Havis Business Centerissä Kaartinkaupungissa avattiin lokakuussa ravintola- ja kokouskeskus Bank. Havis Business Centerin kokonaispinta-ala on lähes 40 000 m2 ja siihen kuuluvat kiinteistöt Unioninkatu 18, 20, 22 ja 24 sekä Fabianinkatu 23. Kohteen jatkokehitys odottaa asemakaavan muutosta.
Rahoitus
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -26,6 (-23,1) milj. euroa.
Spondan omavaraisuusaste oli tilikauden päättyessä 45,5 (45,4) %. Korollista velkaa oli 582,3(582,8) milj. euroa ja nettomääräiset korkokustannukset olivat 26,5 (22,8) milj. euroa. Spondan luottojen keskimääräinen laina-aika oli 3,7 (2,6) vuotta ja keskikorko 4,3 (4,4) %. Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 2,6 (2,7) vuotta. Vakuudellisten lainojen suhde taseen loppusummasta oli 6,8 %.
Sponda solmi heinäkuussa 300 milj. euron syndikoidun luottosopimuksen. Luottojärjestely koostuu 100 milj. euron 5-vuotisesta ja 100 milj. euron 7-vuotisesta luottoerästä sekä 100 milj. euron 5-vuotisesta luottolimiitistä.
Luottojärjestelyllä jälleenrahoitettiin aikaisempi 195 milj. euron syndikoitu luotto.
Konsernirakenne
Sponda-konserni koostuu emoyhtiöstä ja sen kokonaan omistamista keskinäisistä kiinteistöyhtiöistä. Sponda Oyj myi vuoden 2004 aikana Kiinteistö Oy Hauen ja Kiinteistö Oy Vanha Talvitie 12:n. Kiinteistö Oy Vantaan Beta ja Kiinteistö Oy Vantaan Gamma sulautuivat vuonna 2004 Kiinteistö Oy Vantaan Alfaan, Tamwell Oy Sponda Oyj:hin ja Perkkaanpuiston Paikoitustalo II Oy Kiinteistö Oy Upseerinkatu 1:een.
IFRS-raportointi
Sponda-konserni siirtyi IFRS-raportointiin vuoden 2005 alusta. Suurin muutos Sponda Oyj:n taloudellisessa raportoinnissa johtuu IAS 40 -standardin mukaisesta sijoituskiinteistöjen arvostamisesta. Sponda Oyj arvostaa sijoituskiinteistöt konsernitaseessa markkina-arvoon ja kirjaa raportointikauden aikana tapahtuneen arvonmuutoksen tuloslaskelmaan. Muita muutoksia laskentaperiaatteissa aiheuttavat säännökset laskennallisten verojen kirjaamisesta, rahoitusinstrumenttien arvostamisesta ja työsuhde-etuuksista.
Jäljempänä on esitetty vuoden 2004 tulos ja tase IFRS-oikaisuin.
Spondan vuoden 2004 tulos muodostui IFRS-raportoinnissa 30,6 milj. euroa pienemmäksi kuin suomalaisen laskentakäytännön mukainen tulos. Tästä kiinteistöjen markkina-arvon muutos oli -50,8 milj.euroa ja markkina-arvon muutoksesta johtuva laskennallisen verovelan muutos oli 20,4 milj. euroa tulosta parantava.
Vuoden 2004 lopun IFRS-tase oli kiinteistöjen kirjanpitoarvoa korkeamman markkina-arvon vuoksi 125,8 milj. euroa aikaisempaa laskentakäytäntöä suurempi. Summa jakautuu omaan pääomaan (93.1 milj. euroa) ja laskennalliseen verovelkaan (32.7 milj. euroa). Kiinteistöjen markkina-arvo ja verotuksessa käytettävä hankintameno eroavat kiinteistöjen kirjanpitoarvosta vielä hankinnan yhteydessä konsernissa syntyneen liikearvon ja konsernireservin verran. Konserniliikearvosta ja -reservistä laskettavat verovaikutukset lisäävät laskennallista verovelkaa vielä 16,8 milj. euroa. Tämä verovelka ei realisoidu, mikäli kiinteistöt myydään kiinteistöyhtiöinä.
Spondan sijoituskiinteistöjen markkina-arvo perustuu yhtiön kehittämään tilakohtaiseen arvostusmalliin. Laskenta tehdään yhteistyössä ulkopuolisen kiinteistöarvioinnin asiantuntijan kanssa, joka on myös auditoinut Spondan sisäisen laskentaprosessin ja tarkastanut laskennassa käytetyt parametrit ja saadut arvot. Arviointimenetelmänä käytetään kassavirtalaskelmaperusteista tuottoarvomenetelmää. Sponda Oyj:n arviointiprosessi ja raportointi sekä arvioinnissa käytettävä laskentaohjelmisto täyttää IFRS:n kiinteistöarviointiin liittyvät kriteerit, kansainvälisten kiinteistöarvioita koskevien standardien (International Valuation Standards) arviointikriteerit sekä hyvän arviointitavan ns. Auktorisoitujen Kiinteistöarvioitsijoiden (AKA) -kriteerit.
Organisaatio ja henkilöstö
Sponda-konsernin keskimääräinen henkilöstön määrä 1.1.-31.12.2004 oli 50 (52) henkilöä, joista emoyhtiö Sponda Oyj:n palveluksessa oli 45 (51) henkilöä. Joulukuun lopussa Spondan palveluksessa oli yhteensä 50 (52) henkilöä, joista 45 (50) emoyhtiön palveluksessa.
Palkkoja maksettiin emoyhtiössä 2 731 199,15 euroa, joista kannustinpalkkioiden osuus oli 114 394,92 euroa. Hallituksen ja toimitusjohtajan palkat olivat 305 500,60 euroa. Konsernissa palkkoja maksettiin 3 021 502,33 euroa, josta hallituksen ja toimitusjohtajan palkat olivat 305 500,60 euroa ja muun henkilöstön palkat 2 716 001,73 euroa.
Spondalla on henkilöstöä ainoastaan Suomessa.
Corporate Governance
Spondan hallintoa säätelee Suomen laki, yhtiöjärjestys ja Helsingin Pörssin, Keskuskauppakamarin ja Teollisuus ja Työnantajat -järjestön suositus listayhtiöiden hallinnointi- ja ohjausjärjestelmistä. Sponda noudattaa Helsingin Pörssin sisäpiiriohjetta.
Hallituksen jäsenet ovat Kaj-Gustaf Bergh, Maija-Liisa Friman, Jarmo Laiho, Harri Pynnä, Anssi Soila ja Jarmo Väisänen. Hallituksen puheenjohtaja on Anssi Soila ja varapuheenjohtaja Jarmo Väisänen. Yhtiön toimitusjohtaja on Kari Kolu.
Kari Kolu irtisanoutui 30.11.2004, mutta hoitaa toimitusjohtajan tehtäviä siihen saakka, kunnes hänen seuraajansa on valittu ja ottanut tehtävän vastaan.
Osakkeenomistajien nimitysvaliokunta
Ehdotuksen hallituksen kokoonpanoksi ja hallitukselle maksettaviksi palkkioiksi valmisteli osakkeenomistajien nimitysvaliokunta, jonka varsinainen yhtiökokous asetti 7.4.2004. Nimitysvaliokunnan koollekutsujana toimi hallituksen puheenjohtaja, ja jäsenet edustivat kahta yhtiön suurinta osakkeenomistajaa. Nimitysvaliokunta antoi ehdotuksensa hallitukselle 1. helmikuuta 2005 mennessä.
Valiokunta ehdottaa, että hallituksen jäsenten lukumääräksi vahvistettaisiin kuusi jäsentä, ja jäseniksi valittaisiin suostumustensa mukaisesti nykyisistä jäsenistä Kaj-Gustaf Bergh, Maija-Liisa Friman, Harri Pynnä, Anssi Soila ja Jarmo Väisänen sekä uutena jäsenenä Tuula Entelä.
Hallitukselle maksettavat palkkiot 2005
Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuosittain etukäteen. Nimitysvaliokuntaa ehdottaa hallituksen jäsenille vuonna 2005 maksettaviksi palkkioiksi seuraavasti:
- puheenjohtajan kuukausipalkkio 3 350 (2 500) euroa/kk
- varapuheenjohtajan kuukausipalkkio 2 000 (1 500) euroa/kk
- jäsenen kuukausipalkkio 1 750 (1 250) euroa/kk
- kokouspalkkio 300 (300) euroa/kokous/henkilö.
Tilintarkastajat
Sponda Oyj:n varsinaiset tilintarkastajat ovat KHT-tilintarkastaja Sixten Nyman ja KHT-yhteisö KPMG Oy Ab sekä varatilintarkastaja KHT Fredrik Westerholm.
Spondan osake
Spondan osakkeen kurssi oli vuonna 2004 hieman sijoitus-toimialaindeksin alapuolella. Tilikauden keskikurssi oli 6,76 euroa alimman kurssin ollessa 6,00 euroa ja ylimmän 7,40 euroa. Päätöskurssi vuoden lopussa oli 7,18 euroa ja yhtiön osakekannan markkina-arvo oli 566 milj. euroa.
Sponda Oyj:n vuoden 2000 vaihtovelkakirjalainan B-sarjaa vaihdettiin yhtiön osakkeisiin siten, että uusia osakkeita merkittiin 16.6.2004 ja 12.10.2004 yhteensä 379 000 kpl ja osakepääoman korotus 379 000 euroa rekisteröitiin kaupparekisteriin. Spondan osakepääoma on korotuksien jälkeen 78 828 275 euroa ja osakkeiden kokonaismäärä on 78 828 275 kappaletta.
Yhtiökokous 7.4.2004 valtuutti hallituksen ostamaan omia osakkeita enintään 3 900 000 kappaletta vuoden kuluessa yhtiökokouksesta. Valtuutusta ei ole katsauskauden aikana käytetty.
Verotus
Vuonna 2004 Suomessa toteutettu verouudistus tarkoittaa Spondan osalta sen jakamien osinkojen kaksinkertaista verotusta. Spondan maksamien tuloverojen määrä on riippuvainen kiinteistöistä verotuksessa tehtyjen poistojen suuruudesta. Sponda on aikaisemmin vähentänyt verotuksessa ainoastaan suunnitelman mukaisten poistojen määrän. Vuonna 2004 Sponda teki suunnitelman mukaisten poistojen lisäksi Elinkeinoverolain sallimat suuremmat poistot. Lisäpoistojen määrä oli 25,6 milj. euroa. Lisäpoistot vähensivät Spondan maksettavaksi tulevia veroja 7,4 milj. euroa. Tehtävistä lisäpoistoista kirjattiin konsernissa laskennallinen verovelka (6,7 milj. euroa).
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Sponda Oyj osti 21.1.2005 logistiikka- ja toimistokiinteistön Ruosilantie 16:ssa Helsingin Konalassa. Myyjä oli European Property Investors, LP, -rahaston suomalainen tytäryhtiö. Kauppahinta varainsiirtoveroineen oli 28,4 miljoonaa euroa ja kiinteistön tuotto 11 %. Kiinteistön vuokrattava pinta-ala on 32 800 m2 ja se on täyteen vuokrattu.
Näkymät vuodelle 2005
Liike- ja logistiikkatilojen kysynnän ennakoidaan säilyvän hyvänä pääkaupunkiseudulla. Vuokraustilanne alueen toimistomarkkinoilla jatkuu haasteellisena. Vuonna 2005 vuokraustoiminnasta saatavan operatiivisen kassavirran ennakoidaan säilyvän vuoden 2004 tasolla. Kiinteistöjen vuokrausasteen arvioidaan säilyvän vuoden 2004 tasolla tai hieman paranevan. Vuokratason arvioidaan pysyvän vakaana.
Yhtiökokous ja osinko
Sponda Oyj:n hallitus on päättänyt kutsua yhtiökokouksen koolle 23.3.2005 klo 14.00 ja ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi vuodelta 2004 0,50 euroa/osake. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinko maksetaan 6.4.2005.
4.2.2005
Sponda Oyj
Hallitus
LIITT.
Konsernituloslaskelma 1.1.-31.12.2004
Konsernitase 31.12.2004
Rahoituslaskelma
Vastuut
Tunnusluvut
