Eurocommercial Properties N.V.:Halfjaarbericht per 31 december 2004

Verslag van de directie

Nederlandse verslaggevingsregels gewijzigd
Als gevolg van de recente wijzigingen in de Nederlandse financiële verslaggevingsregels dienen in de winst- en verliesrekening thans alle gerealiseerde en ongerealiseerde herwaarderings-resultaten alsmede mutaties in voorzieningen te worden opgenomen. Voorheen werden deze als mutaties in het eigen vermogen getoond. Thans worden zij separaat in de winst- en verliesrekening opgenomen als "indirect beleggingsresultaat". Het "direct beleggingsresultaat" komt daarom overeen met de nettowinst volgens de voorheen toegepaste algemeen aanvaarde verslaggevingsregels. Dit maakt het mogelijk een directe vergelijking te maken.

De Vennootschap heeft besloten haar halfjaarbericht voortaan te publiceren in de vorm van dit persbericht en zal derhalve hierna geen apart gedrukt halfjaarbericht meer uitbrengen. Op deze manier kan de markt door middel van één bericht sneller van gedetailleerde informatie worden voorzien.

Direct beleggingsresultaat en dividend
Het direct beleggingsresultaat over de eerste helft van het boekjaar 2004/2005 bedroeg

EUR 24,4 miljoen, een stijging van 14,5% vergeleken met de EUR 21,3 miljoen over dezelfde periode een jaar geleden. Over het eerste kwartaal van het boekjaar 2004/2005 werd een direct beleggingsresultaat behaald van EUR 11,7 miljoen. Het direct beleggingsresultaat per certificaat steeg ten opzichte van de eerste helft van het voorgaande boekjaar met 9,9% tot EUR 0,79. Onder de huidige omstandigheden verwacht de directie dat het dividend per certificaat voor 2005 ten minste gelijk zal zijn aan dat voor 2004.

Intrinsieke waarde
Op 31 december 2004 bedroeg de intrinsieke waarde per certificaat EUR 22,59, vergeleken met EUR 21,82 ultimo 2003. De intrinsieke waarde aan het einde van het afgelopen boekjaar (30 juni 2004) bedroeg EUR 23,16, maar daarin was het jaarlijkse dividend van EUR 1,50 per certificaat begrepen dat in november werd uitgekeerd.

De vastgoedbeleggingen van de Vennootschap worden jaarlijks door onafhankelijke taxateurs geherwaardeerd. De objecten zijn voor het laatst getaxeerd in juni 2004. De volgende taxatie zal plaatsvinden in juni 2005. Het gerapporteerde herwaarderingsresultaat van EUR 1,2 miljoen is toe te schrijven aan valutakoersbewegingen (Zweedse kroon).

Aandelenkapitaal
In november 2004 is het aandelenkapitaal van de Vennootschap met 2,7% uitgebreid door uitgifte van bonuscertificaten voor een totaalbedrag van EUR 21,6 miljoen aan beleggers die kozen voor certificaten in plaats van dividend in contanten. Net als een jaar geleden heeft 47% van de certificaathouders gekozen voor een dividend van 5,7% in bonuscertificaten (twee nieuwe certificaten voor iedere 35 bestaande certificaten).

Vastgoed
De Europese vastgoedmarkten zijn in de afgelopen zes maanden verder verbeterd, dankzij lagere langetermijn-rentetarieven en een aanhoudende sterke vraag van zowel lokale als internationale institutionele beleggers.

Het nettoaanvangsrendement voor hoogwaardige winkelobjecten ligt momenteel in een bandbreedte van 5,5% tot 6% voor Frankrijk en Italië en 6,25% tot 6,50% voor Zweden, een stijging van circa 25 basispunten in de drie landen. Door het geringe aantal verkopers is in alle belangrijke Europese markten slechts een beperkt aantal transacties verricht en in deze situatie zal naar alle waarschijnlijkheid op korte termijn geen verandering komen.

Na een trage start in vergelijking met Frankrijk en Zweden is ook in Italië het aanbod van nieuwe winkelcentra toegenomen. De dichtheid van winkelcentra blijft hier echter lager dan in Frankrijk en Zweden, terwijl de besteedbare inkomens in het noorden van Italië hoger zijn.

De markten voor de verhuur van winkels in Frankrijk, Italië en Zweden blijven sterk en de bezettingsgraad van de winkelcentra van Eurocommercial Properties blijft 99% met een goed vooruitzicht op een redelijke huurstijging.

De groei van de verkopen in de winkelcentra van ECP is gezien de zwakke economische omstandigheden beter dan eerder in het jaar verwacht; vooral november en december waren toch goede maanden in Frankrijk. De gemiddelde omzet tot 31 december 2004 steeg met 2,7% ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. De winkelcentra van Eurocommercial Properties in Frankrijk, Italië en Zweden vertoonden een gemiddelde omzetstijging van respectievelijk 4,0%, 2,0% en 2,1%.

De markten voor kantoorruimte in Frankrijk en Nederland zijn relatief zwak, met aanzienlijke leegstand in de meeste Nederlandse steden, waaronder Amsterdam waar Eurocommercial Properties haar enige kantoorgebouw heeft. Dit gebouw is tot medio 2009 verhuurd aan de Nederlandse overheid. Er zijn momenteel echter onderhandelingen gaande over een beperkte huurprijsaanpassing voor de laatste vijf jaar van de huurovereenkomst. De kantoorverdiepingen boven de Passage du Havre in Parijs zijn weer volledig verhuurd.

De markt voor bedrijfsruimte in Frankrijk is zwak en de huurprijzen staan enigszins onder druk. De nadelige gevolgen voor de waarde van het vastgoed werd gedeeltelijk gecompenseerd door een lichte daling van de rendementen. De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt bleef stabiel.

Aankopen en uitbreidingen
De Vennootschap is begonnen met de uitbreiding van 5.900 m² en de volledige renovatie van het Burlöv Centre te Malmö, tegen kosten van in totaal circa EUR 27 miljoen. Dit levert een rendement op van ruim 8%. De bouw zal in maart 2006 worden voltooid. De nieuwe gedeeltes worden geheel verhuurd aan grote Zweedse ketens zoals OnOff, Power, Cervera, Systembolaget en Cubus. De interne renovatie behelst onder meer een herindeling van hypermarkt Coop Forum, die een nieuwe huurovereenkomst heeft getekend voor 13 jaar. De indeling is verbeterd, waardoor nu twee nieuwe food courts zullen worden toegevoegd. De interesse van nieuwe huurders voor het bestaande centrum is groot, vooral vanuit de modesector. Het merendeel van de bestaande huurders heeft van de gelegenheid gebruik gemaakt om hun winkels te renoveren en hun nieuwste winkelformules te introduceren.

De Vennootschap heeft ook vorderingen gemaakt met haar uitbreidingsplannen bij Norrköping en Skövde, twee van de in oktober 2003 van ICA overgenomen MaxiHuset winkelcentra. Er zijn formele aanvragen voor vergunningen ingediend om Skövde met 8.000 m² en Norrköping met 7.000 m² uit te breiden. De Vennootschap heeft voor Skövde een voorwaardelijke koopovereenkomst getekend voor de verwerving van een naastgelegen logistiek gebouw op een terrein met een oppervlakte van 12.000 m² voor een bedrag van EUR 1,67 miljoen. Deze toevoeging maakt een uitbreiding mogelijk waarbij een grotere ICA hypermarkt wordt voorzien. De beslissingen inzake de vergunningen zullen naar verwachting medio 2006 worden genomen.

In Italië heeft de Vennootschap voor de uitbreiding van het winkelcentrum Leonardo te Imola een voorwaardelijke koopovereenkomst gesloten. De bouwvergunning voor de uitbreiding van

8.900 m² wordt op korte termijn verwacht en de oplevering is voorzien in november 2006. De totale investering inclusief de renovatie van de bestaande galerij bedraagt EUR 38 miljoen.

 

De Vennootschap is verantwoordelijk voor de verhuur van de uitbreiding en zal bij de remerchandising van de galerij sterke aantrekkelijke huurders betrekken. De verkoper, IGD (waarvan Coop Adriatica de meerderheidsaandeelhouder is), is verantwoordelijk voor het verkrijgen van de benodigde bouwvergunningen en voor de bouw.

Marktvooruitzichten
De verwachting is dat de vastgoedmarkten gedurende het komende jaar krachtig zullen blijven voornamelijk dankzij het feit dat de kans op significante rentestijgingen klein lijkt en dat de rendementen van 5,5% tot 6,5%, hoewel voor de vastgoedmarkt historisch laag, relatief hoog en stabiel zijn vergeleken met rendementen op aandelen en obligaties.

Eurocommercial Properties zal selectief winkelobjecten van goede kwaliteit blijven kopen in markten waarmee ze bekend is en waar de huurprijzen perspectief bieden voor duurzame groei op de middellange termijn.

Amsterdam, 11 februari 2005

De directie
J.P. Lewis, voorzitter
E.J. van Garderen

 

 

 

 

De gehanteerde grondslagen komen overeen met de grondslagen die zijn gehanteerd voor het jaarverslag over het boekjaar 2003/2004 met dien verstande dat de winst- en verliesrekening thans alle gerealiseerde en ongerealiseerde herwaarderingsresultaten alsmede mutaties in voorzieningen bevat. Voorheen waren dit rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen.

 

Ter (gedeeltelijke) afdekking van valutarisico's worden schulden met betrekking tot beleggingen anders dan in euro's over het algemeen aangegaan in de valuta van de belegging. In uitzonderlijke gevallen kunnen termijncontracten worden afgesloten wanneer leningen uit kostenoogpunt of om andere redenen ongeschikt zijn. De enige beleggingen en schulden van de Vennootschap anders dan in euro's zijn in Zweden en per 31 december 2004 was de wisselkoers voor de Zweedse kroon: SEK 10 = EUR 1,10860.

 

De boekwaarde van het vastgoed is tot op het moment van herwaardering gelijk aan de verkrijgingsprijs en daarna gelijk aan de herwaardering vermeerderd met de kosten van eventueel aangebrachte verbeteringen of, in geval van verkoop, de netto-opbrengst. Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, met uitzondering van Kingsfordweg 1, Amsterdam (eeuwigdurend erfpacht). Alle objecten zijn op 30 juni 2004 getaxeerd.

 

De vastgoedportefeuille is momenteel als volgt samengesteld:

 

 

 

* Deze objecten zijn per 31 december 2004 belast met hypothecaire leningen tot een bedrag van EUR 478

  miljoen.

** Gedeelte van het winkelcomplex.

Vastgoedportefeuille per land en sector

 

 

De twee grootste vorderingen betreffen te ontvangen huur voor een bedrag van EUR 10,4 miljoen (juni 2004: EUR 8,5 miljoen) en te vorderen omzetbelasting voor een bedrag van EUR 6,2 miljoen (juni 2004: EUR 8,9 miljoen).

Als gevolg van de betaling van Italiaanse belasting op herwaardering nam de post Crediteuren af tot EUR 26 miljoen (juni 2004: EUR 64 miljoen). De grootste post vermeld onder crediteuren betreft vooruitontvangen huur voor een bedrag van EUR 6,1 miljoen (juni 2004: EUR 7,5 miljoen).

 

De leningen betreffen alle rechtstreeks bij grote banken afgesloten leningen. Het gemiddelde rentepercentage in de verslagperiode bedroeg 4,8% (over de periode 1 juli tot en met 31 december 2003: 4,6%). Het renterisico op de leningen is per 31 december 2004 afgedekt voor een gemiddelde termijn van zeven jaar. De marktwaarde van de rentedekkingsinstrumenten per 31 december 2004 bedraagt EUR 43,4 miljoen negatief (juni 2004: EUR 21,7 miljoen negatief). Per 31 december 2004 stond voor een bedrag van EUR 430 miljoen (juni 2004: EUR 410 miljoen) aan leningen met een resterende looptijd van meer dan vijf jaar uit.

            Het verloop van de post eigen vermogen in de verslagperiode was als volgt:

 

 

            Het verloop van de post eigen vermogen in dezelfde periode van 2003 was als volgt:

Door uitgifte van 821.976 bonuscertificaten is het geplaatste aandelenkapitaal op 30 november 2004 toegenomen. Het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen in de verslagperiode bedroeg 306.834.519.

Gedurende de verslagperiode is een bedrag van EUR 21,6 miljoen van het direct beleggingsresultaat over 2003/2004 toegevoegd aan de reserves als gevolg van de uitgifte van 821.976 bonuscertificaten ten laste van de agioreserve (uitgiftekoers EUR 26,25 per certificaat). Houders van certificaten, die 47,1% van het geplaatste aandelenkapitaal vertegenwoordigen (vorig jaar 47,2%), hebben gekozen voor deze bonuscertificaten in plaats van een dividend in contanten van EUR 1,50 per certificaat.

 

            De nettovastgoedopbrengsten in de verslagperiode bedroegen:

 

 

            De exploitatiekosten vastgoed kunnen als volgt gespecificeerd worden:

 

            De bedrijfskosten kunnen als volgt gespecificeerd worden:

 

 

 

 

De Stichting Prioriteitsaandelen Eurocommercial Properties en de Stichting Administratiekantoor Eurocommercial Properties worden aangemerkt als grote beleggers in de zin van artikel 21, lid 2 van het Besluit toezicht beleggingsinstellingen. Gedurende de verslagperiode hebben zich geen transacties als genoemd in artikel 21, lid 2, sub c van het Besluit voorgedaan.

 

Voor dit product (certificaten van aandelen Eurocommercial Properties N.V.) is een financiële bijsluiter opgesteld met informatie over het product, de kosten en de risico's. Vraag er om en lees hem voordat u het product koopt.

 

Het meest recente prospectus van de Vennootschap is gedateerd 31 januari 2005 en is verkrijgbaar ten kantore van de Vennootschap en is ook beschikbaar via de website van de Vennootschap: www.eurocommercialproperties.com

 

 

 

De aan Euronext Amsterdam genoteerde certificaten zijn geregistreerd bij het Centrum voor Fondsenadministratie B.V. onder code 28887.

 

 

 

Gevolgen van de toepassing van International Financial Reporting Standards (IFRS)

Met ingang van het volgende boekjaar dat aanvangt op 1 juli 2005 zal de Vennootschap haar geconsolideerde jaarrekening opstellen in overeenstemming met IFRS. De Vennootschap heeft de belangrijkste verschillen met de huidige Nederlandse grondslagen voor de financiële verslaggeving in kaart gebracht. Gedetailleerde informatie over deze verschillen wordt hieronder gegeven. Op basis van een voorlopige schatting is het effect aangeven op het eigen vermogen per 1 juli 2004 en op het resultaat voor het eerste halfjaar van het boekjaar 2004/2005. Gezien het feit dat het proces van invoering van de relevante IFRS-richtlijnen door de bevoegde autoriteiten nog niet geheel is voltooid, kan onderstaande informatie over IFRS nog wijzigen.

Voorzieningen voor latente belastingverplichtingen
Onder IFRS dient de voorziening voor latente belastingverplichtingen te worden bepaald op basis van de nominale waarde. Bovendien dient het toe te passen belastingtarief kennelijk uitdrukking te geven aan de belastinggevolgen van een verkoop door de entiteit die het vastgoed bezit. Derhalve dient een verkoop van vastgoed middels de vervreemding van de aandelen van de vennootschap, in welk geval er andere belastinggevolgen zouden spelen, met het oog op deze interpretatie buiten beschouwing te worden gelaten. De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt thans berekend op basis van de contante waarde van latente belastingverplichtingen, waarbij volgens een scenario-analyse rekening wordt gehouden met de mogelijkheid van verkoop door vervreemding van aandelen van de desbetreffende vennootschap. Het negatieve effect van deze wijziging op het eigen vermogen per 1 juli 2004 zou EUR 25,9 miljoen bedragen. Het resultaat over de eerste helft van het boekjaar 2004/2005 zou dalen met circa EUR 1,8 miljoen als gevolg van een toename van de voorziening voor latente belastingverplichtingen per 31 december 2004.

Rentedekkingsinstrumenten
Onder IFRS wordt de marktwaarde van rentedekkingsinstrumenten opgenomen in de balans. Indien International Accounting Standard (IAS) 39 zou worden toegepast zou het eigen vermogen per 1 juli 2004 EUR 21,7 miljoen lager zijn dan gerapporteerd, aangezien de marktwaarde van de rentedekkingsinstrumenten EUR 21,7 miljoen negatief was. De marktwaarde van de rentedekkingsinstrumenten per 31 december 2004 was EUR 43,4 miljoen negatief, wat zou resulteren in een verlaging van het gerapporteerde eigen vermogen met EUR 43,4 miljoen.

Makelaarsprovisies voor verhuur en huurincentives
Onder IAS 40 dient een onderneming dubbeltellingen te vermijden van activa of verplichtingen, die als afzonderlijke activa of verplichtingen in de balans zijn opgenomen, bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen. Dit betekent dat de vooruitbetaalde makelaarsprovisies voor verhuur en verhuiskosten huurders, die in de balans per 30 juni 2004 zijn opgenomen onder de post Vorderingen, onder IFRS niet aldus verantwoord mogen worden. Dientengevolge zal het eigen vermogen per 1 juli 2004 EUR 2,0 miljoen minder bedragen dan gerapporteerd. Hoewel de Vennootschap thans lineaire afschrijving (makelaarsprovisies en huurincentives worden over de looptijd van de huurovereenkomst afgeschreven) toepast, zal IFRS toch een klein effect op het resultaat over de eerste helft van het boekjaar 2004/2005 hebben.

Pensioenen
In totaal vallen slechts vijf werknemers van de Vennootschap onder wat IFRS omschrijft als een toegezegd-pensioenregeling. Bij een dergelijke regeling moeten de toekomstige pensioen-verplichtingen worden geschat rekening houdend met toekomstige salarisverhogingen, gemiddeld aantal dienstjaren, inflatie en dergelijke. Met het oog hierop heeft de Vennootschap een actuarieel rapport laten opstellen door een onafhankelijke actuaris met inachtneming van de thans bekende IFRS-richtlijnen en de huidige pensioenregeling. Op basis van dit rapport is de voorziening per 1 juli 2004 toereikend en zullen er derhalve geen gevolgen zijn voor het eigen vermogen onder IFRS. Het effect op het resultaat over de eerste zes maanden is vrijwel nihil. Alle andere werknemers met pensioenaanspraken vallen onder een beschikbare-premieregeling, waarvoor toepassing van IFRS geen gevolgen heeft.

Aandelenopties
De Vennootschap heeft op 7 november 2002 15.000 voorwaardelijke aandelenopties aan werknemers toegekend. Onder IFRS zou dit hebben geleid tot licht hogere personeelskosten in de winst- en verliesrekening en een mutatie van het eigen vermogen met hetzelfde bedrag. Op 8 november 2004 heeft de Vennootschap 716.000 voorwaardelijke aandelenopties toegekend aan werknemers. Onder IFRS zou dit hebben geleid tot EUR 0,14 miljoen aan personeelskosten op te nemen in de winst- en verliesrekening voor de halfjaarsperiode die eindigt op 31 december 2004 met een mutatie van het eigen vermogen voor hetzelfde bedrag.

 

 

Wij hebben de halfjaarcijfers over de periode van 1 juli 2004 tot en met 31 december 2004, bestaande uit de geconsolideerde balans, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, alsmede de toelichting daarop, van Eurocommercial Properties N.V. te Amsterdam zoals opgenomen op bladzijde 4 tot en met 11 van dit halfjaarbericht beoordeeld. Ten aanzien van de in deze halfjaarcijfers opgenomen cijfers over het tweede kwartaal (van 1 oktober 2004 tot en met 31 december 2004) hebben wij geen beoordeling uitgevoerd. De halfjaarcijfers zijn opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een beoordelingsverklaring inzake de halfjaarcijfers te verstrekken.

 

Onze werkzaamheden bestonden, overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot beoordelingsopdrachten, in hoofdzaak uit het inwinnen van inlichtingen bij functionarissen van de vennootschap en het uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot de financiële gegevens. Door de aard en de omvang van onze werkzaamheden kunnen deze slechts resulteren in een beperkte mate van zekerheid omtrent de getrouwheid van de halfjaarcijfers. Deze mate van zekerheid is lager dan die welke aan een accountantsverklaring kan worden ontleend.

 

Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de halfjaarcijfers over de periode van 1 juli 2004 tot en met 31 december 2004 niet voldoen aan in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor tussentijdse financiële verslaggeving en de Wet toezicht beleggingsinstellingen.

 

Amsterdam, 11 februari 2005

 

Ernst & Young Accountants

 

 

 

 

 

 

Voor nadere informatie: