Sponda Oyj Osavuosikatsaus 4.5.2016, klo 8.30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2016-31.3.2016
YHTEENVETO TAMMI-MAALISKUUSTA 2016 (vertailukausi 1.1.-31.3.2015)
- Konsernin liikevaihto nousi 59,3 (57,2) milj. euroon pääasiassa helmikuussa 2016 toteutuneen kiinteistökaupan takia.
- Nettotuotot kasvoivat yli 6 % ja olivat 42,1 (39,6) milj. euroa.
- Liikevoitto oli 46,7 (27,6) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon muutosta -2,0 (-9,9) milj. euroa.
- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,12 (0,08) euroa.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 702,5 (3 136,1) milj. euroa.
- Nettovarallisuus/osake (NAV) oli 4,95 (4,50) euroa.
- Taloudellinen vuokrausaste oli 88,7 (86,8) %.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 1-3/2016 | 1-3/2015 | 1-12/2015 | |
| Liikevaihto, M€ | 59,3 | 57,2 | 230,5 |
| Nettotuotot, M€ | 42,1 | 39,6 | 165,7 |
| Liikevoitto, M€ | 46,7 | 27,6 | 178,1 |
| Tulos/osake, € | 0,09 | 0,04 | 0,78 |
| Operatiivinen kassavirta/osake, € | 0,12 | 0,08 | 0,36 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 4,95 | 4,50 | 5,26 |
| Omavaraisuusaste, % | 45,7 | 39,8 | 46,2 |
| Korkokatekerroin | 3,5 | 3,5 | 3,5 |
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
| 1-3/2016 | 1-3/2015 | 1-12/2015 | |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 23,3 | 24,9 | 232,0 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, € | 0,08 | 0,09 | 0,82 |
| Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ | 21,7 | 24,6 | 98,6 |
| Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen tulos/osake), € | 0,08 | 0,09 | 0,35 |
| EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), € | 5,25 | 5,30 | 5,60 |
| EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus), € | 4,85 | 4,34 | 5,15 |
| EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % | 5,52 | 5,44 | 5,62 |
| EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu alkutuotto), % | 5,55 | 5,45 | 5,63 |
| EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), % | 11,35 | 13,19 | 12,26 |
| EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset), % | 17,68 | ||
| EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset), % | 12,90 |
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Spondan vuoden 2016 ensimmäinen neljännes oli poikkeuksellisen tapahtumarikas. Vuoden 2015 tulosjulkistuksen yhteydessä kerroimme alkuvuoden suurimmasta kiinteistökaupasta Suomen markkinassa ostaessamme kuusi kiinteistöä Forumin korttelista Helsingin ydinkeskustasta. Kauppa saatiin päätökseen helmikuun lopussa, ja olemme saaneet kiinteistöjen integroinnin Spondaan suunnitelman mukaisesti päätökseen.
Järjestimme maaliskuussa noin 220 milj. euron merkintäoikeusannin osana Forum-kaupan rahoitusta. Anti merkittiin täysimääräisesti, ja annista saadut rahat käytettiin kokonaisuudessaan kauppaa varten otetun lyhytaikaisen bridge-lainan takaisinmaksuun.
Tällä hetkellä Spondalla on yksi aktiivinen kiinteistökehityskohde, Ratinan kauppakeskus Tampereella. Projekti etenee suunnitelman mukaisesti, samoin ennakkovuokraus. Kohde on valmis keväällä 2018.
FORUMIN KIINTEISTÖKAUPPA
Sponda tiedotti ostavansa kuusi kiinteistöä ns. Forumin korttelista Helsingistä helmikuussa. Kauppa saatiin päätökseen 29.2.2016 ja velaton kauppahinta oli 576 milj. euroa. Kaupan yksityiskohdista on kerrottu 4.2. ja 29.2. julkistetuilla pörssitiedotteilla.
Forum-korttelin viisi toimistokiinteistöä ja yksi kauppakeskuskiinteistö sopivat erinomaisesti Spondan strategiaan keskittää kiinteistöomaisuutta Helsingin ydinkeskustaan. Kiinteistöt jaettiin Spondan Toimistokiinteistöt- ja Kauppakeskussegmentteihin niiden käyttötarkoituksen mukaisesti. Näin ollen Toimistosegmentti kasvoi n. 2,0 mrd eurosta n. 2,2 mrd euroon ja Kauppakeskussegmentti kasvoi n. 0,7 mrd eurosta n. 1,1 mrd euroon.
Sponda rahoitti yrityskaupan olemassa olevilla kassavaroillaan ja lyhytaikaisella noin 325 milj. euron bridge-lainalla. Lisäksi yhtiö järjesti maaliskuussa merkintäetuoikeusannin, josta lisää kohdassa ”Merkintäetuoikeusanti”.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen BKT kasvoi loka-joulukuussa 0,1 % edellisestä vuosineljänneksestä. Vuoden takaiseen verrattuna kasvua oli 0,6 %. Koko vuoden 2015 kasvu oli 0,5 %.
Valtiovarainministeriö ennustaa vuoden 2016 BKT muutokseksi 0,9 %. Merkittävin tekijä kasvussa on edelleen yksityinen kulutus, jonka ennustetaan kasvavan prosentin verran, ja investoinnit, joiden ennustetaan kasvavan 5,2 %. Viennin ennustetaan kasvavan 1,3 % ja tuonnin 2,6 %.
Alkuvuonna kiinteistöjen transaktiomarkkina jatkoi kasvuaan. KTI:n mukaan ensimmäisen neljänneksen kiinteistökauppojen volyymi oli 1,77 mrd euroa, joka on toiseksi korkein ensimmäiselle kvartaalille viimeisen kymmenen vuoden aikana. Ulkomaisten sijoittajien osuus ostoista oli 24 %. Alkuvuoden selvästi suurin kauppa oli Forum-korttelin kauppa, jossa ostajana oli Sponda ja velaton kauppahinta n. 576 miljoonaa euroa. Kiinteistökaupan uskotaan jatkuvan vahvana kuluvana vuonna.
Jones Lang LaSallen mukaan toimistokiinteistöjen markkinatilanne Helsingin keskustassa pysyi muuttumattomana vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Prime-toimistojen nettovuokra pysyi 306 €/m²/vuosi tasolla ja tuottovaatimus 4,75 %:n tasolla.
KONSERNIN TULOS TAMMI-MAALISKUUSSA 2016
Sponda-konsernin tilikauden tulos oli 26,7 (11,3) milj. euroa tuloksen ennen veroja ollessa 33,7 (15,0) milj. euroa ja liikevoiton ollessa 46,7 (27,6) milj. euroa.
Kauden nettotuotot olivat 42,1 (39,6) milj. euroa. Nettotuottojen kasvu johtuu pääasiassa Forumin kiinteistökaupasta ja valmistuneista kehityskohteista. Nettotuottoa pienentävät viime vuoden aikana toteutuneet kiinteistöjen myynnit. Forumin kiinteistökaupan tulosvaikutus sisältyy konsernin lukuihin yhden kuukauden ajalta. Markkinoinnin ja hallinnon kulut pysyivät viime vuoden tasolla 5,7 (5,8) milj. euroa.
Kauden aikana kirjattiin myyntivoittoa 12,7 (-0,5) milj. euroa pääosin kehityskohteen maa-alueen myynnistä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -2,0 (-9,9) milj. euroa. Vertailuvuoden tulokseen sisältyy 3,6 milj. euron osuus syyskuussa 2015 myydyn osakkuusyhtiö Certeum Oy:n tuloksesta.
Kauden rahoitustuotot- ja kulut olivat -13,0 (-12,6) milj. euroa. Rahoituskulujen kasvu liittyy Forumin kaupan lainajärjestelyihin.
IFRIC 21:n mukaan yhtiö kirjaa velan taseeseen sen syntymishetkellä. Yhtiö jaksottaa kiinteistöverot tuloslaskelmaan ajankulumisen perusteella.
KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-31.3.2016
Maaliskuun 2016 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin sisäisesti. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos tammi - maaliskuussa 2016 oli -2,0 (-9,9) milj. euroa. Spondan Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo kehittyi positiivisesti markkinavuokrien nousun vuoksi erityisesti ydinkeskustan kiinteistöissä. Lisäksi positiiviseen kehitykseen vaikutti muun muassa kiinteistökehityksestä kirjautunut kehityskate. Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen arvonmuutos oli negatiivinen. Muutos aiheutui lähinnä kurssimuutoksesta ja tätä kautta kassavirtojen laskusta.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€
| 1-3/16 | 1-3/15 | 1-12/15 | |
| Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) | 0,0 | 0,0 | 39,2 |
| Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) | -1,8 | 0,0 | -7,4 |
| Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto | 1,7 | 1,1 | 25,4 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | -6,9 | -11,0 | -37,8 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) | 8,3 | 9,2 | 30,2 |
| Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) | -1,1 | -12,5 | -26,8 |
| Valuuttakurssien muutos | -2,3 | 3,3 | 0,3 |
| Konserni yhteensä | -2,0 | -9,9 | 23,2 |
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli toimistokiinteistöissä 0,7 (0,7) %, kauppakeskuksissa 2,7 (0,5) %, logistiikkakiinteistöissä -3,8 (15,5) % ja Venäjän kiinteistöissä -8,8 (-7,2) %. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti:
| Kiinteistön tyyppi | 31.3.2016 | 31.12.2015 | 30.9.2015 | 30.6.2015 | 31.3.2015 |
| Toimistokiinteistöt, % | 88,1 | 88,2 | 88,0 | 88,1 | 87,9 |
| Kauppakeskukset | 93,8 | 91,3 | 90,6 | 89,8 | 90,3 |
| Logistiikkakiinteistöt, % | 68,9 | 68,3 | 67,8 | 68,6 | 68,5 |
| Venäjä % | 82,9 | 84,6 | 82,3 | 84,5 | 90,1 |
| Koko kiinteistökanta, % | 88,7 | 87,7 | 86,2 | 86,3 | 86,8 |
| Maantieteellinen alue | 31.3.2016 | 31.12.2015 | 30.9.2015 | 30.6.2015 | 31.3.2015 |
| Helsingin kantakaupunki, % | 92,4 | 90,1 | 89,3 | 88,3 | 88,2 |
| Pääkaupunkiseutu, % | 85,3 | 85,7 | 83,5 | 83,7 | 83,6 |
| Turku, Tampere, Oulu, % | 89,4 | 90,8 | 91,1 | 92,3 | 92,9 |
| Venäjä, % | 82,9 | 84,6 | 82,3 | 84,5 | 90,1 |
| Koko kiinteistökanta, % | 88,7 | 87,7 | 86,2 | 86,3 | 86,8 |
DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT
Divestoinnit M€
|
1.1.- 31.3.2016 |
1.1.- 31.3.2015 |
1.1.- 31.12.2015 |
|
| Myydyt kiinteistöt | |||
| Myyntihinta | 5,0 | 6,3 | 157,6 |
| Myyntivoitto/ -tappio *) | 0,2 | -0,3 | -4,3 |
| Tasearvo | 4,8 | 6,6 | 161,9 |
*) Sisältää myyntikulut
Investoinnit M€
| M€ |
1.1.- 31.3.2016 |
1.1.- 31.3.2015 |
1.1.- 31.12.2015 |
| Ostetut kiinteistöt | -587,5 | - | -4,7 |
| Ylläpitoinvestoinnit | -6,9 | -11,0 | -37,8 |
| Kiinteistökehitysinvestoinnit | -12,1 | -10,8 | -65,2 |
| Investoinnit yhteensä | -606,5 | -21,8 | -107,7 |
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Ratinan kauppakeskuksen rakentamiseen.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen.
Venäjällä riskit liittyvät Venäjän valuutan heikentymiseen, mikä voi aiheuttaa vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua. Liiketoiminta Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi hidastaa Spondan Venäjän kiinteistöjen myyntiä vuonna 2016.
Suomen talouden hidas positiivinen kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua ja vuokralaisten maksukyvyttömyyttä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen onnistumiseen.
NÄKYMÄT VUODELLE 2016
Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2016 nettotuottojen kehityksen ja EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta.
Nettotuotot
Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2016 olevan 175-190 milj. euroa. Arvio perustuu yhtiön näkemykseen ostojen ja myyntien toteutumisesta sekä vuokrauksen kehityksestä kuluvan vuoden aikana.
EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)
Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan vuonna 2016 94-110 milj. euroa. Näkymä perustuu nettotuottojen kehitykseen ja yhtiön arvioon rahoituskulujen kehityksestä.
4.5.2016
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653,
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454 tai 040 527 4462
talous- ja rahoitusjohtaja Niklas Nylander, puh. 020 431 3480 tai 040 754 5961.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
