Source: ALM Equity AB

ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari - mars 2018

Stockholm, 2018-05-24


Januari – Mars 2018

  • Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 408,3 (637,2) Mkr och rörelseresultatet till 51,8 (91,7) Mkr. Resultat efter skatt 36,9 (71,3) Mkr motsvarande 1,96 (5,78) kr per stamaktie.
  • Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 639,7 (631,9) Mkr och rörelseresultatet till 64,9 (103,6) Mkr. Resultat efter skatt 54,1 (94,6) Mkr motsvarande 2,49 (3,21) kr per stamaktie.
  • Enligt IFRS uppgick eget kapital till 2 781 (1 974) Mkr, motsvarande 86,14 (54,02) kr per stamaktie.
  • Under perioden byggstartades 38 (138) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 19 (105) bostäder.
  • Under perioden såldes 24 (333) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var  22 (193) bostäder.

Väsentliga händelser under perioden

  • Koncernbolaget Svenska Nyttobostäder har tecknat ett 10-årigt hyresavtal med Petter Stordalens investeringsbolag Strawberry Living, avseende 487 nyproducerade bostäder i Solna.
  • ALM Equity sjösätter ny organisationsstruktur för koncernen och delar in verksamheten i fem affärsområden; Projektutveckling Bostad, Construction Management, Förvaltning, Finansiering och Digitala Tjänster.
  • Tillträde av 18 000 kvm kontors- och industriytor i Bromma för utveckling av bostäder. ALM Equitys
    ägarandel uppgår till 100 procent.
  • Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per stamaktie.
  • Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis.


Väsentliga händelser efter periodens utgång

  • ALM Equity har sålt 36,25 procent av Archimedes i Bromma till investerare. Projektet tillträddes under första kvartalet 2018.
  • Avyttrat 5 377 kvm kommersiell yta i Uppsala för 136 Mkr. ALM Equitys ägarandel uppgår till 25 procent.
  • 50 procent av ALM Equitys innehav i tre projekt har sålts till investerare. Projekten, som är belägna i Stockholm, Järfälla och Salem, omfattar totalt 327 bostäder.

* Segmentsredovisningen ger enligt bolaget den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet där successiv vinstavräkning används för samtliga projekt och överensstämmer med bolagets interna rapportering.

 

VD har ordet

Det finns en del som tyder på att de många regleringarna på marknaden för bostadslån blir en framgång – även om priset blir att patienten dör. Byggandet av bostadsrätter kan minska kraftigt de närmaste åren.

Förutsättningar som kullkastar varandra
För att kunna starta en byggnation med blivande bostadsrätter kräver bankerna att exploatören först har sålt 60-70 procent av lägenheterna. Annars blir det inget byggkreditiv. För att köparna i sin tur ska få ett lånelöfte för det kommande köpet av bostadsrätterna ska dessa uppfylla reglerna för egen insats och inkomster tillräckliga för både amorteringar och eventuellt höjda räntor framöver. Ett lånelöfte varar normalt i sex månader och kan kullkastas av nya regleringar.

I takt med att bostadsrättsmarknaden svalnar minskar intresset för att köpa lägenheter ”på ritning”. Riskerna med att binda upp sig för något som blir färdigt om två år, kanske i ett sämre marknadsläge än dagens, upplevs av många som för stora. En bonus i form av en prisrabatt skulle kunna ändra detta, men blir ekvationen möjlig för exploatören? Risken är att resultatet blir ett väsentligt minskat byggande jämfört med idag och jämfört med behovet.

Spiken i kistan
Under många år har ett flertal av exploatörerna bara byggt projekt som vänt sig till premiumsegmentet av bostadsrättsmarknaden. Inte så konstigt eftersom det ofta inneburit de högsta marginalerna. Men dagens kombination med stagnerande priser på en osäker marknad och en rad hårda regler för belåning, amortering och skuldtak kan ha satt spiken i kistan för ganska lång tid framöver. Egentligen är det bara att räkna; vilken inkomst krävs för att köpa och maxbelåna en lägenhet för fem miljoner kronor? Svar: Cirka 770 000 kronor och en hushållsbudget som ska klara att räntan stiger till sex procent. Denna del av marknaden är i dag till stor del mättad.

Vilken bostad får man för 5 000 kr/mån?
De behov som inte har fyllts finns i den andra änden av marknaden; bland personer med normala eller låga löner, hos nyanlända och ungdomar som vill flytta hemifrån. Hur många klarar kraven på amortering eller har en buffert upp till en hypotetisk ränta på sex procent? Svaret är att de flesta inte har en chans att ta sig in på marknaden om ingen hjälper dem in.

Med ett pris på nybyggda bostadsrätter som börjar på 1,5 miljoner kronor – och som därmed kräver en kontantinsats på 225 000 kronor – är det en mycket stor grupp människor som är utestängda på grund av statens regleringar. Även här är det bara att räkna – hur mycket kan en undersköterska betala för sitt boende? Med en budget på 5-6 000 kronor blir det i ett nybygge inte så många kvadratmeter, om så små lägenheter över huvud taget kan hittas. Inriktningen har som sagt varit en annan under de senaste tjugo åren.

Renässans för Hyresrätter
ALM Equity har målet att bygga för de behov som finns på marknaden. Med 40 procent ensamhushåll i Stockholmsregionen blir byggen av lägenheter på runt 100 kvm inte prioriterat, marknaden ser ju inte ut på det viset.

Vidare har ALM Equity identifierat var behoven finns men också att bostadsrätten kanske inte längre är den bästa formen för den som behöver någonstans att bo. Framtiden kan i stället bli en renässans för hyrandet. Vi har därför ställt om halva vår byggrättsportfölj för att även kunna bygga hyresrätter. Parallellt med detta har vi också arbetat fram en affärsmodell som kommer att göra det möjligt för ALM Equity att fortsätta expandera verksamheten – en nödvändighet för att kunna dämpa den fortsatt stora bristen på bostäder för normalinkomsttagare. Den första affären har redan meddelats och omfattar 337 hyresbostäder fördelat på tre olika projekt.

Delägda hyresrätter
I korthet ser affären ut på följande sätt: ALM Equity utvecklar liksom idag bostadsprojekt men kan välja att inte bara vända sig till bostadsrättsköpare. Exempelvis finns det investerare som ser fördelar med den stabilitet och långsiktighet som finns i väl utvecklade bostadsfastigheter. ALM Equity erbjuder sådana investerare att gå in i projektet mot löfte om finansiering av byggnationen. Innan byggstart säljs fastigheterna till ett nytt bolag som ägs av investerarna med ALM Equity som möjlig ägare till 50 procent. Försäljningspriset är marknadsmässigt och ALM Equity kan vinstavräkna projektet. I förvaltningsfasen har investerarna förtur att få tillbaka sitt satsade kapital vilket kan ske genom löpande driftsöverskott, genom att fastigheten blir mer värdefull och därmed kan refinansieras hos en bank eller genom att den säljs till ett högre värde än vad som motsvarar investerarskulden. I ett sådant läge blir ALM Equity full 50 procentig ägare av fastigheten under förvaltningsfasen.

Det nya folkhemmet
I de projekt som redan är avtalat handlar det om hyresbostäder men det finns egentligen inga begränsningar i upplåtelseformen. Det kan vara bostadsrätter eller hybriden ”hyr först, köp sedan”. Även investerarna kan givetvis se olika ut – kapitalförvaltare, fastighetsbolag, rörelsedrivande bolag som vill säkra tillgången på bostäder för de anställda.

Vi har sett att det finns ett stort intresse för att investera kapital i bostadstillgångar. Det är en inflationsskyddad lågriskplacering som långsiktigt gynnar både samhälle och näringsliv. Vi arbetar intensivt för att vara ett ledande bolag i bygget av den nya modellen av folkhemmet.

Projektet Archimedes i Bromma passar väl in i den nya modellen och kan till 80 procent bli bostäder som hyrs ut. Delar av Archimedes såldes till investerare i löfte om finansering. Den stora affären gjorde att ALM Equity säkrade investeringsbehovet i projektet, fick bra partners för framtida hyresobjekt och vid laga kraft realiserat en detaljplanevinst på 120 Mkr.

Siffrorna illustrerar marknaden
Tabellen som visar vår bostadsrättsportfölj illustrerar väl hur marknaden har svängt. Antalet sålda lägenheter har minskat drastiskt under första kvartalet; från 333 till 24 stycken för den totala portföljen. Jämförelsesiffran var dock dopad eftersom  blockförsäljning av bostäder i The Brick är inkluderad. Men kurvans riktning är tydlig.

Vad som också kan utläsas är att antalet byggstartade lägenheter har minskat och att antalet bostäder i produktion har gått ned, det ena delvis en följd av det andra. Vi har snabbt kunnat anpassa oss till de ändrade förhållandena. Glädjande är också att försäljningsgraden i produktionen är fortsatt hög, till och med högre än för ett år sedan.

 TotaltALMs andel
   jan-mar 2018  jan-mar 2017  jan-mar 2018  jan-mar 2017
Byggrätter10 43310 9047 8388 061
Startad produktion3813819105
Sålda bostäder2433322193
Bostäder i produktion vid periodens slut 
1 6061 7871 1151 396
Försäljningsgrad i produktion84%79%82%76%
Bostäder levererade till marknaden1683614930

Köpare och säljare hittar varandra
I balansräkningen kan utläsas att vårt eget innehav av färdiga men inte sålda bostadsrätter har stigit. Det är inget alarmerande utan en följd av marknadsläget och de kommer att kunna säljas på ett normalt sätt. Det är framförallt byggprojekten som har problem med försäljningen när kunder inte vill eller kan binda sig för miljonaffärer som ligger flera år fram i tiden. Den som följer statistiken på bostadsmarknaden kan se att antalet avslut ligger på en relativt oförändrad nivå. Köpare och säljare hittar varandra idag liksom de har gjort tidigare.

Småa i ny kostym
Efter förvärvet av Småa under 2017 har vi delat upp koncernen i fem affärsområden med nya chefer. Vi har rekryterat en ny CFO och sedan januari 2018 jobbar vi alla helt integrerat, där gamla Småa klivit i den nya kostymen. Arbetet går helt enligt plan och under året kommer flera Småa-projekt med ALM Equity-marginaler att starta. När de äldre projekten i produktion har fasats ut kommer marginaleffekterna att synas.

ALM Equity arbetar på att skapa en lösning för marknadens nya förutsättningar. För en sak är säker – bostadsbristen finns kvar. De ingrepp som skett på politisk väg har om något gjort att det kommer att byggas mindre de närmaste åren, inte mer.

Stockholm, 24 maj 2018
Joakim Alm, VD

 

Om ALM Equity: ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. ALM Equitys aktie är listad på Nasdaq First North Stockholm med kortnamnet ALM och preferensaktien med kortnamnet ALM PREF. Certified Adviser är Erik Penser Bank AB. Mer information om bolaget finns på www.almequity.se

Denna information är sådan information som ALM Equity AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 07.30 den 24 maj 2018.


Delårsrapport ALM Equity - Q1-2018

Bilaga