Source: ALM Equity AB

ALM Equity AB (publ): Halvårsrapport januari – juni 2018

Stockholm, 2018-08-23


Januari – juni 2018

  • Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 884,3 (1 135,0) Mkr och rörelseresultatet till 105,6 (179,6) Mkr. Resultat efter skatt 71,7 (145,4) Mkr motsvarande 3,69 (11,82) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 240 (1 777) Mkr, motsvarande 118,99 (98,87) kr per stamaktie.
  • Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 325,6 (916,6) Mkr och rörelseresultatet till 150,2 (164,8) Mkr. Resultat efter skatt 119,2 (156,7) Mkr motsvarande 5,23 (8,13) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 980 (2 160) Mkr, motsvarande 87,93 (60,83) kr per stamaktie.
  • Under perioden byggstartades 38 (530) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 19 (330) bostäder.
  • Under perioden såldes totalt 446 (399) bostäder, varav ALM Equitys andel var 228 (253) bostäder.


April – juni 2018

  • Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 476,0 (497,9) Mkr och rörelseresultatet till 53,8 (87,9) Mkr. Resultat efter skatt 34,8 (74,2) Mkr motsvarande 1,74 (6,05) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 240 (1 777) Mkr, motsvarande 118,99 (98,87) kr per stamaktie.
  • Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 685,9 (284,7) Mkr och rörelseresultatet till 85,4 (61,2) Mkr. Resultat efter skatt 65,1 (62,1) Mkr motsvarande 2,74 (4,92) kr per stamaktie. Eget kapital uppgick till 2 980 (2 160) Mkr, motsvarande 87,93 (60,83) kr per stamaktie.
  • Under perioden byggstartades 0 (392) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 0 (225) bostäder.
  • Under perioden såldes totalt 422 (66) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 206 (60) bostäder.


Väsentliga händelser under perioden

  • ALM Equity har sålt 36,25 procent av Archimedes i Bromma till investerare. Projektet tillträddes under första kvartalet 2018.
  • Avyttrat 5 377 kvm kommersiell yta i Uppsala för 136 Mkr. ALM Equitys ägarandel uppgår till 25 procent.
  • 50 procent av ALM Equitys innehav i tre projekt har sålts till investerare. Projekten, som är belägna i Stockholm, Järfälla och Salem, omfattar totalt 411 bostäder.
  • Det avtalade aktieköpet av fastigheten Jakob Mindre 5 återgick. Återgången ger en positiv resultateffekt för ALM Equity på 55 Mkr.


Väsentliga händelser efter periodens utgång

  • Inga väsentliga händelser efter periodens utgång.


* Segmentsredovisningen ger enligt bolaget den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet där successiv vinstavräkning används för samtliga projekt och överensstämmer med bolagets interna rapportering.


VD har ordet

Läget på bostadsmarknaden är fortfarande utmanande, men långt ifrån omöjlig. För ALM Equitys del ser vi möjligheter redan i den befintliga marknaden, men konstaterar också att det kommer ljusare tider framöver.

Systemet att köpa på ritning har dött
Kreditregleringarna har lagt en våt filt över bostadsrättsmarknaden som den hittills har sett ut. Kraven på köparna för att få låna har snabbt ändrat vilka lägenheter som efterfrågas. Medan produktionen har varit inriktad på större objekt har kreditrestriktionerna effektivt bantat vad som är möjligt att köpa.

De tunnare plånböckerna har också resulterat i prisnedgång. Och med fallande priser har få velat binda sig för en bostad som man inte sett och som man inte kan flytta in i förrän om 1-2 år. I dagsläget verkar systemet med att köpa ”på ritning” vara i det närmaste dött. I de löpande bostadsrättsprojekten har merparten av lägenheterna sålts med bindande kontrakt innan byggstart. Resterande säljs löpande men enstaka lägenheter övertar ALM Equity i enlighet med avtal som träffats med den bostadsrättsförening som är den formella beställaren. Dessa bokas till produktionsvärdet och vinsten redovisas först när dessa säljs. Under perioden har nettot av lagerbostäder ökat, vilket delvis är en effekt av att flera projekt har slutavräknats.

Ett positivt tecken är att marknaden för befintliga lägenheter fungerar, speciellt för mindre objekt. En stor skillnad mot projektförsäljningen är att objekten kan upplevas och tillträdas mer eller mindre direkt. Från ett läge när säljare och köpare hade alltför olika uppfattning om priset förefaller det ha skett en jämkning och antalet avslut ökar stadigt. Att antalet lägenheter till salu fortfarande är högt antyder dock att det fortfarande inte råder balans. Låneregleringen har ändrat spelplanen och sänkt den väntade nyproduktionen. Antalet byggstarter av bostadsrätter kan bli lågt framöver om inte prisbilden stabiliseras.

Byggstart av hyresrätter under hösten
ALM Equity hade en topp under 2017 när antalet bostäder i produktion nådde 2 100 stycken. Den siffran kan jämföras med de 1 400 bostäder som vi hade i produktion vid halvårsskiftet; en nedgång med en tredjedel.

Vi identifierade tidigt att marknaden för bostadsrätter skulle förändras till följd av de nya lånekraven. Därför har halva byggrättsportföljen konverterats till att även kunna producera hyresrätter. Under kvartalet har det resulterat i att hälften av två projekt, Barkarby i Järfälla och Rönninge i Salem, med totalt 364 hyreslägenheter har sålts till investerare. I villkoren finns även att den framtida förvaltningen kommer skötas inom ALM Equitys affärsområde Förvaltning, som kommer att hyra ut lägenheterna på hyresmarknaden.

Projekten vinstavräknas under produktion på samma sätt som bostadsrättsprojekten genom succesiv vinstavräkning. När projektet når förvaltningsstadiet kommer en marknadsvärdering att göras varvid ett eventuellt övervärde minus skatteskuld kommer att bokas upp som eget kapital. Det kan också nämnas att vi räknar med samma vinstmarginaler vid en försäljning av ett projekt som hyresrätter som om det skulle handla om bostadsrätter. Under kvartalet sålde ALM Equity även 47 bostadsrätter i Rinkeby, Stockholm som en blockaffär till investerare.

För dessa projekt räknar vi med byggstart under hösten och att ytterligare liknande affärer ska kunna genomföras. I den närmaste framtiden kan det handla om totalt 1 050 bostäder i Häggvik i Sollentuna, Telefonplan i Stockholm och Telegrafberget i Nacka.



Projektportfölj

 Totalt
ALM Equitys andel
   apr-jun 2018
  apr-jun 2017
  apr-jun 2018
  apr-jun 2017
Byggrätter
10 573
10 248
7 527
7 769
Startad produktion
0
392
0
225
Sålda bostadsrätter
58
66
24
60
Sålda hyresrätter till förvaltningsbolag
364
0
182
0
Bostäder i produktion vid periodens slut
1 431
2 064
959
1 515
Försäljningsgrad i produktion
84%
82%
82%
79%
Bostäder levererade till marknaden
90
61
81
43


Förfrågningar från branschen
Marknaden för byggrätter har efter inbromsningen närmast kollapsat. ALM Equity har fått en hel del förfrågningar om att köpa eller gå in i olika projekt. En del tittar vi närmare på och helt klart finns det möjligheter. Ännu har dock inga avslut skett inom detta område.

Bostasbristen ger stora möjligheter
Vi lär aldrig få reda på om de införda kreditregleringarna har räddat oss från en ny hemmagjord lågkonjunktur eller inte. Vad vi redan nu kan se så har regleringarna åstadkommit en kraftig inbromsning av bostadsbyggandet. Framför allt i Stockholmsregionen, den del av Sverige som torde ha den värsta bostadsbristen. För ALM Equity innebär bristen på bostäder givetvis stora möjligheter. Ryckigheten på marknaden hade med en bättre planering från myndigheterna också kunnat undvikas. För en trögrörlig bransch innebär snabbt ändrade förutsättningar stora kostnader.

En positiv effekt av det minskade byggandet är att entreprenadpriserna har kommit ned från en upptrissad nivå. Uppskattningsvis handlar det om en minskning på 20 procent. Den ungefärliga kostnaden per kvadratmeter bostad ligger nu på 30 000 kronor +/- 5 000, beroende på hur komplicerade objekten är. För ALM Equity kan såväl sänkta priser som tillgänglig kapacitet innebära att ett projekt snabbare lotsas fram till byggstart

Med sikte på nya rekord
Det nya marknadsläget har skapat nya möjligheter att växa vidare med stora volymer billiga hyresrätter som har blivit möjliga att leverera genom de lägre bygg- och markkostnaderna.

När man analyserar bolaget kommer det i en övergångsfas bli en viss ryckighet i resultaten över tid när antalet bostadsrätter i produktion minskar och antalet hyresrätter ökar. Den ökade produktionen av hyresrätter torde leda till att vi kanske redan i början av 2019 når rekordnivåer för antalet bostäder i produktion.


Stockholm, 23 augusti 2018
Joakim Alm, VD


Om ALM Equity: ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. ALM Equitys aktie är listad på Nasdaq First North Stockholm med kortnamnet ALM och preferensaktien med kortnamnet ALM PREF. Certified Adviser är Erik Penser Bank AB. Mer information om bolaget finns på www.almequity.se

Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 08:00 den 23 augusti 2018.

Bilaga