Väliskeskkonnast ja hooajalisusest tulenevatest teguritest lähtuvalt jäi 2024. aasta esimene kvartal elukondlikule kinnisvaraarendusele ootuspäraselt jätkuvalt keeruliseks perioodiks. Kvartali jooksul sõlmisime kokku 16 võlaõiguslepingut (VÕL; 2023 I kvartal: 7), millesse suurima panuse andis eelmisel kvartalil alustatud Regati arendusprojektis VÕL lepingute sõlmimistega jätkamine. Valmiskorterite nõudlusele avaldas negatiivset mõju ka aasta algusest tõusnud käibemaksumäär ning nõudluse suurem koondumine sellele eelnevale perioodile.
Kvartali jooksul jätkasime ka tasuliste broneeringute tegemist nii Iseära projekti rida- kui kortermajade osas. Nädalane müügi suhtarv, mis peegeldab pakkumisest nii VÕL kui tasulise broneeringu alusel välja minevaid kodusid, on kvartali lõpus 1% tasemel tõustes II kvartali keskpaigaks 1,5% tasemele. Pikaajaliseks keskmiseks tasemeks võib pidada 1,5-2,0%.
Esimeses kvartalis andsime klientidele üle kokku 12 uut kodu valminud arendustes (2023 I kvartalis: 11). Nendest 5 Uus-Meremaa projekti II etapis ning 7 Luuslangi projekti I etapis. Perioodi müügituluks kujunes 3 498 tuhat eurot (2023 I kvartal: 2 294 tuhat eurot) ning perioodi puhaskahjumiks -150 tuhat eurot (2023 I kvartal: -461 tuhat eurot).
Varade maht kahanes kvartali jooksul 1 008 tuhande euro võrra langedes 67 551 tuhande euroni. Omakapital kahanes 2024. aasta I kvartali lõpuks 18 024 tuhande euroni ning laenukohustiste maht suurenes kvartali jooksul 911 tuhande euro võrra 39 345 tuhande euroni. Ehituslaenude tasumise ning olemasolevate laenulepingute refinantseerimise ja pikendamise tulemustega vähenesid lühiajalised laenukohustised kvartali jooksul 15 764 tuhande euro võrra, kuid Uus-Meremaa projekti investorlaenu lühiajalisena kajastamise tulemusena olid lühiajalised kohustused kvartali lõpus 4 933 tuhat eurot. Uus-Meremaa laenu tagasimakse ajastus sõltub projekti müügitulu laekumiste ajastusest ning juhul, kui järgneva 12 kuu jooksul ei laeku piisavalt müügitulu, on Livenil õigus ka laenumakse tegemist edasi lükata.
Konsolideeritud finantsseisundi aruanne
| (tuhandetes eurodes) | 31.03.2024 | 31.12.2023 | 31.03.2023 | ||
| Käibevarad | |||||
| Raha ja raha ekvivalendid | 3 002 | 3 721 | 2 933 | ||
| Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded | 99 | 1 326 | 447 | ||
| Ettemaksed | 517 | 321 | 1 294 | ||
| Varud | 62 789 | 62 112 | 59 683 | ||
| Käibevarad kokku | 66 407 | 67 480 | 64 357 | ||
| Põhivarad | |||||
| Põhivara | 429 | 388 | 246 | ||
| Immateriaalne põhivara | 340 | 296 | 236 | ||
| Vara kasutusõigus | 375 | 395 | 0 | ||
| Põhivarad kokku | 1 144 | 1 079 | 482 | ||
| VARAD KOKKU | 67 551 | 68 559 | 64 839 | ||
| Lühiajalised kohustised | |||||
| Laenukohustised | 4 933 | 17 106 | 6 486 | ||
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 7 097 | 9 121 | 8 200 | ||
| Eraldised | 2 384 | 2 384 | 0 | ||
| Lühiajalised kohustised kokku | 14 414 | 28 611 | 14 686 | ||
| Pikaajalised kohustised | |||||
| Laenukohustised | 34 411 | 21 328 | 32 269 | ||
| Võlad tarnijatele ja muud võlad | 673 | 469 | 709 | ||
| Eraldised | 29 | 29 | 7 | ||
| Pikaajalised kohustised kokku | 35 113 | 21 826 | 32 985 | ||
| Kohustised kokku | 49 527 | 50 437 | 47 671 | ||
| OMAKAPITAL | |||||
| Aktsiakapital | 1 184 | 1 183 | 1 181 | ||
| Ülekurss | 9 354 | 9 339 | 9 250 | ||
| Optsioonireserv | 390 | 363 | 326 | ||
| Omaaktsiad | 0 | -1 | -1 | ||
| Kohustuslik reservkapital | 115 | 115 | 102 | ||
| Eelmiste perioodide jaotamata kasum | 7 131 | 6 347 | 6 772 | ||
| Aruandeaasta kasum | -150 | 775 | -461 | ||
| Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital kokku | 18 024 | 18 122 | 17 168 | ||
| Mittekontrolliv osalus | 0 | 0 | 0 | ||
| Omakapital kokku | 18 024 | 18 122 | 17 168 | ||
| KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU | 67 551 | 68 559 | 64 839 |
Konsolideeritud koondkasumiaruanne
| (tuhandetes eurodes) | 2024 3 kuud (jaanuar-märts) | 2023 3 kuud (jaanuar-märts) | |
| Müügitulu | 3 498 | 2 294 | |
| Müüdud kaupade ja teenuste kulu | -2 981 | -2 235 | |
| Brutokasum | 517 | 59 | |
| Turustuskulud | -275 | -199 | |
| Üldhalduskulud | -298 | -319 | |
| Muud äritulud | 0 | 6 | |
| Muud ärikulud | -4 | 0 | |
| Ärikasum | -60 | -453 | |
| Finantstulu | 15 | 1 | |
| Finantskulu | -105 | -9 | |
| Finantstulud ja –kulud kokku | -90 | -8 | |
| Kasum enne tulumaksu | -150 | -461 | |
| Tulumaksukulu | 0 | 0 | |
| Aruandeperioodi puhaskasum | -150 | -461 | |
| Emaettevõtte omanike osa | -150 | -461 | |
| Mittekontrolliva osaluse osa | 0 | 0 | |
| Aruandeperioodi koondkasum | -150 | -461 | |
| Emaettevõtte omanike osa | -150 | -461 | |
| Mittekontrolliva osaluse osa | 0 | 0 | |
| Tavakasum aktsia kohta | -0,013 | -0,040 | |
| Lahustatud kasum aktsia kohta | -0,012 | -0,039 |
Kliendi teekonna erinevates etappides kogutav ja 10-punkti skaalas mõõdetav viimase 12-kuu kliendirahulolu tagasiside hinnang I kvartali jooksul 7,5-le (2023 I kvartali lõpus: 8,9/10). Tagasiside langus on eelkõige seotud nii möödunud 12-kuulisesse perioodi jäänud Magdaleena kui Iseära arendusprojektide I etappide ehituse valmimise aja ning kodude üleandmise viibimisega, parandamist vajava kliendisuhtluse ja ebasobivate asjaolude kokkulangemisest tuleneva ehitusjuhtimise kvaliteediga. Üks 2024. aasta fookusvaldkondi on klienditagasiside hinnangute arvu ja tulemuse suurendamine.
Regati arendusprojekti finantseerimise muudatused ja ehitusega alustamine
Vastavalt varasemalt LHV Pank AS-iga sõlmitud kokkuleppele refinantseerisime 2024. aasta jaanuaris varasema kinnistu hüpoteegi tagatisel võetud 6 000 tuhande euro suuruse pangalaenu. Samuti leppisime kokku projektis seni olnud 3 000 tuhande euro suuruse allutatud mezzanine laenu pakkujatega laenu pikendamise tingimused.
2024. aasta märtsi alustas peatöövõtja Mitt & Perlebach OÜ Regati arendusprojekti ehitustöödega. Ehituse graafiku järgne valmimine on planeeritud 2025. aasta suvel. Ehituse peatöövõtjaga on olnud varasemalt hea kogemus ja koostöö nii Suur-Patarei kui Luuslangi kodude ehitamisest. Regati arenduse ehitust finantseerib LHV Pank AS.
Luuslangi projekti ehituselaenude refinantseerimine ja kinnistu väljaost
Tegime 2024. aasta jaanuaris Luuslangi arendusprojektis viimase makse seni väljaostmata kinnistute eest. Samuti sõlmisime I etapis valminud korterite tagatisel laenu varasemate hoonete ja infrastruktuuri ehituse rahastamiseks võetud laenude refinantseerimiseks ning käibekapitali rahastamiseks. Refinantseerimine võimaldab ka mezzanine laenu vaheintressimakse varasemat tegemist.
Juhkentali 48 detailplaneering
2024. aasta I kvartalis võeti Tallinna Linnavolikogus vastu Juhkentali 48 detailplaneering. Aruande kuupäeva järgselt toimus detailplaneeringu avalik väljapanek, mille raames laekus planeeringu täiendamiseks ja muutmiseks ettepanekuid.
Liveni uus esindussalong ja Liven 10
2024. I kvartalis tähistasime 10. aasta möödumist Liveni asutamisest uue esindussalongi avamisega. Telliskivi loomelinnakus tänavatasandil asuvale uuele pinnale kolimise peamised kaalutlused olid klientidele parema ligipääsu ja parema teenuse kvaliteeti ning koduostu kogemuse pakkumise võimaldamine. Samuti Liveni kaubamärgi ja pakkumiste nähtavuse suurendamine linnaruumis.
Saksa arendusprojekti ettevõtte ärinime muutus
2024. aasta alguses kanti registrisse Berliinis Hüttenroder Weg 11 aadressil asuva projekti, Wohngarden, arendamise ettevõtte nime muutus. Varasemalt Liven Hermsdorf GmbH nime kandnud äriühingu uus ärinimi on Liven HW11 GmbH.
Olulisemad arengud majanduskeskkonnas aruandeperioodil
Alates 2022. aasta kevadest tõusnud 6 kuu Euribori määr (Euribor) saavutas viimase 15 aasta tipu 2023. aasta oktoobri keskpaigas jõudes 4,143%-ni. Sealt edasi on Euribor mõnevõrra langenud ning võrreldes 2023. aasta lõpuga püsis 2024. aasta I kvartalis stabiilne, jõudes märtsi lõpus tasemeni 3,851% (31.12.2023: 3,861%). Ka aruande perioodi järgselt ei ole Euribor oluliselt muutunud, püsides tasemel 3,82 – 3,87%. 2024. aasta jaanuaris ja märtsis toimunud Euroopa Keskpanga nõukogu koosolekutel on otsustatud baasintressimäärad muutmata jätta, kuid üldine ootus turgudel on Keskpanga määrade ja Euribori langemisele 2024. aastal jooksul, eriti aasta teises pooles. Märtsis otsustas intressimäärasid langetada Šveitsi keskpank, mai kuus Rootsi keskpank.
Euribori langemise peamiseks eelduseks on taanduv inflatsioon ning ka Eestis jätkas tarbijahindade kasvutempo kvartali jooksul vähenemist. 2024. aasta I kvartalis oli aastane inflatsioonitempo 3,9% (2023 IV kvartal: 4.3%). Suure osa hinnakasvust põhjustasid aasta alguses jõustunud käibemaksu- ja aktsiisitõusud. Ilma maksutõusude mõjuta ulatus aastane hinnakasv märtsis 2,4%ni. Statistikaameti viimaste andmete kohaselt ületas I kvartali keskmise brutopalga aastane kasv (9,1%) inflatsiooni. Sissetulekute statistikat mõjutas ka aasta alguses jõustunud miinimumpalga tõus.
Tarbijate kindlustunne, mis on püsinud madal alates 2022. aasta teisest poolest, püsis sarnaselt eelnevale kvartalile nõrk ka läbi kogu 2024. aasta I kvartali. Deflatsiooniline ootus on mõjutanud elukondliku kinnisvara sektorit alates 2022. aasta sügisest ning see trend näis jätkuvat ka vähemalt 2024. aasta alguses. Tarbijad peavad püsikaupade soetamist soodsamaks pigem järgmise 12 kuu jooksul kui praegu, mistõttu on üldine meelsus olla ootel ja lükata ostuotsuseid jätkuvalt edasi. Konjunktuuriinstituudi aprilli kuu andmetel põhjal on siiski näha kindlustunde paranemist.
Võrreldes 2023. aasta IV kvartaliga tõusid uusarenduste pakkumishinnad 2024. aasta I kvartalis 8,6%, mida mõjutasid peamiselt paar uut lisandunud arendusprojekti ja käibemaksumäära muutus. Turul tehtud tehingute arv küll vähenes 25% võrra võrreldes 2023. aasta IV kvartaliga, olles samas tunduvalt kõrgem (64%) võrreldes 2023. aasta I kvartaliga. 2023. aasta lõpu müükide hüppeline kasv oli seotud sooviga teha tehingud enne 2024. aasta algusest rakendunud käibemaksumäära tõusu. Uusi pakkumisi lisandus 43 ehk 28% rohkem võrreldes eelmise kvartaliga.
Tulenevalt mitmete arendusprojektide ehituse valmimise tähtajast suurenes 2023. aasta lõpus hüppeliselt müümata valmiskorterite varu, mis ulatus aasta lõpus 889 korterini. 2024. aasta esimestel kuudel on valmiskorterite varu mõnevõrra vähenenud kuid tagasihoidliku tehinguaktiivsuse tõttu on varu siiski püsinud sarnases suurusjärgus ulatuses märtsi lõpus 833 korterini. Ehk koduotsijate valikuvõimalused ning turukonkurents püsivad kõrged.
Perioodi jooksul müüdi uusarendustes (turult kogutud andmete põhjal) ca 310 korterit, mis on 25% madalam võrreldes eelnenud kvartaliga (2023 IV: ca 420), kuid samas 1,6 korda kõrgem aasta tagusest turu madalseisust (2023 I: ca 190). Tallinna uue korteri keskmine ruutmeetrihind oli esimeses kvartalis 4 374 eurot, mis näitab aastast kasvu 14 protsenti. Kvartali võrdluses on hind kasvanud kaks protsenti.
2024 väljavaade
Meie nägemus 2024. aasta väljavaatele ei ole võrreldes 2023. aastaaruandes kirjeldatule oluliselt muutunud. Peamisteks väljakutseteks 2024. aastal jäävad nõudlus ja müügid. Kuigi ootame, et kinnisvara sektorit mõjutav keskkond ja välistegurid paranevad, jääb aasta, eriti esimene pool, jätkuvalt keeruliseks ja riskiderohkeks. Ka oodatav intresside langetamise stsenaarium ei too ilmselt kaasa hüppelist kasvu nõudluses. Koos keskkonna paranemisega ootame ka nõudluse suurenemist eelkõige aasta teisel poolel ning oleme siis valmis ka kiirelt uut pakkumist turule tooma.
Kinnisvaraarendusele on iseloomulik tulemuste pikk viitaeg. 2024. aasta tulemus on 2022. ja 2023. aastate nägu, mil alustasime väheste projektide ehitusega ja mille kulubaasile avaldas kiire inflatsioon kõige suuremat mõju. Valminud ja varasemalt ehituses olevate arenduste portfelli põhjal saame alanud aastal üle anda kuni 110 elu- ja äripinda ehk 2024. müügitulu maksimaalne potentsiaal jääb 30 miljoni euro suurusjärku ning kasumipotentsiaal 2022. ja 2023. aasta tulemuste vahele. See tähendab, et ka käesoleval aastal jääb meil 20%-lise omakapitali tootluse eesmärgi saavutamiseks müügimahtu liialt väheks.
Ka Tallinna planeeringute menetlustes on jätkuvalt väljakutseid, kuid viimasel ajal on olnud ka positiivseid arenguid. Loodame jätkuvalt mitme pikale veninud menetluse lõpuni jõudmist 2024. aastal või 2025. aasta esimeses pooles.
Viimaste aastate jooksul ei ole turul olnud palju häid võimalusi uute kinnistute soetamiseks, kuid hetkel paistab, et 2024. aasta jooksul võib võimalusi tekkida.
2024. aastal tehtavate tegevustega loome oma 2025. ja 2026. aastate majandustulemusi. Heade tulemuste saavutamiseks on vaja nii väliste tegurite paranemist kui sisemist tööd kulubaasi vähendamisega. Paljuski Regati ja Iseära projektide arengute tulemusena ootame majandustulemuste olulist paranemist 2025. ja 2026. aastatel.
Joonas Joost
Liven AS finantsjuht
E-post: joonas.joost@liven.ee
Manus
Manus
